CARA MEMULAI BISNIS CAFÉ

CARA MEMULAI BISNIS CAFÉ
TIPSWIRAUSAHA.COM PELUANG BISNIS

membuka usaha cafePada saat ini usaha café serta resto semakin hari semakin ramai dan sudah banyak usahanya yang berkembang terutama café yang terletak di kota besar. Dari sisi menu serta fungsi antara keduanya sering kali terdapat banyak perbedaan, café lebih berkonotasi pada kenyamanan sehingga lebih banyak digunakan sebagai tempat diskusi, ngobrol santai bahkan meeting sekalipun.

Café itu selalu identik dengan suasana yang nyaman, maka dari itu hal yang harus anda perhatikan adalah mendesain café yang menarik serta jenis hidangan dan tempat penataan harus professional.

Sementara itu, resto lebih fokus pada penjualan makanan, tempat menjadi pendukung. Hal ini terkandang tidak berlaku baku, ada beberapa penyimpangan dan berkembang sesuai dengan jaman.

Mengingat kata café, maka dalam bayangan terlintas secara otomatis adalah suasana yang nyaman dan tenang serta hidangan yang praktis dan lezat yang bisa membuat orang betah berlama-lama di sana. Sudah tidak bisa dipungkiri lagi bahwa kelahiran adanya café ini berasal dari luar negeri yang kebanyakan jenis hidangannya pun lebih banyak meniru masakan internasional.

Sebenarnya secara tradisional Outlet juga menyediakan makanan ini yang sudah berkembang sejak lama di Indonesia yaitu dengan munculnya warung kopi yang dilengkapi dengan snack. Maka secara otomatis dalam benak hati bahwa membuka usaha café ini memerlukan investasi dan biaya yang luar biasa yang dimulai dari pembangunan suatu gedung, penyediaan fasilitas pelengkap seperti kursi dan meja yang nyaman, internet atau wifi agar menarik suatu pengunjung dan aneka aksesoris pendukung yang harganya bisa mencapai ratusan juta rupiah bahkan miliyaran.

Kemunculan fenomena café ini bisa jadi merupakan salah satu bentuk dari gaya hidup perkotaan yang suka menghabiskan waktu untuk bersantai atau berkumpul bersama teman atau relasi sambil menikmati aneka hidangan.

Ada beberapa jenis café yang terkenal misalkan café yang menghadirkan aneka masakan berat seperti Dim Sum, Burger dan Steak atau aneka makanan snack dan pastry seperti Cupcake, Croissant, Ice cream, kopi dan teh. Kafe jenis ini banyak sekali bermunculan di sejumlah mal dan tempat hibuaran besar atau tempat yang strategis yang ramai dikunjungi.

Anda bisa membuka usaha café kecil-kecilan dengan menggunakan warung tenda, depan rumah atau café outdoor yang buka di malam hari. Dengan adanya tempat yang sederhana disulap menjadi menarik meski tidak mewah, maka pengunjung akan tertarik untuk berkunjung.

Beberapa Hal Yang Anda Harus Lakukan Agar Menu Café Terjangkau Serta Banyak Disukai

Agar menu café Anda terjangkau dan banyak disukai oleh orang banyak adalah dengan merekayasa menu. Ada beberapa jenis menu café ala international yang memang harganya sangat mahal dan kurang diterima oleh orang Indonesia.

Berikut ini adalah tips agar menu yang Anda sajikan murah dan diterima:

Memilih Bahan Berharga Ekonomis

Anda harus pandai memilih bahan dengan harga murah namun tetap harus tetap terjamin higienis. Anda bisa dapatkan dari supplier langsung yang memang memberi harga khusus. Menggantikan salah satu bahan dengan bahan lain yang memiliki standar yang cocok seperti mengganti merk keju dengan jenis keju lokal Indonesia yang lebih murah serta cocok dengan lidah orang Indonesia ataupun yang lainnya, meski harganya murah, tapi tetap harus berkualitas.

Menambahkan Menu Khas Indonesia

Hal ini merupakan hal yang penting sebagai alternative pelanggan yang memang suka makanan Indonesia atau pelanggan yang kurang suka dengan makanan barat tapi ingin menikmati suasana cafenya saja. Sebagai contoh, sediakan aneka menu yang cocok seperti sop iga, nasi goreng ,mie goreng atau ayam goreng dan lain sebagainya.

Memperjelas Menu Unggulan

Menu unggulan café yang Anda jual harus menjadi fokus utama dan ditonjolkan. Sebagai contoh café Anda adalah café khusus menjual minuman kopi sebagai menu andalan Anda, maka pencantuman dan promosinya yang tertuju hanyalah kepada kopi, walaupun anda menjual burger sebagai unggulan perlu ditampilkan, ataupun menu makanan lain.

Nah itulah beberapa cara untuk memulai bisnis café ini, semoga bermanfaat.

PENGUSAHA KOS

Buat Pengusaha Kos

December 1st, 2008 by johny Leave a reply »
Mengelola tempat kos memang membutuhkan kreatifitas. Kenyamanan kamar, keindahan lingkungan tinggal dan fasilitas dikondisikan yang memiliki daya tarik. Tentu, harga menjadi daya tarik yang lain. Selain menyediakan fasilitas tempat tidur, meja belajar dan lemari pakaian di kamar, sebagian kos menyediakan fasilitas telepon, air minum gratis serta dapur dan perlengkapannya. Sebagian kos lain bahkan punya usaha ekstra untuk menjadikan tempat kos-nya menjadi semacam “one stop living”. Warung makan, wartel, persewaan komputer dan warung internet dan laundry didirikan di area tempat kos. Itu sebagian jenis tempat kos yang saya ketahui di Yogya dan di Jember belakangan ini.

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/KOS JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Ternyata ada jenis kos yang barangkali agak lain dari yang ada sekarang. Sebuah tempat kos yang menyediakan juga semacam kursus mata pelajaran sekolah dan pendidikan ketrampilan dalam mengurus rumah tangga. Simaklah kutipan iklan dari koran lokal Jember, Pambrita, di tahun 1934 ini:

Pada adres di bawah, dengen pembajaran pantes,
bisa ditrima in de kost, anak2 prampoean Tionghoa.
Boekan sadja peladjaran sekola diliatken, tapi
djoega itoe anak2 dipahamken sama pengoeroe-
san roemah tangga.
Ketrangan lebi djaoe bisa didapet pada
Njonja M.F. Schouten
Bedadoengweg Djember

Sayangnya tempat kos ini hanya tersedia untuk gadis-gadis Tionghoa. Tapi ide pengadaan jenis kos-nya saya kira memberikan gambaran bahwa memang kos pada masa lalu dimaksudkan untuk mendidik kemandirian dan malah ikut-ikutan menyiapkan penghuninya menjadi ibu rumah tangga yang berketrampilan. Tapi saya tidak tahu apakah ide kos semacam itu masih bisa dijalankan sekarang. Ah, itu kan tergantung inspirasi yang punya usaha tempat kos.

Maruto yang jadi buron Densus 88
Pernah mengelola kos-kosan di Semarang

Foto : wied

NAMA Maruto Jati Sulistyo asal Klaten kini menjadi buron Densus 88 Mabes Polri, karena diduga terlibat jaringan terorisme. Pria muda tersebut ternyata pernah menetap di kota Semarang. Sekitar tahun 1998 hingga 2006-an, orang tuanya memercayai Maruto mengelola sebuah rumah kos-kosan di Jalan Pamularsih IV, Kelurahan Bojong Salaman, Semarang Barat.Menurut mereka yang pernah kenal dengannya, Maruto merupakan sosok sederhana, kalem, dan familiar. Kendati ekonomi orang tuanya, Ir H Soejono SH MSi, termasuk mapan, tidak memengaruhi gaya hidup Maruto.

Kemana-mana dia lebih banyak naik motor Honda GL Max bukan keluaran terbaru. Padahal apabila dia ingin punya mobil, orang tuanya pasti sanggup membelikannya.

Lebih dari itu Maruto juga pernah kuliah di Fakultas Kedokteran (FK) Unissula Semarang. Seperti diakui Pembantu Dekan I FK Unissula, dr H Iwang Yusuf MSi, Maruto merupakan mahasiswa angkatan 1999 namun tidak aktif sejak 2005. ’’Dia dinyatakan DO (drop out), sebab kalau dua semester tak registrasi lagi otomatis kena sanksi DO,’’ katanya kepada Wawasan, pagi tadi.

Iwang tak mau berkomentar terkait dugaan mantan mahasiswanya itu terlibat terorisme. ’’Yang saya tahu, dia (Maruto) waktu kuliah termasuk sosok yang anteng dan biasa-biasa saja. Saya juga tak tahu alasan yang melatarbelakangi dia yang tiba-tiba berhenti kuliah,” ujarnya.

Sementara istri Maruto, Tri Utami juga pernah mengenyam pendidikan di FK Unissula dan berhasil meraih gelar dokter.

Kos-kosan
Soal bisnis kos-kosan yang dikelola Maruto itu, menurut Sucipto yang pernah tinggal di sana, semula tempat itu merupakan tanah kavling kosong. Lantas tanah itu dibeli orangtua Maruto dan dibangun untuk rumah kos-kosan keluarga. "Maruto juga tinggal di sini sembari mengelola koskosan milik bapaknya. Dia menempati salah satu kamar yang berada di bagian tengah rumah kos-kosan itu," kata Sucipto.

Pada saat itu Maruto bercerita kalau asalnya dari Klaten. Hanya saja Marito pernah mengirim surat yang ditujukamn kepada orangtuanya dengan alamat di kawasan Pedurungan, Semarang. "Maruto pernah cerita kalau dia memang asli Klaten. Tapi dari surat itu saya ketahui, kalau dia juga punya alamat rumah di Pedurungan Semarang," kata Cipto.

Dalam kesehariannya, Maruto menampakkan diri sebagai sosok muslim yang taat. Sehari-hari kalau bepergian, dia selalu mengenakan busana muslim berjubah. Namun bila di rumah kos berpenampilan layaknya warga lain, sering hanya mengenakan kaos oblong dan celana panjang komprang.

Meski demikian, Maruto tidak memelihara jenggot sebagaimana teman-teman yang sering bermain dan menginap di rumah kos milik Maruto. Dia juga pendiam tidak banyak bicara, kalau bicara tidak pernah terdengar keras. Meski demikian dia tetap bisa menjaga komunikasi yang baik dengan orang-orang di sekitarnya.

"Dengan ibu-ibu penghuni kos dan tetangga sekitar rumah kos, dia juga familiar. Dengan penghuni kos, dia seringkali mengajak bersenda-gurau, terkesan tidak menjaga jarak dengan orang lain," kata dia.

Kamar terbuka
Di sisi lain, Maruto akan selalu tertarik kepada orang yang punya niat untuk menjalankan syariat agama. Sucipto mengaku, ketika dia kebingungan untuk mencarikan nama muslim yang baik untuk anaknya yang baru lahir, Maruto meminjamkan buku tentang nama-nama yang baik untuk bayi muslim.

"Dari buku yang dipinjamkan oleh Mas Maruto itulah saya mendapatkan rangkaian nama yang baik untuk anak saya," kata dia.

Di dalam mamar milik Maruto di rumah kos tersebut, terdapat beberapa tumpuk buku-buku agama, di samping buku-buku cetak materi kuliah dia sehari-hari, di Fakultas Kedokteran Unissula Semarang. Meski demikian dia tidak terlalu protektif terhadap kamarnya itu.

Jendela kaca nako selalu terbuka, kamar terkadang terbuka tanpa terkunci, sehingga penghuni kos bisa melongok ke dalamnya. "Waktu itu sih tidak ada yang mencurigakan dari dia, tidak ada tanda-tanda kalu dia itu memiliki jaringan kalangan teroris," kata dia.

Hanya saja, terlihat kesehariannya setiap berada di dalam kamar kos, Maruto rajin mengaji bersama teman-temannya yang berpenampilan mengenakan jubah dan bercambang.

Maruto tidak malu untuk mencari uang sendiri. Sambil kuliah, dia mau menjual nasi bungkus dan makanan gorengan yang dia bawa dari rumah kos, untuk dijual kepada teman-temannya di kampus Unissula. "Maruto berpesan kepada salah satu ibu penghuni kos untuk dibuatkan gorengan dan nasi bungkus. Setiap pagi, oleh Maruto, makanan itu dimasukkan ke dus mi instan dan dibonceng di motornya untuk dibawa dan dijual ke kampus," kata dia.

Bahkan ketika Sucipto bertanya kepada Maruto tentang namanya, yang merupakan orang taat beragama namun namanya bukan nama Arab, melainkan nama berbau Jawa, Maruto sambil berkelakar, Maruto itu nama yang baik, pemberian dari orang orang tua."

Sejak lebih dari setahun lalu, rumah kos di Jalan Pamularsih tersebut telah dipindahtangankan, bukan lagi milik Ir H Soejono SH MSi, orang tua Maruto. Pemilik yang sekarang, mengaku membeli rumah tersebut dari lelang di sebuah bank. stp/skh-Ct

Rumah Kos Campur Diminati Mahasiswa di Semarang

Sabtu, 17 Januari 2009 | 12:37 WIB | Posts by: jps | Kategori: Berita Terkini, Jateng & Jogja | ShareThis

Semarang | SURYA Online - Di Kota Semarang dan sekitarnya, rumah kos yang dihuni jadi satu (campur) untuk laki-laki dan perempuan lebih diminati kaum muda, khususnya mahasiswa.
“Tipe kos-kosan seperti itu seharusnya dihuni oleh para pekerja ataupun orang-orang yang sudah berumah tangga, dan harga yang ditawarkan para pemilik kos bisa dua kali lebih mahal daripada kos-kosan biasa yang mempunyai peraturan cukup ketat,” kata Jono, seorang pegawai yang bertugas mengelola rumah kos di daerah Tegalsari, Kota Semarang, Jumat.
Penghuni kos di sini memang didominasi mahasiswa, sedangkan yang sudah bekerja hanya sekitar 20 persennya saja. Padahal tarif bulanan per kamarnya antara Rp750 ribu sampai Rp1 juta, katanya.
Sementara beberapa mahasiswa baik dari perguruan tinggi negeri maupun swasta (PTN/PTS) di Semarang menyatakan hal yang sama bahwa tinggal di rumah kos dengan penghuni kos campur lebih menyenangkan ketimbang kos di rumah kos yang tarifnya lebih murah namun memiliki aturan lebih ketat.
Ranto (22), seorang mahasiswa di salah satu perguruan tinggi di Semarang mengatakan bahwa tipe rumah kos campur memang yang diinginkannya.
“Di sini tidak banyak aturan, mau pulang kapan saja oke, subuh juga tidak masalah, bahkan teman cewek masuk kamar juga tidak dilarang,” katanya.
Hal yang sama juga diungkapkan oleh Yeny (19), mahasiswa PTS yang kos di daerah Sampangan, dia mengatakan bahwa kos di rumah kos yang tidak terlalu banyak aturan lebih menyenangkan ketimbang kos dengan banyak aturan yang ketat.
Yang lebih mengejutkan, pengakuan Yeny yang menyebutkan, sudah terbiasa tinggal satu kamar dengan pacarnya di tempat kosnya.
Berdasarkan pengakuan dari penghuni maupun penjaga kos di bilangan Sampangan, Tegalsari, Kedungmundu, Tlogosari, Sekaran, Bendanduwur, dan Banyumanik, pengawasan para pemilik rumah kos terhadap penghuni kos sangat kurang.
Menurut pengakuan mereka, kebanyakan pemilik rumah kos jarang datang ke rumah kos miliknya.
“Mereka juga tidak terlalu memikirkan keadaan kos-kosan yang biasanya sering digunakan untuk ‘kumpul bersama’ antara penghuni kos dengan pacarnya. Yang terpenting buat pemilik, penghuni bayar bulanannya tepat waktu,” kata Ani, mahasiswa PTN di Semarang.
Pengakuan yang sama juga diungkapkan oleh Ario, Bambang, Nugroho, dan Wiwin, keempatnya adalah mahasiswa sebuah PTS di Semarang.
Menurut mereka berempat, kalaupun ada penjaga kos mereka (penjaga) hanya menjaga pintu masuk, memperbaiki inventaris yang rusak, memperbaiki lorong kamar dan mengurusi urusan administrasi bagi penghuni kos.
Namun, tidak semua mahasiswa PTS/PTN di Kota Semarang menyenangi tinggal di rumah kos yang penghuninya campur dengan pengawasan amat lemah dari pemiliknya.
Menurut Tri Hapsari, mahasiswa sebuah PTN yang tinggal di daerah Tegalsari, masih banyak mahasiswa yang kos di rumah kos dengan pengawasan baik.
“Mereka kebanyakan memiliki tanggung jawab yang tinggi, baik pada dirinya sendiri, kedua orang tua yang memberi kepercayaan pada dirinya masing-masing, dan mereka tidak berbuat yang aneh-aneh,” katanya.
Rata-rata rumah kos dengan harga bulanan murah di Kota Semarang antara Rp200 ribu hingga Rp500 ribu./ant

Bisnis Rumah Kos-kosan

Bisnis Rumah Kos-kosan

Ini ada sedikit ilustrasi tentang bisnis rumah kos-kosan. Barangkali ada yang mau coba buka usaha seperti ini, layak jadi acuan awal.
Ceritanya begini, ada yang menawarkan sebuah rumah kos di kawasan perkantoran seharga Rp 600 juta. Kapasitas kamar 13 dengan tingkat hunian 100%, rata-rata sewanya Rp 550 ribu per bulan.

Pertanyaannya adalah:
1. Apakah ini pantas untuk dijadikan investasi untuk jangka waktu 5 tahun?
2. Apa saja yang harus saya perhitungkan dalam membuat bisnis kos-kosan?

Jawaban:
1. Untuk menentukan apakah peluang ini merupakan penawaran investasi yang menarik atau
tidak, maka harus menghitung dengan cermat Cost Benefit-nya. Secara sekilas berdasarkan informasi yang Anda berikan maka :
a. Proyeksi Pendapatan Kotor dari Kos-kosan setahun adalah 550rb x 12 x 13 = 85,8juta.
b. Asumsikan Pengeluaran untuk Pengelolaan Bisnis Kos-kosanan seperti Pengurus Kos, Penjaga Keamanan Kos, Pembantu, Lingkungan, PBB, Sampah, Listrik, Air, Telpon,
Perawatan dan Perbaikan Rumah Kos akan membutuhkan +/- 30% dari Pendapatan.
c. Pajak Rumah Sewa adalah 10% final
d. Diasumsikan tidak perlu membeli furnitur lagi
e. Jangka waktu BEP adalah 600juta / (60% x 85.8juta) = 600 jt / 51,48jt = +/- 12 tahun.
f. Kenaikan harga tanah misalnya 10% per thn (sesuai rata-rata kenaikan NJOP dalam
beberapa tahun terakhir)
g. Penurunan Nilai Bangunan sangat tergantung pada kondisi bangunan dari rumah kos saat
ini. Berdasarkan perhitungan di atas maka sebaiknya bangunan ini bisa bertahan dalam jangka waktu minimal 12 tahun lagi tanpa perlu direnovasi secara besar-besaran.
h. Sebaiknya dicari tahu mengenai perkembangan nilai pasar dari properti ini, jika mempunyai kemungkinan yang besar bahwa nilai properti akan meningkat secara pesat maka ini bisa jadi pertimbangan bisnis yangmenarik. Jadi dalam berinvestasi rumah kos2an maka kita harus juga memperhatikan Profit dari Kenaikan Modal, tidak hanya dari Hasil Sewa saja.

Dengan kata lain jika dalam 5 tahun lagi harga rumah akan menjadi 2 x lipat maka Total
Keuntungan kita adalah Total Pendapatan Bersih atas Sewa selama 5 tahun + Selisih Jual Beli dari Properti.

Namun janganlah lupa bahwa Jual Beli Properti akan terkena Pajak Jual Beli, Biaya
Notaris/AJB, BBN dan komisi jika ada. Jadi jika dijual maka Anda harus pertimbangkan
Biaya saat Membeli dan juga Biaya saat Menjual.
Yang harus diperhatikan dalam pengelolaan Kos-kosan selain yang disebutkan di atas,
maka Anda juga harus mempertimbangkan beberapa hal misalnya :

1. Pesaing yang sudah menjalankan bisnis serupa dalam jangka waktu yang lama (pesaing berpengalaman), Pesaing yang punya Rumah Kos-kosan lebih menarik dan bagus, Pesaing yang dekat dengan Kos-kosan atau Pesaing yang harga sewanya lebih murah dsb.
2. Potensi Pasar dari Bisnis Kos-kosanan di daerah tersebut. Bisa diamati dengan melihat Perkantoran yang terdapat di sekitar kos-kosan, universitas atau Akademi atau Sekolah Tinggi yang ada di seputar kos-kosan, atau mungkin Tempat Belanja dsb
3. Kondisi Lingkungan dan Alur Lalu Lintas di sekitar Kos-kosan, apakah dekat denga Jalan Raya, Macet atau Tidak, Bikin Suasana jadi Bising atau Ribut, dsb.
4. Ancaman Bencana misalnya Daerah Banjir Musiman, Daerah Aliran Sungai, dekat Pembuangan Sampah, ada Sungai yang Tidak Mengalir dan kotor dsb.
5. Keamanan Lingkungan
6. Fasilitas Eksternall yang terdapat di sekitar (tapi bukan menjadi tetangga), misalnya Perbelanjaan, Rumah Sakit, Pos Polisi, Pom Bensin, Toko Kelontong, Restoran atau Warung Makan dsb.
7. Fasilitas Internal seperti misalnya Sapu dan Pel kamar, Cuci Baju, Transportasi, Internet, TV Kabel, Telpon, Sarapan Pagi dsb.

Selamat berbisnis
Sumber : Disadur dari Risza Bambang - detikfinance

ayo bisnis properti menguntungkan!

ayo bisnis properti   !!!


Sebagai orang yang bekerja di bidang properti khususnya developer dan property investment, sangat jarang saya mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.
Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki bisnis properti.

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/RUKO/HOTEL - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.
Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.
Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.
Kemas properti sebagai investasi
Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.
Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???
“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261
Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.

Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.
Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!
Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.
Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.

Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan instrumen KPR.

Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?
Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.
Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!
Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih
Jadi anda tertarik masuk properti? Kapan?
Cirebon, 08/09/2007

Merintis Bisnis Rumah Kos
Joannes Widjajanto - detikFinance

Jakarta - Saya ingin menjalankan bisnis Rumah Kos. Saya ingin menanyakan soal Pembiayaan Pembangunan Rumah Kos yang nyaman. Berikut adalah data-data yang dapat dijadikan acuan dalam menjawab beberapa pertanyaan saya :

• Luas Tanah : 138 m² (12m X 11.5m)
• Letak Tanah bukan di Jalan Utama (masuk gang, dengan lebar jalan -/+ 2m)
• Letaknya sangat strategis dari Pusat Perkantoran dan Sekolah-sekolah (Universitas-universitas TOP di Bandung)
• Sertifikat : SHM
• Sudah tersedia Jaringan :

1. Telepon : 1 line
2. Listrik : 900 watt
3. Air : Jet Pump.

Ada Pembiayaan Pembangunan berasal dari Dana Pinjaman Bank, dengan bunga 13,8% per tahun.

Pertanyaan Saya :

1. Apa yang pertama kali harus saya lakukan dalam Pembangunan Rumah Kos tersebut? Apakah sebaiknya saya memakai Kontraktor dalam melakukan Pembangunan Rumah Kos tersebut?
2. Berapa harga pasaran per-m2 untuk membangun Rumah Kos sederhana tapi nyaman, dengan kualitas bahan2 no. 2.
3. Apakah setiap kamar sebaiknya Full Furniture (T. Tidur, Lemari & Meja Belajar)?
4. Apa kekurangan dan kelebihan dari kamar kos yang memiliki K.Mandi sendiri2 dengan K.Umum?
5. Berapa Daya Listrik yang harus saya sediakan, jika Rumah Kos tersebut saya bangun 2 lantai, dengan masing2 lantai terdiri dari 8 kamar (satu sisi 4 kamar, berhadap2an).

Sekian pertanyaan dari saya, terima kasih sebelumnya.

Jawab :
Ibu FJ, ternyata Ibu sangat serius untuk terjun sebagai pengusaha dimana ada beberapa alternatif yang Ibu pikirkan sebagai 'mesin uang' untuk menghidupi kehidupan keluarga Ibu. Pertanyaan-pertanyaan akan dijawab satu persatu.

1. Apa yang pertama kali harus saya lakukan dalam Pembangunan Rumah Kos tersebut?
Seperti pada umumnya untuk masuk ke dunia bisnis, maka perlu adanya studi kelayakan apakah bisnis yang akan kita masuki memiliki potensi untuk berkembang atau tidak. Jadi yang perlu dilakukan adalah melihat rumah-rumah kos yang ada di sekitar lokasi tanah yang kita miliki / sewa, inilah hal-hal yang perlu dilihat :

• Berapa banyak rumah kos yang ada
• Berapa banyak kamar yang disewakan sebagai kamar kos
• Siapa saja yang menghuni rumah-rumah kos tersebut, apakah para mahasiswa atau para karyawan, ataukah campur
• Apakah ada kelebihan suplai ataukah kekurangan suplai kamar kos
• Bagaimana kondisi kamar kos tersebut, apakah diberikan perabotan ataukah kosong. Jika ada perabotan, apa saja yang disediakan.
• Apakah kamar mandi ada di dalam, ataukah di luar.
• Berapakah harga yang ditawarkan dengan berbagai macam variasi fasilitas tadi.

Jadi kita seperti melakukan 'marketing inteligent' atau riset kecil-kecilan, untuk melihat potensi pasar dari rumah kos tersebut. Dengan melakukan ini, maka kita memiliki pengetahuan yang lebih baik atas bisnis yang akan kita masuki.

Apakah sebaiknya saya memakai Kontraktor dalam melakukan Pembangunan Rumah Kos tersebut?

Dalam proses pembuatan rumah, ada 2 proses yang akan kita lakukan. Yang pertama proses design, umumnya dilakukan oleh para arsitek. Kemudian proses pembangunan itu sendiri yang dilakukan oleh pihak kontraktor. Kadang proses design dan pembangunan dilakukan oleh pihak yang sama. Sehingga untuk proses design masuk dalam biaya pembangunan.
Jika kita mempunyai kemampuan untuk melakukan proses design, maka biaya design tidak perlu ada. Demikian pula, jika kita memiliki kemampuan sebagai kontraktor.

2. Berapa harga pasaran per-m² untuk membangun Rumah Kos sederhana tapi nyaman, dengan kualitas bahan-bahan nomor dua.

Itu sangat bergantung dengan bahan-bahan yang akan dipakai dan fasilitas yang disediakan. Biaya untuk fisik bangunan umumnya relatif sama tetapi untuk finishing umumnya sangat tergantung dari bahan yang akan dipakai. Disarankan untuk melakukan survei ke beberapa kontraktor maupun arsitek di lingkungan anda untuk mengetahui biaya per m2.

3. Apakah setiap kamar sebaiknya Full Furniture (T. Tidur, Lemari & Meja Belajar)?

Dari riset yang kita lakukan di point no. 1, kita akan mengetahui pasar mana yang masih memiliki potensi untuk dikembangkan. Dan tentunya kita akan memilih potensi bisnis yang sesuai dengan kemampuan kita dan menjanjikan di masa depan.

4. Apa kekurangan dan kelebihan dari kamar kos yang memiliki K.Mandi sendiri2 dengan K.Umum?

Tentunya kamar kos yang memiliki kamar mandi di dalam dilihat dari harganya lebih tinggi dibandingkan dengan kamar kos yang memakai kamar mandi umum. Karena biaya perawatan untuk kamar kos dengan kamar mandi di dalam lebih tinggi, demikian pula biaya pembangunannya.

Ada satu pertanyaan yang perlu dijawab, apakah pasar yang dibidik dan harga yang ditawarkan adalah sesuai dengan perhitungan bisnis yang ada.

5. Berapa Daya Listrik yang harus saya sediakan, jika Rumah Kos tersebut saya bangun 2 lantai, dengan masing-masing lantai terdiri dari 8 kamar (satu sisi 4 kamar, berhadap-hadapan).

Ini sangat bergantung dari fasilitas yang ditawarkan, misal adanya kulkas di setiap kamar atau AC. Kemudian para penghuni kos juga diperkenankan untuk membawa televisi, komputer dan lain sebagainya. Apakah ada juga fasilitas lain yang membutuhkan daya listrik yang cukup signifikan, misal : pompa air, mesin cuci dan lain sebagainya.

Dengan menghitung kebutuhan listrik rata-rata setiap kamar, maka kita dapat menghitung kebutuhan listrik secara total untuk rumah kos kita.

Selamat berhitung.

Joannes Widjajanto-Shildt Financial Planning