Cara Membuka Usaha Rumah KOS-KOSAN Dari Nol
Mempunyai usaha kos-kosan adalah usaha yang sangat menguntungkan lho BE-Lover, terlebih lagi usaha ini memberikan hasil tanpa perlu terlalu repot bekerja. Usaha ini cenderung dimiliki oleh orang-orang yang sudah pensiun atau usianya cukup tua karena faktor modal yang cukup dan produktifitas kerja yang sudah menurun, namun sebenarnya akan lebih baik jika kita berinvestasi bidang kos-kosan selagi muda dan masih produktif untuk mendapatkan hasil yang optimal.
Ini dia beberapa hal yang harus menjadi perhatian dan perlu dilakukan jika BE-lover berniat membuka usaha kos kosan :
1. Survey Potensi Konsumen dan Lokasi
Yang pertama-tama dilakukan dan hal yang paling penting adalah ‘survey’….Yaitu survey potensi konsumen dan lokasi
Apa sajakah informasi yang perlu didapatkan?
a) Lokasi yang dipilih (Lokasi industri/Pabrik/Sekolah/Kampus/Rumah Sakit dll) serta perkembanganya kedepan.
b) Jumlah perkiraan konsumen.
c) Perbandingan jumlah kos-kosan yang ada dengan konsumen setiap tahunya.
d) Harga tanah, harga rumah, harga kos-kosan, harga membangun per m2 di sekitar lokasi dan perkembangan harganya.
e) Mencari lokasi yang sesuai budget namun tetap strategis.
f) Tingkat keamanan sekitar lokasi.
g) Kondisi banjir, ketersediaan air bersih.
h) Harga rata-rata/standar biaya kos.
i) Mayoritas konsumen wanita atau pria.
j) Akses transportasi.
k) Jenis kamar dan fasilitas yang paling banyak diinginkan konsumen.
l) Kebutuhan primer sampai sekunder para konsumen.
Wah, baru tahap survey saja sudah banyak sekali ya BE-Lover, tapi gak apa-apa karena perencanaan yang matang lebih menjamin kemudahan langkah dan hasil yang lebih positif.
Lokasi yang dipilih sangat menentukan langkah kita selanjutnya, agar lebih mudah mari kita pilih satu lokasi sebagai contoh:
a) Misal diambil lokasi Kampus, kampus ini sedang berkembang dan dipastikan bertahan atau semakin maju ke depanya.
b) Dalam satu tahun penerimaan mahasiwa 1000 orang, diperkirakan jumlah anak kos baru sekitar 60% = 600 orang(diasumsikan dengan informasi yang didapat).
c) Bandingkan jumlah kos-kosan yang ada apakah masih kurang atau sudah melebihi kebutuhan.
d) Bandingkan harga tanah, harga rumah atau harga kos-kosan. Pilihlah potensi yang paling menguntungkan, paling mudah bagi anda dengan bermacam-macam pertimbangan.
e) Pilihlah lokasi sedekat mungkin dengan kampus, jangan lupa pilihlah lokasi dengan akses masuk mobil, hal ini mungkin tidak terlalu penting bagi konsumen mahasiswa, namun menjadi penting apabila akan mengajukan pinjaman ke bank dan atau anda mengharapkan kenaikan harga properti yang cepat. (Lebih baik membeli rumah kos-kosan yang sudah jadi meskipun perlu perbaikan karena bisa cepat menghasilkan pendapatan)
f) Pelajari tingkat keamanan, usahakan pilih tempat yang paling aman. Paling tidak kita tau jenis pengamanan seperti pagar yang akan dibutuhkan.
g) Pastikan lokasi bukan daerah banjir dan suplai air bersih baik.
h) Cari tahu harga kos per kamar, dengan jenis kamar yang berbeda-beda sebagai gambaran jenis mana yang akan dipilih. Misal kamar dengan kamar mandi dalam, kamar dengan tv, ac dll.
i) Mayoritas konsumen pria atau wanita menentukan jenis penerimaan anak kos yang dipilih. Jika banyak wanita maka kita sebaiknya terima wanita akan tetapi justru bisa sebaliknya mengingat persaingan sedikit.
j) Akses transportasi untuk mengetahui besar ruang untuk menaruh kendaraan.
k) Jenis dan tipe kamar yang paling banyak dibutuhkan. Untuk mahasiswa biasanya tidak membutuhkan fasilitas yang mewah, biasanya hanya kamar yang standar saja sudah cukup.
l) Jangan lupakan informasi tentang kebutuhan primer mahasiswa misal: makan, fotocopy, part komputer dan kebutuhan sekunder seperti : laundry. Gunanya adalah untuk pengembangan potensi usaha sampingan.
Cara Membuka Usaha Rumah KOS-KOSAN Dari Nol
2. Permodalan
Nah, Jika kita bahas mengenai permodalan memang susah-susah gampang BE-lover. Terang saja karena jumlahnya memang tidak sedikit. Sumber permodalan sebenarnya bisa didapat dengan cara yang mudah, namun dibutuhkan keberaian dan perhitungan yang cukup. Berikut beberapa sumber modal membangun usaha kos-kosan.
Modal Sendiri
Meskipun bersumber dari modal kita sendiri tetapi tetap harus diperhitungkan bahwa ROR /BEP/Balik modal usaha kos-kosan membutuhkan waktu yang lama. Perhitungkan kebutuhan mendadak dan tetap harus ada perencanaan keuangan pada kebutuhan pribadi.
Modal Pinjaman Keluarga
Pinjaman keluarga biasanya bersifat lunak, namun jangan sampai di masa depan menjadi masalah karena ijab kabul pinjam meminjam antara keluarga cenderung tidak tegas kesepakatanya. Sehingga jika anda pilih cara ini maka pertegas bagaimana kesepakatan peminjamanya bahkan jika diperlukan harus ada hitam diatas putih agar antar keluarga tidak terjadi kesalah pahaman.
Modal Pinjaman Bank
BE-lover Inilah salah satu opsi mendapatkan sumber modal mudah, dengan catatan harus paham mengenai caranya. Contohnya:
Kita dapat membeli rumah/rumah kos yang dijadikan target dengan berkomunikasi kepada pihak penjual dan bank, jika penjual dan bank setuju maka bank akan membayar rumah kos tersebut dengan beberapa persyaratan yang harus dipenuhi dan kita menyediakan DP s/d 30% saja. Sisanya menjadi kredit yang harus dicicil
Pinjam dana segar dari keluarga untuk membeli rumah kos. Kemudian setelah sertifikat sudah balik nama maka gadaikan ke bank untuk mengembalikan pinjaman keluarga tadi. Namun perhatikan pula syarat-syarat bank menerima penggadaian. (Biasanya ada sertifikat,IMB,dan akses masuk mobil).
Jika anda Pegawai Negeri Sipil, maka SK anda bisa anda jaminkan ke bank untuk meminjam uang untuk pembelian lokasi.
3. Waktu pembukaan
BE-lover juga jangan lupakan strategi waktu pembukaan rumah kos-kosan anda untuk menjamin kamar kos bisa langsung penuh. Untuk area kampus sebaiknya buka menjelang tahun ajaran baru dimana banyak mahasiswa baru yang mencari rumah kos. Maka perkiraan proses pembelian, renovasi, agar pas dengan waktu penerimaan.
Sedangkan untuk daerah industri biasanya bertambah pekerja setelah hari raya lebaran atau sepanjang waktu.
Untuk Rumah Sakit biasanya disesuaikan dengan waktu penerimaan magang/PKL calon perawat baru.
Cara Membuka Usaha Rumah KOS-KOSAN Dari Nol 3
4. Apa kelebihan yang ditawarkan
analisa bisnis rumah kosFasilitas dan harga
Fasilitas yang ditawarkan menjadi daya tarik sebuah kos-kosan. Sebut saja dari yang paling sederhana seperti kamar mandi dalam sampai ac dan layanan laundry gratis. Tetapi sebenarnya akan sama saja karena jika fasilitas semakin lengkap maka harga otomatis mengikuti. Yang saya maksud dengan kelebihan yang ditawarkan adalah misal rentang kamar kos yang anda bangun berstandar harga 300 ribu, yang pada umumnya memiliki fasilitas minim hanya kasur busa dan bantal dan meja. Tetapi kamar milik anda dengan harga yang sama memiliki fasilitas yang lebih seperti menggunakan ranjang, kasur lengkap dengan selimut, meja, lemari, karpet, kipas angin, dan lain lain sehingga konsumen dijamin akan lebih memilih kamar anda.
Jarak
Kebanyakan orang memilih kos yang dekat agar mudah dalam beraktifitas, tidak membutuhkan sarana transportasi dan menghemat waktu. Jadi jarak juga menjadi daya tarik dan kelebihan kos-kosan anda. Seberapa jauh kos-kosan BE-Lover terhadap pusat bangkitan kos seperti kampus dan lainya umumnya ikut menentukan besaran harga kamar kos. Tentu saja semakin dekat dan mudah diakses maka semakin tinggi harganya.
Keamanan dan Kenyamanan
Keamanan dan kenyamanan menjadi penting sebagai daya tarik. Keamanan dan kenyamanan dapat dibentuk oleh teknik pengelolaan kos yang baik. Keamanan memang selalu dipentingkan namun terkadang kenyamanan sering terlupakan. Kenyamanan yang utama didapat dari strategi pembangunan atau saat proses renovasi. Untuk nyaman dibutuhkan pencahayaan yang baik, tidak lembab, sirkulasi udara yang baik dengan paling tidak memiliki jendela dll. Teknik pengelolaan juga memberi dampak kenyamanan, seperti pengaturan kebersihan,pengaturan kunjungan dan lain sebagainya.
5. Teknik pengelolaan
Tenik pengengelolaan kos-kosan juga tidak boleh dianggap sepele. Karena dengan pengaturan yang baik dan tata aturan yang jelas akan membuat penguni nyaman. Mari kita simak beberapa itemnya walaupun sebenarnya masih banyak lagi yang bisa dijadikan item tambahan:
Cara pembayaran (bulanan,awal bulan/akhir bulan, triwulan, semester, pertahun dan besaran discount untuk pembayaran satu tahun).
Pembayaran listrik dan air ( Apakah sudah all-in biaya kos, terpisah, meteran masing-masing kamar, perhitungan tambahan alat elektronik yang dibawa penghuni).
Tanggung jawab kebersihan (Apakah tanggung jawab penghuni, atau ada petugas pembersih rutin).
Jam malam (ketentuan jam malam pukul berapa, atau bebas).
Batasan pengunjung (sampai dimana, ruang tamu, teras atau boleh masuk kamar. Biasanya disesuiakan jenis kelamin).
Cara Membuka Usaha Rumah KOS-KOSAN Dari Nol
Posted by: jopik in Properti 14 Juli 2014 5 Comments 17,625 Views
6. Memaksimalkan Potensi Usaha Sampingan
BE-lover , Untuk menambah pundi-pundi pemasukan dapat pula dikombinasikan dengan usaha-usaha sampingan baik satu ataupun multi purpose seperti :
Warung makan
Laundry
Fotocopy, penjilidan , alat tulis, pengetikan
Kelontong
Rental komik, novel
Warnet. dll
7. Membuka Tempat Kos Kedua
Selamat datang di level selanjutnya BE-lover, setelah kita anggap berhasil di kos-kosan pertama, bagi yang ingin melakukan expansi usaha kos-kosanya maka bisa dilakukan pembukaan kos-kosan kedua. Caranya sangat mudah yaitu dengan menggadaikan sertifikat kos-kosan pertama bila sudah murni menjadi hak milik dan penghasilan kos-kosan kedua digunakan untuk mencicil pinjaman penggadaian sertifikat (dapat melunasi sendiri) tanpa harus mengurangi gaji atau penghasilan dari kos pertama, namun bila ingin mempercepat pelunasan maka bisa dibantu penghasilan kos-kosan pertama.
Sedangkan prosesnya teknis pembukaan kos kedua lakukan saja sama seperti membuka kos-kosan pertama. Proses ini bisa berlanjut terus, maka akan lebih baik memulai usaha ini sejak kita muda . semoga bermanfaat…..salam BE-lover.
No comments:
Post a Comment