Investasi Rumah Kos-Kosan

Ditulis oleh arinosan

Kamis, 26 November 2009 19:55

Rumah Kos sudah sejak lama menjadi lahan investasi bisnis yang menguntungkan dan masih tetap menarik hingga saat ini. Namun jika tidak cermat dan tidak tahu bagaimana memanfaatkan investasi ini, bisnis rumah kos bisa tidak berhasil. Rumah kos dapat menjadi passive income bagi sang pemilik tanpa harus mengeluarkan banyak dana. Misalnya jika sebuah rumah dibeli dengan cicilan, kita bisa mendapatkan biaya untuk membayar cicilan dengan menjadikannya rumah kos. untuk mendapatkan info2 dan tips2  RUMAH/KOS JOGJA - PIN 28421001  PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE  TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65 Ada beberapa aspek yang harus diperhatikan dalam memulai bisnis rumah kos, yaitu : 1. Menggunakan Bank dalam pendanaan. Peranan bank disini adalah : * Sebagai sumber pendanaan * Sebagai rekan kerja yang membantu pengecekan dan keabsahan surat-surat rumah * Membantu mempermudah penghitungan biaya, termasuk biaya desain kamar yang dapat disesuaikan dengan budget. 2. Lokasi yang strategis. Lokasi disini tergantung pada pasar yang diinginkan. Apakah pasarnya karyawan, buruh atau mahasiswa. Jika pasarnya mahasiswa, carilah lokasi yang berada sedekat mungkin dengan kampus. Jika pasarnya karyawan, carilah lokasi di dekat daerah perkantoran. Strategis juga berarti mudah dijangkau dengan kendaraan umum. Jangan memilih lokasi yang rawan banjir! 3. Desain Semakin luas kamar, semakin banyak fasilitas maka akan semakin mahal harga sewa sebuah kamar kos. Sesuaikan desain kamar dengan luas bangunan dan perhatikan kenyamanan penyewa. 4. Faktor keamanan baik dari luar maupun dari dalam adalah faktor utama yang sangat penting untuk kelangsungan rumah kos. Jika sekali dikenal tidak aman, rumah kos akan langsung kehilangan pelanggan dan mempunyai citra yang buruk. Untuk mengatasi ancaman keamanan dari luar, rumah kos disarankan memiliki penjaga kos serta membuat peraturan-peraturan bagi penyewa kos agar tidak mengganggu lingkungan. Contohnya seperti : tidak menyalakan musik terlalu keras, tidak menerima tamu diatas pukul 22.00, dan sebagainya. Sedangkan untuk faktor keamanan dari dalam, pemilik kos harus menyeleksi calon penghuni kos agar tempat kosnya tidak menjadi sarang narkoba, tempat pelacuran dan sebagainya. Hal ini dapat dilakukan dengan cara meminta kartu identitas calon penghuni dan melapor keberadaan calon penghuni pada ketua RT setempat. Untuk meningkatkan pendapatan dari uang sewa kos, ada beberapa tips berikut: * Cobalah untuk meminimalkan penggunaan listrik dengan memilih market karyawan karena karyawan lebih banyak berada di kantor daripada di rumah kos, dibandingkan dengan mahasiswa. Penghematan listrik juga dapat dilakukan dengan membuat bak penampung air yang besar. * Untuk meningkatkan harga sewa kamar dengan memberikan fasilitas yang lebih dan bisa digunakan secara bersama seperti TV Cable, Hot Spot, dll * Bukalah usaha sampingan untuk menambah pemasukan, seperti : laundry service, warung makan atau catering untuk penghuni kos. Contoh Perhitungan Berinvestasi Pada Rumah Kos : Sebuah rumah dijual seharga Rp. 300.000.000. Rumah tersebut sebelumnya adalah rumah kos dengan 15 kamar yang telah tersewa semua. Harga sewa per kamar Rp. 400.000 per bulan. Anda ingin berinvestasi dengan membeli rumah kos tersebut, perhitungannya adalah sebagai berikut : DP Rp. 60.000.000 , Pinjaman Rp. 240.000.000 dengan KPR. Bunga 12%, cicilan Rp. 2.936.500 per bulan, jangka waktu pinjaman 15 tahun. Jika kamar disewakan, maka perhitungan keuntungan menjadi sebagai berikut. * Penghasilan penyewaan kamar : Rp. 400.000 x 15 kamar – Rp. 2.936.500 (cicilan/perbulan) = Rp. 3.063.500 per bulan * Biaya listrik, air dan kebersihan setiap bulan Rp. 1.500.000 * Keuntungan bersih : Rp. 3.813.500 – Rp. 1.500.000 = Rp. 1.563.500 Jika harga rumah kos semakin naik setiap tahun, maka keuntungan pun semakin bertambah. Tidak sulit dan sangat menarik karena dengan uang Rp. 60.000.000, Anda mendapatkan penghasilan tetap setiap bulan sebesar Rp. 1.563.500 atau 2,6% per bulan atau sebesar 31,2% per tahun. Nah, investasi yang menarik, bukan? Mulai pilihlah lokasi untuk investasi rumah kos Anda. (Patrik C/AS/vbn)

BISNIS KOS BISNIS MENJANJIKAN

Selamat Datang di Kota "Kos-kosan"

Minggu, 21 Februari 2010 | 02:33 WIB

Wajah Jatinangor, Sumedang, Jawa Barat, telah berubah. Sejak disulap menjadi kawasan pendidikan tahun 1980-an, kampus-kampus megah dan ribuan tempat kos bermunculan. Simbol masyarakat urban, seperti mal, hotel, kafe, bioskop 21, dan pusat kebugaran, telah hadir di sana. Budi Suwarna & Yulia Sapthiani
Malam mulai merayap di Jatinangor, Rabu (17/2) lalu. Jatinangor Town Square (Jatos), mal terbesar yang berdiri tahun 2006 dan kini menjadi ikon Jatinangor, tampak gemerlap. Pengunjung yang sebagian besar mahasiswa masuk dan keluar mal itu. Ada yang berbelanja kebutuhan sehari-hari, ada yang sekadar nongkrong di kafe sambil berselancar di dunia maya.

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/KOS JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Hingga awal 1990-an, wajah kota semacam itu barangkali belum terbayangkan. Maklum, Jatinangor saat itu masih berupa kampung yang gelap dan seram pada malam hari. Sebagian wilayahnya berupa permukiman, sawah, dan tegalan yang ditumbuhi rumpun bambu.
Bangunan besar dan megah hanya ada di kampus Universitas Padjadjaran (Unpad), Institut Pemerintahan Dalam Negeri (IPDN)—dulu STPDN—Institut Manajemen Koperasi Indonesia (Ikopin), dan Universitas Winaya Mukti (Unwim).
Sekarang, fasilitas penunjang hidup masyarakat urban berdiri berjejer sepanjang Jalan Raya Jatinangor mulai perbatasan Cileunyi (Kabupaten Bandung) hingga kampus Unpad yang jaraknya sekitar 3 kilometer. Selain Jatos, ada Hotel Jatinangor, Hotel Puri Khatulistiwa, lapangan futsal, kafe, restoran, toko laptop, kompleks perumahan untuk kelas menengah ke atas, dan sebentar lagi akan dibangun apartemen.
Roda pembangunan juga merangsek masuk ke kampung- kampung. Areal persawahan tiba-tiba ditumbuhi kos-kosan megah. Di jalan masuk Desa Hegarmanah, ada Pondok Casa Elegante. Kos-kosan berlantai empat dengan arsitektur minimalis itu lebih mirip hotel. Bayangkan, kamarnya berjumlah 90 ditambah delapan kios permanen di lantai dasar.
Fasilitas yang disediakan pun mendekati hotel berbintang. Kamar berukuran sekitar 4 meter x 4 meter dilengkapi tempat tidur, meja, lemari, kamar mandi yang kerannya mengalirkan air hangat, dan jaringan internet. Pengelola juga menyediakan lahan parkir mobil.
Ima (29), pengelola Casa Elegante, mengatakan, sejak dibuka tahun lalu, semua kamar langsung terisi penuh. Bahkan, empat dari delapan kios disewa mahasiswa untuk tempat tinggal. Padahal, untuk ukuran Jatinangor, tarif kos di sana cukup tinggi, yakni Rp 8 juta per tahun untuk kamar standar dan 12 juta untuk kamar VIP.
Rumah-rumah kos megah juga mudah ditemukan di Caringin. Salah satunya Wisma Dara yang menyediakan 117 kamar kos, empat di antaranya kelas VIP. Kos- kosan yang didirikan tahun 1996 ini juga dilengkapi perabot lengkap, kamar mandi, internet, tempat parkir luas, dan keamanan 24 jam penuh.
”Tarifnya Rp 5 juta per tahun untuk kamar standar dan Rp 7 juta per tahun untuk VIP,” kata Agus Wawan (42), pengelola Wisma Dara.
Bisnis kos-kosan di Jatinangor memang cukup menggiurkan. Hampir semua kos-kosan penuh penghuni. Menurut Agus, dalam 10 tahun, pemilik Wisma Dara sudah bisa kembali modal.
Inilah yang membuat orang demam membuat kos-kosan di Jatinangor sejak tahun 1990-an. ”Bupati, mantan bupati, gubernur, mantan gubernur, dan tentara berpangkat tinggi dari sejumlah daerah berebut membangun tempat kos-kosan di sini. Pengelolaannya diserahkan kepada orang lain,” kata Supriatna, seniman yang tinggal di Jatinangor sejak 1975.
Warga Jatinangor pun ikut-ikutan menyewakan kamar rumahnya. ”Mereka rela tinggal satu kamar untuk satu keluarga karena kamar lainnya dijadikan kos-kosan. Tidak jelas lagi mana yang kos, mana pemilik rumah,” ujar Supriatna sambil tertawa.
Melayani mahasiswa
Sejak tumbuh menjadi kawasan pendidikan, Jatinangor memang seperti gula yang mengundang semut. Puluhan ribu mahasiswa baru datang ke sana setiap tahun. Mereka merupakan pasar yang menggiurkan. Tidak heran, hampir semua bisnis yang muncul di Jatinangor diciptakan untuk memanjakan mahasiswa.
Untuk makan, misalnya, mahasiswa kos tinggal memesan melalui SMS ke pemilik rumah makan. Dalam beberapa menit, makanan yang dipesan akan diantar ke kamarnya. Pedagang gehu (goreng tahu) pun siap memberikan layanan serupa. Inilah yang membuat mahasiswa kian betah tinggal di Jatinangor.
Apa kata mahasiswa tentang semua itu? Zakiah Rosa (20), mahasiswa semester 6 Fakultas Kedokteran Unpad, mengatakan, fasilitas yang ada di Jatinangor masih kurang. ”(Masak) tempat hiburan cuma Jatos saja,” katanya.
Namun, dengan perkembangan yang ada sekarang saja, Jatinangor sesungguhnya sudah terasa semrawut. Mengapa? Karena pembangunan terkesan dilakukan serba serampangan. Kampus didirikan, tetapi sarana transportasi tidak. Mal dan hotel dibangun, tetapi saluran air dan tempat pejalan kaki tidak.
Di mata planolog dari ITB, Andi Oetomo, yang pernah meneliti tentang Jatinangor, kawasan pendidikan yang ideal di Jatinangor sudah sulit diwujudkan. Meski demikian, bukan berarti pembangunan di sana tidak bisa dikontrol lagi.
Di luar kesemrawutan, pembangunan Jatinangor juga memunculkan persoalan sosial dan budaya. Itu terjadi karena mahasiswa dibiarkan hidup di dunianya sendiri. Sementara itu, di sekitar mereka, ”warga asli” Jatinangor juga hidup dengan dunia dan problematikanya sendiri.
”Kami tidak saling kenal meski kami hidup berdampingan,” kata Supriatna. (REK)

AYO BISNIS KOS-KOSAN

Rambah Bisnis Kos-kosan

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/KOS JOGJA
PROPERTI JOGJA
TANAH DIJUAL JOGJA 
- PIN 5A95B6F3

SETELAH sukses dengan karirnya di dunia hiburan. Bintang film Mischa Chandrawinata mencoba keberuntungannya di dunia bisnis. Artis kelahiran Hannover, 29 Maret 1987 tersebut mengikuti jejak kakaknya, Nadine Chandrawinata yang lebih dulu merambah bisnis salon kecantikan di bilangan Pondok Indah, Jakarta. "Cue mau coba bisnis kos-kosan di Bumi Serpong Damai (BSD), "ucap Mischa di Pondok Indah. Jakarta, kemarin.
Ketertarikan bintang sinetron Pangeran Pengoda mencoba keberuntungannya di dunia bisnis bukan karena latah mengikuti sejumlah selebritis lain. Namun, Mischa sapaan akrabnya, meyakini tidak selamanya karir di dunia hiburan bisa terus cemerlang. Tentunya ada masa pasang surut bermain di depan kamera. "Kalau di dunia akting kan ada masa pensiunnya. Di mana kita bisa nggak dipakai lagi. Makanya, kita harus siapkan sejak dini. Apalagi sekarang usia gue masih muda, harus selalu memanfaatkan peluang yang ada," papar bintang sinetron Inikah Rasanya itu.
Mischa yakin, bisnis kos-kosan tidak akan mengalami pasang surut seperti halnya butik atau distro. Apalagi kebutuhan hunian seperti halnya kos-kosan sangat diminati sejumlah masyarakat khususnya mahasiswa yang lokasi rumahnya jauh dan kampusnya." Yang gue tahu nantinya itu sebagian besar kampus di Jakarta akan pindah di BSD. di sana sudah disiapkan lahan seluas 300 hektar dan gue berencana buka kos-kosan murah di sana. Cue sudah survei ke sana, tinggal persetujuan bokap saja," pungkasnya, (ash)

Prospek Bisnis Rumah Kos kosan Bag 1

Jika anda ditawarkan sebuah rumah kos di kawasan perkantoran seharga Rp 600 juta. Kapasitas kamar 13 dengan tingkat hunian 100%, rata-rata sewanya Rp 550 ribu per bulan.

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/KOS JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Pertanyaannya adalah:

1. Apakah ini pantas untuk dijadikan investasi untuk jangka waktu 5 tahun?

2. Apa saja yang harus kita perhitungkan dalam membuat bisnis kos-kosan?


Jawaban:


1. Untuk menentukan apakah peluang ini merupakan penawaran investasi yang menarik atau tidak, maka Anda harus menghitung dengan cermat Cost Benefit-nya. Secara sekilas berdasarkan informasi yang Anda berikan maka :

a. Proyeksi Pendapatan Kotor dari Kos-kosan setahun adalah 550rb x 12 x 13 = 85,8juta.

b. Asumsikan Pengeluaran untuk Pengelolaan Bisnis Kos-kosanan seperti Pengurus Kos, Penjaga Keamanan Kos, Pembantu, Lingkungan, PBB, Sampah, Listrik, Air, Telpon, Perawatan dan Perbaikan Rumah Kos akan membutuhkan /- 30% dari Pendapatan.

c. Pajak Rumah Sewa adalah 10% final

d. Diasumsikan tidak perlu membeli furnitur lagi

e. Jangka waktu BEP adalah 600juta / (60% x 85.8juta) = 600 jt / 51,48jt = /- 12 tahun.

f. Kenaikan harga tanah misalnya 10% per thn (sesuai rata-rata kenaikan NJOP dalam beberapa tahun terakhir)

g. Penurunan Nilai Bangunan sangat tergantung pada kondisi bangunan dari rumah kos saat ini. Berdasarkan perhitungan di atas maka sebaiknya bangunan ini bisa bertahan dalam jangka waktu minimal 12 tahun lagi tanpa perlu direnovasi secara besar-besaran.

h. Sebaiknya dicari tahu mengenai perkembangan nilai pasar dari properti ini, jika mempunyai kemungkinan yang besar bahwa nilai properti akan meningkat secara pesat maka ini bisa jadi pertimbangan bisnis yangmenarik. Jadi dalam berinvestasi rumah kos2an maka kita harus juga memperhatikan Profit dari Kenaikan Modal, tidak hanya dari Hasil Sewa saja.

Dengan kata lain jika dalam 5 tahun lagi harga rumah akan menjadi 2 x lipat maka Total Keuntungan kita adalah Total Pendapatan Bersih atas Sewa selama 5 tahun Selisih Jual Beli dari Properti.

Namun janganlah lupa bahwa Jual Beli Properti akan terkena Pajak Jual Beli, Biaya Notaris/AJB, BBN dan komisi jika ada. Jadi jika dijual maka Anda harus pertimbangkan Biaya saat Membeli dan juga Biaya saat Menjual.

Yang harus diperhatikan dalam pengelolaan Kos-kosan selain yang disebutkan di atas, maka Anda juga harus mempertimbangkan beberapa hal misalnya :

1. Pesaing yang sudah menjalankan bisnis serupa dalam jangka waktu yang lama (pesaing berpengalaman), Pesaing yang punya Rumah Kos-kosan lebih menarik dan bagus, Pesaing yang dekat dengan Kos-kosan atau Pesaing yang harga sewanya lebih murah dsb.

2. Potensi Pasar dari Bisnis Kos-kosanan di daerah tersebut. Bisa diamati dengan melihat Perkantoran yang terdapat di sekitar kos-kosan, universitas atau Akademi atau Sekolah Tinggi yang ada di seputar kos-kosan, atau mungkin Tempat Belanja dsb

3. Kondisi Lingkungan dan Alur Lalu Lintas di sekitar Kos-kosan, apakah dekat dengan Jalan Raya, Macet atau Tidak, Bikin Suasana jadi Bising atau Ribut, dsb.

4. Ancaman Bencana misalnya Daerah Banjir Musiman, Daerah Aliran Sungai, dekat Pembuangan Sampah, ada Sungai yang Tidak Mengalir dan kotor dsb.

5. Keamanan Lingkungan

6. Fasilitas Eksternall yang terdapat di sekitar (tapi bukan menjadi tetangga), misalnya Perbelanjaan, Rumah Sakit, Pos Polisi, Pom Bensin, Toko Kelontong, Restoran atau Warung Makan dsb.

7. Fasilitas Internal seperti misalnya Sapu dan Pel kamar, Cuci Baju, Transportasi, Internet, TV Kabel, Telpon, Sarapan Pagi dsb.