PENGHASILAN TERUS MENGALIR DARI USAHA KOST-KOSTAN

Usaha kost-kostan memang usaha yang sangat menguntungkan. karena harga tanah yang terus naik akan mempengaruhi harga kost perbulannya.
 20 April 2009  49 Komentar  Peluang Bisnis
kamar-kos-kosan-6Bisnis kost-kostan memang cukup menjanjikan, terlebih di kota-kota pusat perdagangan atau di kota-kota pelajar dan industri. Sudah banyak yang merasakan bahwa penghasilannya terus mengalir dari usaha kost-kostan
Banyaknya pelajar mahasiswa dan pegawai yang berasal dari luar daerah menjadikan pemilik kost-kostan menikmati keuntungan darinya. Usaha ini dapat dijalankan hanya dengan memanfaatkan kamar dirumah yang tidak lagi dipakai atau berpenghuni.
Selain penghasilan yang terus mengalir setiap bulannya, sebagai usaha jangka panjang, pemilik kost-kostan bisa menikmati keuntungan dari terus naiknya nilai tanah.
Pengelolaan usaha kost-kostan ini juga tidak begitu rumit. Bila tidak mau repot mengurusi anak-anak kost, pemilik bisa mempekerjakan orang lain untuk pengelolaan tiap hari dan hanya melakukan kontrol dan pengecekan berkala saja.
Fasilitas & Pemasaran
Untuk fasilitas dari masing-masing usaha kost-kostan juga bermacam-macam. Ada yang dari mereka menyediakan fasilitas yang diisi dengan ranjang dan dilengkapi meja tulis, almari, kamar mandi dalam.
Bahkan untuk kost-kostan yang membidik pasar atas yakni anak-anak orang kaya, biasa dilengkapi dengan fasilitas alat pendingin ruangan juga telepon sendiri. Namun banyak juga yang menyediakan kamar kosongan untuk diisi sekehendak penyewa kamar.
Pemilik kost-kostan tak cukup hanya memasang plang “menerima kost” di depan pondokannya. Mereka harus aktif menjaring pasar. Caranya, bisa dengan menyebarkan selebaran penawaran atau brosur ke kampus-kampus, kantor-kantor atau warung-warung yang ramai dikunjungi. Bila perlu memberi iming-iming pada calon penyewa seperti gratis sewa satu bulan untuk penyewa yang membayar sewa enam bulan sekaligus.
Memberikan kelonggaran dalam waktu pembayaran dan mempertahankan harga lama bagi penghuni lama juga bisa dilakukan sebagai alternatif untuk memasarkan usaha kos-kosannya.

CARA JITU MEMULAI BISNIS KOS-KOSAN

 CARA JITU MEMULAI BISNIS KOS-KOSAN

Bisnis kos-kosan merupakan bisnis yang sangat menjanjikan di Indonesia, terutama di kota besar seperti Jakarta, Bandung, Padang dan kota besar lainnya karena banyaknya penduduk berdatangan ke kota besar tersebut sehingga permintaan pada sektor tempat tinggal di kota besar amat tinggi. Sedangkan penawaran untuk tempat tinggal cenderung menurun karena faktor harga tanah di kota besar yang mahal. Oleh sebab itu, bisnis kos-kosan cukup menjanjikan untuk digeluti.

Untuk memulai bisnis ini, terdapat beberapa hal penting yang perlu diperhatikan:

1. Lokasi
Tentukan lokasi kos . Jika Anda mengincar mahasiswa, berarti lebih baik memilih lokasi sekitar kampus, sedangkan jika ingin menarik karyawan, pilihlah lokasi dekat perkantoran.

2. Kenyamanan, keamanan, dan kebersihan
Ciptakan kenyamanan, keamanan dan kebersihan di kosan anda agar bisa unggul dalam persaingan. Jika sekitar lokasi kos milik Anda, sudah banyak terdapat tempat kos, anda harus menydiakan pembeda dari penyewa kos lainnya, seperti menawarkan fasilitas keamanan, kenyamanan dan kebersihan hal ini dapat jadi faktor penentu dan pembeda serta nilai tambah.

3. Harga
Dalam menetapkan harga , disesuaikan pada lokasi, fasilitas dan kota. Biasanya semakin dekat dengan kampus atau kantor harganya juga makin mahal. Semakin lengkap fasilitas, harga juga makin mahal. Jika biaya hidup di kota Anda terbilang tidak besar, harga kos juga biasanya tidak tinggi.

4. Layanan tambahan
Berikan layanan tambahan seperti jika menyediakan tenaga pencuci baju atau tukang membersihkan kamar. Disamping itu berikan layanan internet gratis sangat menarik dan merupakan pertimbangan utama mereka memilih kos Anda dan cara lainnya.
5. Akses
dalam mendirikan kos-kosan
Apakah ada kendaraan umum yang lewat di depan rumah atau kompleks? Apakah mudah dijangkau? Apakah motor atau mobil bisa masuk ke lokasi kos. Hal ini merupakan faktor yang cukup menunjang.

6. Fasilitas
Yang standar adalah tempat tidur plus kasur dan almari. Jika target pasar Anda adalah mahasiswa, akan lebih baik jika disediakan meja belajar. Namun, jika incaran Anda adalah karyawan dan kota Anda berhawa panas, AC akan sangat diminati, plus kamar mandi dalam. Karena faktor kenyamananlah yang mereka cari. Mereka butuh tempat istirahat yang nyaman, setelah seharian mereka lelah bekerja.

Setelah tahap awal di atas sudah Anda kuasai dengan baik, langkah selanjutnya adalah memikirkan bagaimana mengelola bisnis Anda agar berjalan baik, serta cara mempertahankan kenyamanan.

1. Seleksi
Lakukan penyeleksian dengan tujuan untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan yang disebabkan karena ketidakjelasan asal-usul penghuni kos, Anda bisa menerapkan proses seleksi melalui obrolan santai ketika mereka akan mendaftar sebagai penghuni kos Anda. Paling tidak Anda bisa menggali informasi mereka tentang tempat asal, tempat kerja, dan status mereka. Cara seleksi yang lebih ekstrim dan formal adalah dengan meminta mereka mengisi form pendaftaran penghuni kos yang telah Anda siapkan.

2. Tata tertib pengunjung
Mengelola penghuni kos agar selalu tertib kadang gampang-gampang susah. Baik buruknya Anda mengelola penghuni ini menentukan citra kos-kosan Anda di mata lingkungan sekitarnya. Untuk itu dibutuhkan piranti pendukung berupa tata tertib pengunjung kos.

3. Bisnis pendukung
Apabila bisnis kos-kosan Anda sudah berjalan baik, ada baiknya Anda terus mengembangan penghasilan Anda melalui bisnis-bisnis pendukung seperti jasa cuci baju, membuka konter isi pulsa ataupun minimarket/mini swalayan yang menjual bahan-bahan kebutuhan sehari-hari. Selain bisa menyasar konsumen dari dalam (penghuni kos), juga bisa menyasar konsumen dari luar.

Cara Membuka Usaha Rumah KOS-KOSAN Dari Nol

 Cara Membuka Usaha Rumah KOS-KOSAN Dari Nol

Mempunyai usaha kos-kosan adalah usaha yang sangat menguntungkan lho BE-Lover, terlebih lagi usaha ini memberikan hasil tanpa perlu terlalu repot bekerja. Usaha ini cenderung dimiliki oleh orang-orang yang sudah pensiun atau usianya cukup tua karena faktor modal yang cukup dan produktifitas kerja yang sudah menurun, namun sebenarnya akan lebih baik jika kita berinvestasi bidang kos-kosan selagi muda dan masih produktif untuk mendapatkan hasil yang optimal.
Ini dia beberapa hal  yang harus menjadi perhatian dan perlu dilakukan jika BE-lover berniat membuka usaha kos kosan :
1.       Survey Potensi Konsumen dan Lokasi
Yang pertama-tama dilakukan dan hal yang paling penting adalah ‘survey’….Yaitu survey potensi konsumen dan lokasi
Apa sajakah informasi yang perlu didapatkan?
a)      Lokasi yang dipilih (Lokasi industri/Pabrik/Sekolah/Kampus/Rumah Sakit dll) serta perkembanganya kedepan.
b)      Jumlah perkiraan konsumen.
c)       Perbandingan jumlah kos-kosan yang ada dengan konsumen setiap tahunya.
d)      Harga tanah, harga rumah, harga kos-kosan, harga membangun per m2 di sekitar lokasi dan perkembangan harganya.
e)      Mencari lokasi yang sesuai budget namun tetap strategis.
f)       Tingkat keamanan sekitar lokasi.
g)      Kondisi banjir, ketersediaan air bersih.
h)      Harga rata-rata/standar biaya kos.
i)        Mayoritas konsumen wanita atau pria.
j)        Akses transportasi.
k)      Jenis kamar dan fasilitas yang paling banyak diinginkan konsumen.
l)        Kebutuhan primer sampai sekunder para konsumen.
Wah, baru tahap survey saja sudah banyak sekali ya BE-Lover, tapi gak apa-apa karena perencanaan yang matang lebih menjamin kemudahan langkah dan hasil yang lebih positif.
Lokasi yang dipilih sangat menentukan langkah kita selanjutnya, agar lebih mudah mari kita pilih satu lokasi sebagai contoh:
a)      Misal diambil lokasi Kampus, kampus ini sedang berkembang dan dipastikan bertahan atau semakin maju ke depanya.
b)      Dalam satu tahun penerimaan mahasiwa 1000 orang, diperkirakan jumlah anak kos baru sekitar 60% = 600 orang(diasumsikan dengan informasi yang didapat).
c)       Bandingkan jumlah kos-kosan yang ada apakah masih kurang atau sudah melebihi kebutuhan.
d)      Bandingkan harga tanah, harga rumah atau harga kos-kosan. Pilihlah potensi yang paling menguntungkan, paling mudah bagi anda dengan bermacam-macam pertimbangan.
e)      Pilihlah lokasi sedekat mungkin dengan kampus, jangan lupa pilihlah lokasi dengan akses masuk mobil, hal ini mungkin tidak terlalu penting bagi konsumen mahasiswa,  namun menjadi penting apabila akan mengajukan pinjaman ke bank dan atau anda mengharapkan kenaikan harga properti yang cepat. (Lebih baik membeli rumah kos-kosan yang sudah jadi meskipun perlu perbaikan karena bisa cepat menghasilkan pendapatan)
f)       Pelajari tingkat keamanan, usahakan pilih tempat yang paling aman. Paling tidak kita tau jenis pengamanan seperti pagar yang akan dibutuhkan.
g)      Pastikan lokasi bukan daerah banjir dan suplai air bersih baik.
h)      Cari tahu harga kos per kamar, dengan jenis kamar yang berbeda-beda sebagai gambaran jenis mana yang akan dipilih. Misal kamar dengan kamar mandi dalam, kamar dengan tv, ac dll.
i)        Mayoritas konsumen pria atau wanita menentukan jenis penerimaan anak kos yang dipilih. Jika banyak wanita maka kita sebaiknya terima wanita akan tetapi justru bisa sebaliknya mengingat persaingan sedikit.
j)        Akses transportasi untuk mengetahui besar ruang untuk menaruh kendaraan.
k)      Jenis dan tipe kamar yang paling banyak dibutuhkan. Untuk mahasiswa biasanya tidak membutuhkan fasilitas yang mewah, biasanya hanya kamar yang standar saja sudah cukup.
l)        Jangan lupakan informasi tentang kebutuhan primer mahasiswa misal:  makan, fotocopy, part komputer dan kebutuhan sekunder seperti : laundry. Gunanya adalah untuk pengembangan potensi usaha sampingan.

 Cara Membuka Usaha Rumah KOS-KOSAN Dari Nol

2.       Permodalan
Nah, Jika kita bahas mengenai permodalan memang susah-susah gampang BE-lover. Terang saja karena jumlahnya memang tidak sedikit. Sumber permodalan sebenarnya bisa didapat dengan cara yang mudah, namun dibutuhkan keberaian dan perhitungan yang cukup. Berikut beberapa sumber modal membangun usaha kos-kosan.
Modal Sendiri
Meskipun bersumber dari modal kita sendiri tetapi tetap harus diperhitungkan bahwa ROR /BEP/Balik modal usaha kos-kosan membutuhkan waktu yang lama. Perhitungkan kebutuhan mendadak dan tetap harus ada perencanaan keuangan pada kebutuhan pribadi.
Modal Pinjaman Keluarga
Pinjaman keluarga biasanya bersifat lunak, namun  jangan sampai di masa depan menjadi masalah karena ijab kabul pinjam meminjam antara keluarga cenderung tidak tegas kesepakatanya. Sehingga jika anda pilih cara ini maka pertegas bagaimana kesepakatan peminjamanya bahkan jika diperlukan harus ada hitam diatas putih agar antar keluarga tidak terjadi kesalah pahaman.
Modal Pinjaman Bank
BE-lover Inilah salah satu opsi mendapatkan sumber modal mudah, dengan catatan harus paham mengenai caranya. Contohnya:

    Kita dapat membeli rumah/rumah kos yang dijadikan target dengan berkomunikasi kepada pihak penjual dan bank, jika penjual dan bank setuju maka bank akan membayar rumah kos tersebut dengan beberapa persyaratan yang harus dipenuhi dan kita menyediakan DP s/d 30% saja. Sisanya menjadi kredit yang harus dicicil
    Pinjam dana segar dari keluarga untuk membeli rumah kos. Kemudian setelah sertifikat sudah balik nama maka gadaikan ke bank untuk mengembalikan pinjaman keluarga tadi. Namun perhatikan pula syarat-syarat bank menerima penggadaian. (Biasanya ada sertifikat,IMB,dan akses masuk mobil).
    Jika anda Pegawai Negeri Sipil, maka SK anda bisa anda jaminkan ke bank untuk meminjam uang untuk pembelian lokasi.


3.       Waktu pembukaan
BE-lover juga jangan lupakan strategi waktu pembukaan rumah kos-kosan anda untuk menjamin kamar kos bisa langsung penuh. Untuk area kampus sebaiknya buka menjelang tahun ajaran baru dimana banyak mahasiswa baru yang mencari rumah kos. Maka perkiraan proses pembelian, renovasi, agar pas dengan waktu penerimaan.
Sedangkan untuk daerah industri biasanya bertambah pekerja setelah hari raya lebaran atau sepanjang waktu.
Untuk Rumah Sakit biasanya disesuaikan dengan waktu penerimaan  magang/PKL calon  perawat baru.

 Cara Membuka Usaha Rumah KOS-KOSAN Dari Nol 3

4.       Apa kelebihan yang ditawarkan
analisa bisnis rumah kosFasilitas dan harga
Fasilitas yang ditawarkan menjadi daya tarik sebuah kos-kosan. Sebut saja dari yang paling sederhana seperti kamar mandi dalam sampai ac dan layanan laundry gratis. Tetapi sebenarnya akan sama saja karena jika fasilitas semakin lengkap maka harga otomatis mengikuti. Yang saya maksud dengan kelebihan yang ditawarkan adalah misal rentang kamar kos yang anda  bangun berstandar harga 300 ribu, yang pada umumnya memiliki fasilitas minim hanya kasur busa dan bantal dan meja. Tetapi kamar milik anda dengan harga yang sama memiliki fasilitas yang lebih seperti menggunakan ranjang, kasur lengkap dengan selimut, meja, lemari, karpet, kipas angin, dan lain lain sehingga konsumen dijamin akan lebih memilih kamar anda.
Jarak
Kebanyakan orang memilih kos yang dekat agar mudah dalam beraktifitas, tidak membutuhkan sarana transportasi dan menghemat waktu. Jadi jarak juga menjadi daya tarik dan kelebihan kos-kosan anda. Seberapa jauh kos-kosan BE-Lover terhadap pusat bangkitan kos seperti kampus dan lainya umumnya ikut menentukan besaran harga kamar kos. Tentu saja semakin dekat dan mudah diakses maka semakin tinggi harganya.
Keamanan dan Kenyamanan
Keamanan dan kenyamanan menjadi penting sebagai daya tarik. Keamanan dan kenyamanan dapat dibentuk oleh teknik pengelolaan kos yang baik. Keamanan memang selalu dipentingkan namun terkadang kenyamanan sering terlupakan. Kenyamanan yang utama didapat dari strategi pembangunan atau saat proses renovasi. Untuk nyaman dibutuhkan pencahayaan yang baik, tidak lembab, sirkulasi udara yang baik dengan paling tidak memiliki jendela dll. Teknik pengelolaan juga memberi dampak kenyamanan, seperti pengaturan kebersihan,pengaturan kunjungan dan lain sebagainya.

5.       Teknik pengelolaan
Tenik pengengelolaan kos-kosan juga tidak boleh dianggap sepele. Karena dengan pengaturan yang baik dan tata aturan yang jelas akan membuat penguni nyaman. Mari kita simak beberapa itemnya walaupun sebenarnya masih banyak lagi yang bisa dijadikan item tambahan:

    Cara pembayaran (bulanan,awal bulan/akhir bulan, triwulan, semester, pertahun dan besaran discount untuk pembayaran satu tahun).
    Pembayaran listrik dan air ( Apakah sudah all-in biaya kos, terpisah, meteran masing-masing kamar, perhitungan tambahan alat elektronik yang dibawa penghuni).
    Tanggung jawab kebersihan (Apakah tanggung jawab penghuni, atau ada petugas pembersih rutin).
    Jam malam (ketentuan jam malam pukul berapa, atau bebas).
    Batasan pengunjung (sampai dimana, ruang tamu, teras atau boleh masuk kamar. Biasanya disesuiakan jenis kelamin).


 Cara Membuka Usaha Rumah KOS-KOSAN Dari Nol
Posted by: jopik in Properti 14 Juli 2014 5 Comments 17,625 Views
6.       Memaksimalkan Potensi Usaha Sampingan
BE-lover , Untuk menambah pundi-pundi pemasukan dapat pula dikombinasikan dengan usaha-usaha sampingan baik satu ataupun multi purpose seperti :

    Warung makan
    Laundry
    Fotocopy, penjilidan , alat tulis, pengetikan
    Kelontong
    Rental komik, novel
    Warnet. dll


7.       Membuka Tempat Kos Kedua
Selamat datang di level selanjutnya BE-lover, setelah kita anggap berhasil di kos-kosan pertama, bagi yang ingin melakukan expansi usaha kos-kosanya maka bisa dilakukan pembukaan kos-kosan kedua. Caranya sangat mudah yaitu dengan menggadaikan sertifikat kos-kosan pertama bila sudah murni menjadi hak milik dan penghasilan kos-kosan kedua digunakan untuk mencicil pinjaman penggadaian sertifikat (dapat melunasi sendiri) tanpa harus mengurangi gaji atau penghasilan dari kos pertama, namun bila ingin  mempercepat pelunasan maka bisa dibantu penghasilan kos-kosan pertama.
Sedangkan prosesnya teknis pembukaan kos kedua lakukan saja sama seperti membuka kos-kosan pertama. Proses ini bisa berlanjut terus, maka akan lebih baik memulai usaha ini sejak kita muda . semoga bermanfaat…..salam BE-lover.

4 Strategi Berbisnis Kos-kosan

4 Strategi Berbisnis Kos-kosan

Ada trik khusus dalam berbisnis kos-kosan agar tidak bangkrut.

Bisnis kos-kosan adalah bisnis yang terus memiliki prospek cerah dan keuntungan yang cukup besar. Apalagi  jika lokasinya dekat dengan gedung perkantoran, sekolah, atau kampus. Namun bisnis kos-kosan juga bisa bangkrut jika salah kelola dan strategi.

Ardiansyah, pemilik bisnis kos-kosan di wilayah Tangerang, punya tip khusus untuk Anda yang berencana untuk membuka kos-kosan.

•    Semakin dekat lokasi kos-kosan dengan lokasi perkantoran, sekolah, atau kampus sepertinya semakin baik dan semakin banyak dicari. Namun, yang harus diingat, lokasi-lokasi tersebut juga biasanya semakin dekat dengan sumber-sumber keramaian dan kebisingan, seperti banyaknya rumah makan dan ruko. “Sementara kos-kosan berfungsi sebagai tempat istirahat,” kata Ardi. Karena itu lokasi kos-kosan yang sedikit jauh dari kebisingan atau keramaian biasanya banyak dicari.

•    Kos-kosan murah banyak dicari tapi yang mencari juga biasanya memiliki pendapatan pas-pasan dan sedang berhemat. Tipe penyewa seperti ini berpotensi untuk menunggak pembayaran. Cari target penyewa mereka yang memiliki banyak uang. Orang seperti ini biasanya tak mempermasalahkan uang namun lebih melihat fasilitas dan kenyamanan.

•    Konsumsi listrik seringkali membuat pemilik kos-kosan bangkrut. “Jika itu tak mau terjadi pada Anda, sebaiknya tetapkan aturan yang jelas,” kata Ardi. Misal, penyewa dikenakan biaya tambahan untuk peralatan elektronik seperti penanak nasi, televisi, lemari es dan lainnya. Perhitungkan dengan matang biaya tambahan itu dari rata-rata konsumsi listrik harian peralatan elektronik yang dibawa. Jika, tak mau repot sebaiknya pasang meteran listrik di setiap kamar dan penyewa diwajibkan untuk membayar sendiri konsumsi listrik sesuai dengan jumlah penggunaan masing-masing.

•    Penyewa kos-kosan berduit sangat memperhatikan privasi. Terutama dalam hal kamar mandi. Jika memungkinkan, masing-masing kamar sebaiknya memiliki kamar mandi. Untuk kos-kosan bertingkat, perhatikan saluran pembuangan jika masing-masing kamar dilengkapi toilet.

•    Jika Anda memiliki banyak kamar untuk disewa, sisanya satu atau dua kamar untuk menjalankan bisnis tambahan, seperti warung 24 jam, jasa cuci dan setrika.

Selamat berbisnis. (Wiko Rahardjo)

Kost Eksklusif Di Gejayan Joga

kost eksklusif di gejayan ,sangat dekat dengan kampus UNY, hanya 200 meteran dari Yogyakarta State University, fasilitas lengkap, parkir luas dan nyaman (indoor parking area), menerima juga tarif harian, cocok buat yang cari penginapan murah harian di jogja.

Katagori Indekost : kost eksklusif gejayan
dengan alamat lengkap : jalan gejayan (Gg Bayu nomor 8) Yogyakarta
harga sewa kamar Harian Rp 175.000, Bulanan Rp 1.750.000
setiap kamarnya dilengkapi kamar mandi dalam-shower,closed duduk,hot water,kamar sudah full furnish,AC, TV
dan tersedia fasilitas sharing/bersama spt parkir luas +aman

info lengkap website JJ HOUSE

CABANG LAINNYA ADA DI :
NOLOGATEN (Utara Amplaz) - read more Cari Kost Eksklusif Jogja
Jl. WAKHID HASYIM (Seturan) -read more Kost Eksklusif Jogja Murah

Rahasia Menjadi Kaya Lewat Properti

“Jangan pernah menunggu mempunyai uang dulu untuk membeli rumah, Belilah rumah dan Tunggu sampai harga naik dan nikmati uangnya”
Bila kita berbicara tetang berinvestasi di rumah pasti yang ada di benakanda selalu terbayang “investasi ini adalah investasi mahal dan hanya untuk orang kaya saja yang mempunyai uang yang banyak baru bias berinvestasi di rumah sedangkan saya pegawai bisa tidak mungkin untuk membeli rumah”.
Setelah membaca buku ini semoga mitos ini akan menjadi kenangan untuk anda. Saya telah menemukan cara Bagaimana anda memulai investasi di rumah dengan apapun posisi anda sekarang, saya tidak peduli dimana posisi anda sekarang baik anda seorang pelajar, pegawai negeri maupun penganguran sekalipun. Anda semua bisa berinvestasi di property kuncinya cuma satu membaca buku ini dan take action secepatnya.

Properti Apa yang anda cari ????
Jika anda sekarang membaca Koran, pasti anda akan menemukan ratusan iklan rumah yang di jual. Lalu apakah anda akan membeli semua yang diiklan tersebut??? Jawabannya tidak semua rumah yang dijual itu menguntungkan untuk anda, lalu rumah apa yang akan anda cari???.
Property yang anda cari adalah rumah yang harganya dibawah harga pasar dan memiliki cash flow yang bisa menutupi angsuran bank (optimal). Mengapa harus rumah yang memiliki cash flow??? Karena untuk mendapatkan rumah gratis anda harus menggunakan factor pengungkit yaitu Bank sebagai alat Bantu anda untuk mendapatkan

Rumah Gratis.
Dengan menggunakan bank maka anda tidak harus membayar sekaligus seluruh harga yang ditawarkan penjual kepada anda, sehingga anda bias membeli rumah walaupun anda tidak memiliki uang sebanyak nilai rumah yang ditawarkan, tetapi konsekuensinya anda memiliki kewajiban untuk membayar angsuran tiap bulan ke bank untuk menggangsur sisanya. Tetapi jangan khawatir dengan hutang anda, jika Properti anda dalam keadaan tersewa maka tiap bulannya yang membayar angsuran ke bank adalah hasil dari sewa sehingga jalan anda untuk mendapatkan rumah gratis akan terwujud dengan mudahnya.
Wah kalau begitu dari ratusan bahkan ribuan iklan baris yang tercantum mungkin hanya sedikit sekali yang masuk kriteria ini. Jawabannya ya memang hanya sedikit yang masuk dalam kriteria ini tetapi tenang saja anda hanya membutuhkan satu rumah saja yang akan merubah hidup anda bagai bumi dan langit.
Untuk mendapatkan rumah yang memiliki arus kas maka anda harus mencari rumah yang sudah ada penyewanya dan sudah berjalan. Wah…semakin asyik membaca buku ini bukan?? Anda pasti sudah tidak sabar untuk mengetahui rumah apa saja yang masuk dalam daftar pencarian anda nantinya. Saya kasih bocorannya….
Yang pertama adalah :
1. Rumah Sewaan.(terutama sewaan asing)
2. Apartmen.(terutama yang sudah ada penyewanya)
3. Kos-kosan.
4. Gedung Komersial
5. Rumah yang ada bisnisnya
Jika membaca tulisan di atas, pasti dalam benak anda tersirat bagaimana mungkin mendapatkan rumah sewaan dengan penghasilan dapat menutupi angsuran bank rata-rata harga sewa rumah hanya 5% dari harga pasar/tahun sedangkan suku bunga pinjaman bank sekarang diatas 10% ?????
Memang rata-rata sewa Properti di Indonesia 5% tetapi tenang ini adalah angka rata-rata jika anda ingat pelajaran matematika ketika anda sekolah di SMP dahulu dalam rata-rata ada nilai tertinggi dan terendah oke rata-rata sewa rumah di Indonesia sekitar 5% nah 5% ini ternyata tidak semuanya 5% pasti ada yang 15%, 10%, 5% atau bahkan ada yang dibawah 5%. Nah dengan terbukanya angka-angka tersebut di atas kita bisa tahu ternyata ada yang nilainya di atas rata-rata dan yang anda butuhkan adalah kata ADA selanjutnya anda tinggal FOKUS mencari rumah yang nilai sewanya diatas rata-rata dan diatas bunga bank yang berlaku sekarang dengan anda fokus untuk mencari rumah yang nilai
sewanya diatas rata-rata bunga bank saya yakin anda akan lebih cepat menemukan rumah idaman anda.
Untuk mencari rumah dengan kriteria di atas saya berikan jurus untuk pencarian rumah gunakan teknik 100-10-3-1 dalam mencari dan menyaring rumah idaman saya.Apa arti dari 100-10-3-1 ???? yang dimaksud 100-10-3-1 adalah dari 100 rumah yang anda cari 10 rumah yang anda lihat, 3 rumah yang anda tawar dan 1 rumah yang anda beli.
Tahapan ini harus anda jalankan karena dengan melakukan ini anda akan menjadi peka dengan harga karena dengan menjalankan teknik 100-10-3-1 dalam mencari rumah anda memiliki banyak pilihan dan akan lebih menjauhkan kita dari membeli rumah dikarenakan factor emosional. Selain itu dengan menjalankan metode ini pengalaman anda akan bertambah banyak dan lebih hati-hati dalam mengambil keputusan untuk membeli rumah.
(TIPS UNTUK MENCARI PROPERTI HARGA SEWA DI ATAS
RATA-RATA :
Cari rumah yang harganya jauh di bawah harga pasar misalnya anda mendapatkan rumah ½ dari harga pasar maka apa yang terjadi dengan harga sewanya??? Anda bisa memasang tariff sewa minimal 10%/tahun sesuai harga sewa rata-rata, Cari penyewa Asing karena mereka bisa membayar lebih dari penyewa lokal, buat sekat-sekat kecil / kos2an nilai sewa kos lebih besar dari sewa biasa) Perhatikan juga faktor lokasi juga sangat penting usahakan cari lokasi yang pertumbuhannya diatas 15% pertahun saya sudah buktikan lokasi dengan pertubuhan diatas biasanya bagus. Bagaimana anda mengetahuinya???? Ketika ingin membeli rumah lihat NJOP 3 tahun terakhir dan lihat kira-kira berapa persen pertumbuhan harganya. Contoh
NJOP 2001: 100 juta Tahun 2002 : 120jt tahun ke 2003: 135jt
Pertumbuhan rumusnya :
(NJOP Th 2 – NJOP Th 1) = Perumbuhan
NJOP Th1
*Buka tools rumah worksheet
TEKNIK MEMULAI MENCARI RUMAH GRATIS
Oke setelah anda tahu rumah apa yang anda cari dan teknik untuk
mencari rumah kita akan memulai pencarian Properti gratis anda
bagaimana langkah untuk mencari rumah gratis:
1. Tentukan berapa kemampun finansial anda
2. Cari iklan Rumah di Jual
3. Saring informasi yang anda peroleh
4. Masukkan informasi yang ada ke dalam list rumah anda
5. Kunjungi rumah
1. Menentukan Kemampuan Finansial Anda
Sebelum mencari rumah ada baiknya anda menentukan kemampuan financial anda terlebih dahulu karena investasi rumah yang saya ajarkan selalu berhubungan dengan bank dan jika anda berhubungan dengan bank anda harus mengetahui berapa kira-kira plafon kredit anda dengan mengetahui berapa platfon kredit anda akan tahu berapa kira-kira nilai maksimum rumah yang anda cari.
Bagaimana menghitung platfon kredit anda??? bank memberikan pinjaman berdasarkan berapa penghasilan anda tiap bualannya, dari penghasilan anda dikalikan 0,28 nah hasilnya adalah besar angsuran maksimum yang bisa dikeluarkan bank. Ini adalah asumsi yang pertama (anda tidak memiliki pijaman jangka panjang lainnya) Asumsi kedua jika anda memiliki pinjaman jangka panjang. Jika anda memiliki pinjaman jangka panjang lainnya seperti angsuran rumah, mobil dll yang masih berjalan, maka angka pengalinya jadi 0,36 nah hasilnya dikurangi berapa besar angsuran kewajiban yang berjalan.jadi
nilai maksimal angsuran.
Dari kedua hitungan diatas biasanya bank mengambil mana yang lebih kecil apakah asumsi yang pertama atau yang kedua yang akhirnya dijadikan dasar nilai maksimal dari pinjaman.
Dari besarnya angsuran anda bisa tahu berapa kira-kira platfon anda (hasil planfon berfariatif tergantung dari tingkat suku bunga pinjaman dan lama pinjaman)
*anda bisa melihat tools ini di tools hutang
Jika anda ingin mendapatkan tools cara perhitungan hutang yang saya tampilkan di atas serta mendalami teknik berhutang, cara mendapatkan modal usaha dan mendapatkan pinjaman dengan mudah anda bias mengunjungi modalusahaku.com.Disana dijelaskan bagaimana anda mendapatkan pinjaman dari bank dan bagaimana anda mengelola hutang
baik hutang jangka pendek, panjang dan menengah.
2. Mencari Iklan Rumah di Jual
Setelah anda mengetahui berapa kemampuan financial anda sekarang tugas anda berikutnya adalah mencari rumah idaman anda. Buka koran lokal (Koran daerah) dan cari bagian iklan baris yang menjual rumah setelah anda melihat-lihat iklan baris dalam Koran
fokuskan anda mencari rumah-rumah yang mempunyai penghasilan atau arus kas dan harga rumahnya juga di bawah pasar adapun kata-kata kunci yang biasanya memberikan indikasi bahwa rumah itu murah dan memiliki arus kas :
Di jual Rumah BU
Tampa perantara
Dijual setara NJOP
Harus laku bulan ini
Rumah kos di jual
Rumah dalam keadaan tersewa
Fokuskanlah pencarian anda terhadap iklan-iklan yang seperti di atas karena anda harus manyaring informasi yang ada di Koran menjadi data yang dapat membantu anda untuk mendapatkan rumah idaman anda.
Cara kedua buka search engine http://yahoo.com atau http://Google.com di internet dan masukkanlah kata-kata kunci diatas di tambah daerah yang anda inginkan setelah itu anda maka secara instant anda akan mendapatkan data-data rumah yang dijual.
Cara ke tiga hubungi agen rumah di sekitar anda dan anda minta list rumah rumah yang harganya di bawah harga pasar dan memiliki arus kasdan anda bilang juga bahwa arus kasnya lebih besar dari angsuran bank.
Cara ke Empat anda juga bisa menyebarkan kabar kepada teman-teman anda bahwa anda sedang mencari rumah yang memiliki arus kas pasti dengan cepat anda akan mendapatkan tawaran.Karena pada dasarnya orang ingin cari komisi dari anda.
Cara kelima sebarkan kabar bahwa anda mencari dan membutuhkan informasi mengenai rumah sewaan yang dijual kepada para pedagang sekitar atau penduduk sekitar daerah incaran anda dengn membagikan kartu nama anda seorang property Investor.
3. SARING INFORMASI YANG ANDA PEROLEH
Setelah anda mendapatkan data-data mengenai rumah sewaan yang ada saatnya anda menyaring data-data yang sudah ada bagaimana cara menyaringnya????
Pertama anda harus saring adalah arus kas dari rumah apakah arus kas dari rumah dapat menutupi angsuran bulanan yang harus anda bayar tiap bulannya. Untuk penyaringan pertama data-data yang harus dimasukkan adalah kash flow bulanan pemasukan dari rumah yang anda maubeli dan pengeluaran-pengeluaran (jadi cash flow bersih). Nah cash flow bersih itu di bandingkan dengan pengeluaran angsuran bank tiap bulannya. Dari sana dapat anda lihat hasilnya apakah dapat menghasilkan kash flow positif atau negatif, jika hasilnya positif lanjutkan ketahap selanjutnya jik negatif banyak lupakan dan cari lagi yang baru.
Tahap penyaringan pertama sudah anda lakukan tetapi ingat anda harus disiplin dalam mengisi data-data yang di perlukan. Dan tentukan juga berapa lama anda meminjam dan berapa persen bunga yang efektif yang berlaku sekarang.
Dari hasil penghitungan anda kumpulkan rumah yang memiliki arus kas positif dari perhitungan awal jika hasil perhitungan anda hasilnya negative tetapi jaraknya tidak terlalu jauh maka ada dua factor yang dapat meningkatkan arus kas rumah anda.
Pertama tawar rumah idaman anda sehingga hasil yang dihasilkan, atau arus kasnya menjadi positif
Kedua anda datangi rumahnya apakah bisa di tingkatkan pendapatan dari sewa dengan menambah nilai tambah seperti di tambah AC, Internet dll.
Jika kedua hal tersebut masih tidak bisa juga maka anda tinggalkan saja rumah tersebut tetapi tetap pantau harga rumahnya biasanya jika kelaman rumah tidak laku-laku harganya bisa turun.
Dalam proses penyaringan ini ada beberapa rumah yang harus anda hindari untuk di beli walupun mereka memiliki arus kas adapun rumah yang harus di hindari adalah.
Properti yang masih berupa gambar
Jangan pernah tergiur oleh gambar yang di tawarkan oleh developer yang banyak ditawarkan di pameran-pameran ada beberapa alasan saya mengatakan anda harus menghindari rumah ini pertama banyak orang tertipu oleh gambar indah yang ditawarkan dimana di gambar sangat bagus tetapi realisasinya terkadang jauh dari perkiraan bahkan ada beberapa kasus rumahnya tidak bisa di bangun dikarenakan kekurangan Dana atau kesalahan hitung dari developer.
sedangkan jika anda membeli dengan cara cash sudah pasti uang anda akan hangus sedangkan jika anda membeli dengan cara kredit maka tiap bulannya anda harus membayar tagihan bank untuk sesuatu yang tidak pernah ada apakah investasi seperti ini yang anda inginkan????.
Saya sarankan bila anda tetap ingin membeli rumah yang masih berupa gambar anda harus melihat 2 faktor yaitu kredibilitas developer dan liquiditas rumah. Kredibilitas developer adalah tingkat pengalaman dari developer apakah developer itu berpengalaman atau tidak sebagai
contoh: summarecon, ciputra dan sinar mas adalah developer yang cukup tinggi kredibilitasnya. Liquiditas rumah adalah seberapa cepat rumah ini dapat terjual semakin cepat semakin baik dengan rumah makin liquid maka hargapun akan terus naik bagaimana anda tahu bahwa rumah ini liquditasnya bagus caranya mudah yaitu dengan seberapa cepat produk yang ditawarkan pengembang laku semakin cepat semakin liquid rumah anda. Tetapi untuk mendapatkan Rumah gratis sangat sulit sekali jika anda memulainya dari membeli dari gambar atau sebelum launcing karena anda di wajibkan untuk membayar DP ke devloper. Kecuali anda memiliki akses menjadi privat investor atau mendapatkan penawaran khusus dari developer biasanya jika anda seorang privat investor minta agar developer memberikan penawaran beli rumah dapat uang hal ini pernah dijalani oleh salah satu teman saya beliau membeli rumah yang masih berupa gambar tetapi bukannya mengeluarkan DP malah beliau mendapatkan uang dengan membeli rumah.jika ingin tahu detail ceritanya ikuti workshop saya di http://jamespropertyinvestor.com
Properti yang Tanpa surat-surat
Saya tidak menyarankan anda untuk membel rumah tanpa adanya surat-surat lengkap adapun surat-surat yang harus anda perhatikan adalah:
1. Sertifikat kepemilikan (SHM Sertifikat Hak Milik , SHGB Sertifikat Hak Guna Bangun) jangan pernah membeli rumah dengan status Girik karena bank biasanya tidak mau menerima, memang harga rumahnya pasti jauh lebih murah tetapi anda tidak bisa mengungkitnya.
2. Surat Izin Membangun atau IMB surat ini juga sangat penting karena dalam surat ini tertera rencana pemerintah terhadap rumah anda berapa luas tanah yang akan digusur Karena pelebaran jalan berapa lantai izin yang diberikan untuk daerah itu dan info lain yang sangat penting yang berkaitan dengan rumah tersebut dan bank tidak mau mencairkan dananya bila tidak ada surat ini.
3. Surat PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) semua rumah pasti ada surat ini tetapi yang harus di perhatikan apakah penjual sudah membayar pajaknya??? Kepada siapa beban pajak terutang akan di berikan???
Properti yang tidak bisa dilewati Mobil, dekat tegangan tinggi, dekat rel kereta, dekat mesjid, Properti yang sering kena bencana seperti banjir gempa dll
Semua rumah yang saya sebutkan di atas memang masih bisa di beli tetapi bila di beli biasanya susah sekali di jual dan harga pasarnya sangat lambat sekali tumbuhnya. Dan dari sisi bank mereka biasanya menghindari rumah diatas dengan alasan masalah liquidasi atau mereka
menggap bahwa jika terjadi kredit macet rumah ini akan sulit sekali untuk dijualnya kembali Kalaupun di terima bisanya pihak bank hanya mencairkan sedikit sekali karena pihak bank tidak mau mengambil resiko terlalu besar dengan menjadikan rumah ini sebagai jaminan jika bank menolak maka saya anjurkan anda juga harus menghindari rumah ini
Properti yang masih berupa Tanah
Banyak orang berpendapat bahwa jika anda ada uang investasikan di tanah karena harga tanah tiap tahunnya akan selalu naik dan investasi tanah pasti untung. Saya tidak mengatakan pernyataan di atas itu salah tetapi saya tidak setuju dengan pernyataan tersebut mengapa demikian???? Karena investasi ini adalah investasi orang awam dan bukan merupakan investasi yang cerdas, Saya akan jelaskan mengapa investasi di tanah bukan pilihan yang baik karena investasi di tanah memiliki beberapa kelemahan. Investasi di tanah adalah investasi yang mahal karena jika anda berinvestasi di tanah anda tidak akan bisa menggunakan bank sebagai pengungkit anda harus membayar cash keras atau tunai untuk investasi di tanah.
Cari penjual yang Termotivasi
Dalam menyaring rumah ada hal penting lain yang harus anda perhatikan yaitu motivasi penjual dengan mengetahui motivasi dari penjual anda bisa tahu apakah tawaran yang anda adapatkan merupakan hot deal atau bukan. Saya sarankan agar anda menghindari penjual yang menjual
rumahnya dengan motivasi ingin untung atau penjual yang memang biasa melakukan jual beli rumah karena biasanya rumah yang seperti itu harganya sudah sangat mahal. Untuk mendapatkan harga yang bagus rumah investor harus memperhatikan motivasi penjual apakah penjual sangat termotivasi untuk menjual atau tidak. Mengapa motifasi sangat penting???? Dengan mengetahui motivasi penjual anda bisa tahu apakah penjual ini sangat terburu-buru untuk menjual rumahnya atau tidak, semakin tinggi motivasinya semakin bagus harga yang akan anda dapatkan.Saya sarankan carilah penjual yang sangat termotivasi untuk menjual rumahnya sehingga harga yang di tawarkan menjadi sangat emosional ( Penjual akan melakukan apa saja asal rumahnya laku )
Saya berikan beberapa kasus motivasi yang baik seperti rumah dari pasangan yang baru bercerai baru di tinggal meninggal suami, pembagian warisan, ingin bebas dari hutang, pengusaha yang mengincar proyek baru, ingin pindah keluar kota, ingin pensiun, ingin sekolahkan anaknya dll.Motivasi yang saya contohkan tersebut dapat membuat seseorang menjadi tidak perduli terhadap nilai rumahnya.
Komponen Harga apa saja yang harus diketahui oleh para Investor Properti ????
Investor Properti paling tidak harus tahu 3 harga yang berlaku di pasar sebelum membeli rumah karena tiga harga ini adalah indikator penyaring bahwa harga rumah yang akan anda beli itu benar-benar murah:
Harga Pasar: Harga yang berlaku di pasaran biasanya pembentuk harga ini adalah faktor emosi karena pemicunya terkadang hanya membuat anda suka secara emosional bukan rasional. Contoh: sebuah rumah di tawarkan seharga 1 milyar dikarnakan rumah itu di disain oleh desainer ternama dan bekas ditinggal oleh artis padahal luas tanah dan bangunannya sangat kecil tetapi hanya memiliki nilai historis saja.
2. Harga Replacement Cost : Harga yang anda dapatkan jika anda membayangkan bahwa mambeli tanah dan bangunan secara terpisah berapa kira-kira biaya yang dikeluarkan untuk membeli tanah dan membangun bangunan contoh: ada rumah yang dijual 400 juta dengan luas tanah 200 meter bangunan 150 meter persegi. Anggap harga tanah 200 meter persegi 1 juta/meter bangunan 1,5 juta permeter jadi harga replacementnya : (200X 1jt)+(150X1,5jt)= 425 juta
3. Harga Liquidasi : Nilai Liquidasi yang akan di cairkan oleh bank biasanya nilai liquidasi antara 80%-85% dari nilai Replacement Cost atau 1,5 X NJOP (biasanya saya akan membeli rumah yang harganya dibawah atau sama dengan nilai liquidasi).
Cara menawar rumah
Jangan pernah mengajukan harga di hari pertama anda melihat rumah, mengapa karena ketika pertama kali anda melihat rumah dan ternyata bentuk rumahnya sangat bagus maka biasanya yang bekerja adalah emosi anda untuk memiliki rumah tersebut sehingga terkadang anda menggap harga yang ditawarkan sangat murah dan ingin segara untuk membeli rumah yang dirtawarkan sehingga anda tidak mendapatkan harga bagus.
Saran saya ambil nafas dahulu 1 minggu cari informasi mengenai harga pasar tanah rumah yang akan anda beli dengan cara menaykan kepada agen rumah mengenai pilihan lain selain rumah yang anda taksir, anda juga bisa dengan cara mencari pembanding atau tanah yang dijual diseandar rumah yang anda taksir.Jika anda tidak ada waktu untuk melakukn itu semua anda bisa menyewa appraisal independent untuk menilai rumah yang anda taksir dan meminta mereka untuk memberikan berapa nilai wajar dari rumah dan berapa nilai liqudasi yang akan di
kelurkan bank biasaya informasi yang mereka berikan lebih akurat dibandingkan dengan anda melakukan sendiri tetapi anda harus merogoh kocek anda ( kisaran biayanya appraisal independen jika anda lewat jalan depan biasanya Rp 1 jt s/d 1,5 jt tetapi anda bisa lewat belakang dengan membajak atau merekrut pegawai appraisal independent yang biasa dipakai bank dengan anda menawarkan kerja freeland untuk appasial rumah.biasanya saya dikenakan harga antara Rp.200.000 s/d Rp.300.000)
Berhutanglah Dengan Bank sebagai Pengungkit
Banyak orang yang yang takut untuk berhutang dengan bank dan mereka hanya dating ke bank hanya untuk menabung saja padahal hidup matinya bank bukan dari berapa banyak anda menabung tetapi berapa banyak anda berhutang.
Saya berikan gambaran mengapa anda harus membeli rumah dengan berhutang atau dengan KPR di banding anda membeli dengan kas keras:
1. Pertumbuhan harga rumah lebih cepat dari bunga bank dan pertumbuhan rumah mengikuti pertumbuhan bunga berbunga bukan bunga tetap.
2. Anda memimiliki penguasaan penuh atas rumah walaupun anda belum membayar rumah itu secara full ( tidak ada plang yang menunjukkan bahwa rumah anda masih hutang)
3. Tingkat investasi yang rendah sehingga anda bisa balik modal dengan cepat contoh jika anda membeli rumah dengan memberikan DP 10% kepada bank dan pertumbuhan rumah anda 15% /tahun dan rumah anda adalah rumah sewaan apa yang terjadi tahun depan ketika rumah anda naik 15% maka keuntungan anda mejadi 50%. 15% pertumbuhan – 10% modal DP ke bank = 5 % dari harga rumah keuntungan yang anda dapat dalam 1 tahun setara dengan 50% modal anda DP tahun lalu.Coba di bandingkan jika anda membeli secara cash keuntungan anda hanya 15% jadi lebih baik mana berhutanga atau cash???
4. Dengan berhutang di bank anda tidak perlu was-was rumah yang anda beli bermasalah karena biasanya pihak bank sudah memeriksa keaslian dokumen-dokumen rumah yang anda beli dan semua itu gratis.
5. Dengan berhutang di bank melaui KPR anda akan dilindungi oleh asuransi baik asuransi terhadap rumah maupun asuransi jiwa anda sehingga jika terjadi sesuatu terhadap anda dan rumah anda maka pihak asuransi yang akan melunasi hutangnya.
6. Mekanisme pembayaran KPR yang di berikan bank untuk pembelian rumah adalah yang terlama dan tingkat suku bunga yang terendah di banding pinjaman lainnya.
Teknik Berutang di Bank Bagi para Properti Investor
Ternyata berhutang di bank juga ada tekniknya banyak orang yang salah dalam meminjam uang di bank adapun tips-tips yang ampuh dalam meminjam uang ke bank:
1. Jangan hanya tergantung dari 1 bank saja masukkan aplikasi anda ke banyak bank karena dengan demikian posisi tawar anda akan lebih besar. Banyak orang yang meminjam uang uang di bank hanya datang di satu bank saja sehingga ketika bank yang mereka datangi menolak mereka menggap bahwa mereka tidak bisa pinjam uang di bank. Selain itu jika hanya mengandalkan satu bank saja anda tidak akan memiliki pembanding bank mana yang memberikan pinjaman lebih besar selisih 3% s/d 5% dirumah itu sangatlah besar.
2. Berhutanglah dengan jangka waktu yang paling lama semakin lama pinjaman anda semakin rendah resiko anda dan semakin besar keuntungan anda. Rata-Rata orang yang meminjam uang di bank dalam meminjam dalam jangka waktu pendek dengan alasan takut berhutang. Saya akan berikan ilustrasi jika anda meminjam uang di bank dengan komponen KPR misalnya pinjaman untuk 20th dengan tingkat suku bunga pinjaman KPR 10%/tahun maka anda akan menggasur hanya 1%/ bulan maka berapa% yang akan anda bayarkan kepada bank dalam jangka waktu 20th hanya 240% atau 2,4X dari harga sekarang coba anda bayangkan berapa harga rumah anda pada akhir masa kontrak itu jika anda asumsikan pertumbuhan rumah di tepat anda beli 15%/tahun menurut hitungan bunga berbunga maka rumah anda dalam 20 tahun menjadi (1+0,15)=16,36X lipat sedangkan anda hanya membayar 2,4X jadi keuntungan anda hamper 14X lipat dalam 20 tahun Wow keuntungan yang luar biasa.
3. Ketahui berapa nilai kredit anda???? Hal ini sudah saya bahas di atas tetapi saya ulang kembali agar anda ingat. Bank mencairkan dana sesuai kemampuan anda standartnya angsurannya harus 1/3 dari gaji atau penghasilan anda.bila anda memiliki gaji 10 juta maka pinjaman yang bisa dikeluarkan oleh bank hanya yang angsurannya Cuma 3 juta. Wah pasti dalam benak anda kecil sekali donk memang kecil Cuma nilai ini tidak baku tergantung dari kemampuan anda meyakinkan pihak bank bisanya mereka bisa mencairkan maksimum ½ darigaji anda. Jadi pilihlah rumah yang sesuai dengan kemampuan anda dan penilaian bank.
Senjata Rahasia Anda
Inilah senjata Rahasia untuk mendapatkan rumah Gratis yaitu dengan anda menggembungkan harga rumah anda mengapa anda harus menggembungkan harga rumah????? Bank pada dasarnya mengharapkan agar anda memberikan DP sebesar 20- 30% dari harga rumah. Bagaimana agar anda tidak mengeluarkan uang sama sekali dalam membeli rumah ini caranya mudah anda tinggal meningkatkan saja harga beli anda kepada bank dan anda sebesar 20-30%, bahkan anda bisa mendapatkan uang dengan membeli rumah dengan teknik ini, yang dibutuhkan untuk menjalankan teknik ini adalah keyakinan dan keberanian. Saya ambilkan contoh misalnya anda mendapatkan rumah dengan harga Rp 100,000,000,- dan anda yakin bahwa harga replacement rumah yang anda taksir Rp 200,000,000,- maka anda jangan bilang anda membeli
dengan harga 100jt anda bilang bahwa rumah yang anda tksir senilai 200jt dan anda meminta pinjaman sebesar 160 juta.
Jika penilaian bank terhadap anda (kemampuan anda berhutang) dan penilaian terhadap rumahnya ketemu kemungkinan bank dapat mengabulkan permintaan anda dengan memberikan pinjaman sebesar 160 juta dengan demikian anda membeli rumah tetapi mendapatkan uang hebat bukan.
Tetapi hati-hati dalam menjalankan teknik ini jangan sampai anda tidak bisa bayar bulanan ke bank jika hal itu terjadi maka anda akan di blacklist oleh BI. Untuk menguasai bagaimana teknik berhutang saya sarankan agar anda membaca ebook modalusahaku karena disana dijelaskan bagaimana teknik agar anda dapat berhutang dengan maksimal.
KESIMPULAN
Untuk mendapatkan Rumah Gratis hal pertama yang harus anda lakukan adalah anda harus menilai terlebih dahulu berapa kemampuan anda menurut bank, berapa besar kredit yang bisa bank berikan untuk penghasilan yang anda miliki sekarang. Untuk mengetahui berapa nilai kredit anda bisa mengunjungi modalusahaku.com Setelah mengetahui berapa nilai kedit anda langkah kedua anda mencari rumah yang harganya di bawah harga pasar dan memiliki kas flow atau ada pemasukannya dengan teknik 100-10-3-1.Mengapa harga rumahnya harus dibawah pasar dan memiliki arus kas. Hal ini dilakukan untuk mensiasati besarnya DP yang harus di bayarkan kepada bank dan angsuran bulanan yang harus di bayarkan kepada bank. Langkah ketiga setelah mendapatkan rumah idaman langkah selanjutnya anda hubungi bank dan meminjam pinjaman rumah berupa KPR kepada bank dengan jangka waktu yang selama2nya dan anda mark up harga rumahnya sehingga anda tidak perlu lagi memberikan DP kepada bank.
PENUTUP
Selamat anda telah membaca rahasia bagaimana untuk mendapatkan rumah gratis jalan anda sudah terbuka lebar disana tinggal bagaimana anda untuk mengabil action untuk mempraktekkan ilmu ini Pesan saya mulailah dari sekarang jangan tunda lagi jika anda menunda sekarng maka kesempatan anda akan di ambil alih oleh orang lain yang terlebih dahulu take action Agar anda karena dengan jalan ini anda dapat memperoleh kebebasan finansial dengan cepat

Kesalahan Terbesar Para Pemilik Rumah Kontrakan

RumahCom – Melihat tingginya kebutuhan memiliki rumah saat ini, maka banyak keuntungan yang dapat diperoleh para pemilik rumah kontrakan, dan jangka waktunya pun seumur hidup. Tetapi tidak jarang para pemilik rumah kontrakan melakukan kesalahan yang membuat mereka kehilangan kesempatan untuk memaksimalkan keuntungan mereka.

Laman businessinsider.com merangkum kesalahan-kesalahan terbesar para pemilik rumah kontrakan tersebut. Ada baiknya Anda simak supaya tidak meniru kesalahan tersebut.

Tidak Mengelola Secara Efektif

‘Rumah kontrakan milik saya banyak, mana mungkin saya mengontrolnya satu per satu? Saya juga mempunyai urusan lain yang harus saya selesaikan.’ Kalau itu merupakan alasan yang Anda ungkapkan, Anda salah besar.

Yang sebaiknya Anda lakukan adalah, kunjungi rumah kontrakan Anda secara rutin. Paling tidak Anda bisa melakukannya via telepon. Dengan mempunyai hubungan yang dekat dengan penyewa, maka Anda bisa mengurangi resiko yang tidak diinginkan. Seperti, penyewa rumah meninggalkan rumah kontrakan Anda diam-diam tanpa membayar uang sewa.

Meremehkan dan Menunda-nunda Perawatan
Apapun kondisinya, kerusakan yang terjadi pada rumah kontrakan adalah tanggung jawab Anda sebagai pemilik rumah kontrakan. Karena kondisi rumah kontrakan yang rusak membuat penyewa enggan memperpanjang waktu menyewa, dan memilih untuk mencari rumah kontrakan dengan kondisi baik.

Sebaiknya, rawat rumah kontrakan Anda dengan baik dan tidak menunda-nunda perbaikan atas segala kerusakan. Penundaan hanya akan menumpuk masalah dan menjadikannya bom waktu yang dapat meledak kapan saja.

Melakukan Segala Sesuatu Sendiri

Mungkin maksud Anda dengan melakukan perawatan dan perbaikan tanpa bantuan orang lain adalah untuk mengurangi biaya operasional. Tapi itu ternyata bukan pilihan tepat. Alih-alih menghemat, Anda justru dapat membuat biaya operasional menjadi bengkak karena minimnya pengetahuan Anda tentang pekerjaan tersebut.

Oleh karenanya, tidak salah jika Anda menyewa tukang atap untuk memperbaiki genting rumah kontrakan Anda yang bocor, karena dialah ahlinya. Poin yang didapat di sini adalah, ketahui dan akui kelemahan Anda. Kemudian, jangan sungkan untuk memanggil para ahli untuk membantu Anda.

Memperlakukan Bisnis Layaknya Hobi

Banyak yang mengira pilihan tersebut dapat menghindarkan para pemilik rumah kontrakan dari rasa stres. Tetapi tidak, memperlakukan bisnis penyewaan ini layaknya hobi ternyata bukan keputusan tepat. Mengapa? Anda tidak mungkin memerinci pengeluaran atau ongkos yang harus dikeluarkan ketika mengerjakan sebuah hobi. Padahal dengan memiliki rumah kontrakan, Anda bertujuan mendapatkan keuntungan.

Bisnis penyewaan rumah memang harus dilakukan melalui pendekatan bisnis pada umumnya. Sehingga segala pengeluaran dapat Anda rinci dan keuntungan maksimal bisa Anda dapatkan.

Takut

Tidak hanya dalam menjalankan bisnis penyewaan rumah saja, rasa takut akan menjauhkan Anda dari kesempatan-kesempatan menarik dalam sebuah bisnis. Inti dari menjalankan bisnis adalah menangkap setiap kesempatan lengkap dengan risiko yang menyertainya. Karena semakin besar risiko, maka semakin besar keuntungan yang dapat Anda raih.

Intinya, kesalahan-kesalahan tersebut dapat dihindari jika Anda sebagai pemilik rumah kontrakan belajar dari kesalahan para pemilik kontrakan yang lain dan tidak mengulangnya. Karena Anda pun memerlukan seseorang untuk menyewa rumah. Jadi, selamat mengumpulkan pundi-pundi uang dari para penyewa rumah Anda!

Im Suryani

KONSEP KOS-KOSAN
UNTUK mahasisiwa or pegawai toko


hi aku juga anak kostan neh...

dan pengen py kost an juga, kalau menurut ku

untuk kalangan mahasisiwa or pegawai toko

aku kost di daerah distrik bisnis yg strategis kemana aja, mereka punya konsep seperti ini.

Untuk kamar mahasiswa or pegawai toko biasanya kamarnya gk terlalu besar alias 2x2 / 2x3, kamar mandi di luar dan biasanya 1 kamar mandi untuk 3-5 kamar, jadi kalu misalkan kamar nya ada 6-10, kamar mandi nya 2-3.

biasanya tidak peralatan apa2 di kamar, hanya tempat tidur single, lemari kecil, meja n kursi dan untuk listrik biasanya kena charge lagi disesuaikan dengan peralatan listrik apa yg digunakan, misalkan TV, kalo TV di chargenya sekitar 10-15rb, ini ditentukan dengan besar kecilnya TV tsb.

masing2 kamar juga disediakan ex-hause, untuk sirkulasi udara.

Untuk cuci gosok juga disediakan, gaji pembantu untuk 10 kamar sekitar 350.000

kost an seperti ini biasanya tidak ada dapur, tp pengusaha kost an menyediakan toko kelontong kecil di depan, seperti indomie, rokok, dan air aqua


harga dr kost-an ini berkisar 500.000/ bln saja, tp kalo tidak dengan cuci gosok dan ex-house 350.000/ bulan

dan biasanya mereka menyediakan lahan parkir untuk motor, bila membawa mobil dikenakan charge 50-80rb / bulan.

itu aja sih yg aku tau, dan di daerah sini, kebanyakan usaha tersebut berhasil, dalam kurun waktu 5-10tahun, bisa memajukan usahanya dengan renovasi or memugar lahan menjadi kost elit dengan harga sewa yg cukup mahal.

mudah2an membantu...

BISNIS INFO Kos dan Kontrakan

Anda mahasiswa baru, atau karyawan baru yang kesulitan mencari tempat kos dan kontrakan? Inilah problem kebanyakan orang-orang pendatang, dimana mereka sangat membutuhkan tempat tinggal sementara yang nyaman tentunya. Kebanyakan mahasiswa yang tersebar diseluruh Indonesia adalah orang-orang yang berasal dari luar daerah, sehingga tempat tinggal sementara selama mereka mencari ilmu adalah sesuatu yang sangat urgen. Inilah peluang yang harus Anda tangkap. Walaupun Anda tidak punya tempat kos tetapi Anda bisa menjual jasa informasi tempat-tempat kost tersebut.

Usaha ini dapat dilakukan terutama ketika masa liburan semester akan berakhir. Sebab dimasa itu biasanya anak-anak kos lama atau mahasiswa baru akan mencari tempat tinggal sementara yang baru. Konsumen target Anda adalah mahasiswa dan juga siswa SMA pendatang. Para karyawan luar kota pun bisa menjadi konsumen Anda, baik telah atau belum berkeluarga.
Yang harus Anda lakukan adalah, menyediakan tempat informasi yang tidak perlu besar. Tapi jangan lupa untuk memilih lokasi disekitar perguruan tinggi, sekolah atau komplek pertokoan, perkantoran atau bahkan mal. Langkah-langkah selanjutnya adalah mengumpulkan data tentang tempat-tempat kos dan kontrakan disekitar atau di Koran harian. Jangan lupa untuk melengkapi data Anda dengan alamat, no telepon, fasilitas dan ukuran kamarnya.
Penetapan harga yang layak biasanya berkisar antara Rp 15.000,- sampai Rp 30.000,- per informasi. Dengan tarif itu konsumen dapat mencatat sebanyak mungkin alamat yang mereka perlukan selama tidak di foto kopi. Namun jika konsumen meminta Anda untuk mencarikan kos atu kontrakan sesuai dengan kualifikasi mereka, Anda sebaiknya mencarikannya sampai ketemu dengan tarif antara Rp 50.000,- sampai Rp 100.000,-.
Bisnis ini tidak akan terlalu ramai ketika awal tahun semester baru belum datang, sehingga pendapatan yang Anda peroleh tidak banyak. Kesuksesan usaha ini terletah pada kelengkapan informasi yang dapat Anda berikan. Selain itu tambahan pendapatan dapat Anda peroleh ketika Anda menjalin kerjasama dengan pemilik kost dengan kesepakatan, Anda memperoleh fee ketika mahasiswa, siswa atau karyawan jadi untuk kos atau kontrak ditempat pemiliknya. Tapi jangan lupa untuk selalu memperbaharui data Anda dan mencari informasi tempat kos dan kontrakan lain yang belum laku jika tempat yang dulu telah penuh.

Ketahui Kelebihan dan Kekurangan Bisnis Rumah Kontrakan dengan Kos-Kosan

Bagi Anda yang berniat terjun ke bisnis properti sewa dan masih bimbang untuk memilih antara menyewakan rumah kontrakan atau kos-kosan, artikel ini akan menyajikan referensi yang mungkin Anda butuhkan. Apa saja kelebihan dan kekurangan bisnis properti sewa rumah kontrakan dibandingkan membuka kos-kosan.

Menyewakan / mengontrakkan rumah atau dan membuka kos-kosan adalah salah satu bentuk investasi properti yang tergolong mudah dan memiliki prospek cerah. Sebab bisnis ini sama-sama relatif memiliki permintaan yang tinggi. Rumah kontrakan sewa sangat diminati di kawasan tengah berkembang, sementara bisnis kos-kosan sangat menjanjikan di daerah dekat pusat perbelanjaan, perkantoran dan kampus.

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

KOS JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Kelebihan Bisnis Rumah Kontrakan


1. Rumah kontrakan memiliki tingkat permintaan (demand) yang tinggi bila lokasinya berada di daerah-daerah berkembang. Misalnya akses yang dekat pusat perbelanjaan, mall dan sebagainya.

2. Setiap tahunnya harga sewa rumah akan meningkat seiring dengan naiknya nilai pasaran rumah. Biasanya harga sewa rumah per tahun adalah sekitar 5% dari harga rumah. Sebagai contoh, harga rumah yang Anda miliki adalah Rp 600 juta, maka harga sewa per-tahun yang ideal adalah sekitar Rp 30 juta.

3. Bila kondisi perekonomian stabil, harga sewa rumah bisa naik menjadi 10 s/d 15% per tahun tergantung pada kondisi lingkungan. Jika di kawasan tersebut jarang ditemui rumah kosong, kenaikan harga sewa bisa mencapai 15% per tahun.

Kekurangan Bisnis Rumah Kontrakan


1. Pemiliki rumah perlu memilih penyewa yang terpercaya. Sebab tak jarang rumah yang disewakan malah menjadi rusak dan tak terawat saat disewakan pada penyewa yang kurang bertanggungjawab.

2. Pemilik harus menyiapkan dana untuk perawatan rumah setelah disewakan. Alasannya, sebagian besar penyewa berpikir bahwa rumah yang ia sewa bukan miliknya, sehingga bisa saja para penyewa kurang menjaga kondisi dan kualitas rumah.

3. Jika dibandingkan dengan kos-kosan, capitalization rate rumah kontrakan lebih rendah. Capitalization rate adalah penghasilan bersih yang dapat diterima dari sebuah aset dan biayanya. Ini disebabkan harga sewa rumah kontrakan sudah ditentukan sejak awal perjanjian dan tidak ada biaya tambahan lainnya dari pemiliki rumah.

Kelebihan Bisnis Kos-kosan


1. Tingkat permintaaan (demand) yang tinggi terhadap kos-kosan terutama di daerah yang dekat dengan kampus, pusat perbelanjaan dan perkantoran. Target pasar lebih luas, mulai dari mahasiswa hingga pegawai kantoran.

2. Capitalization rate rumah kos-kosan mencapai 5 s/d 7%, dimana jumlah ini lebih tinggi bila dibandingkan dengan sewa rumah kontrakan. Sebab, kos-kosan dapat memberikan servis tambahan bagi penghuninya, seperti jasa tukang cuci dan setrika atau penjaga kos.

Kekurangan Bisnis Kos-kosan


1. Pemilik kos harus menyiapkan tenaga khusus yang bertugas mengatur dan melayani kebutuhan penghuni kos. Semua itu tentu saja memerlukan perhatian yang lebih dari pemilik rumah kos.

2. Pembayaran kos yang kadang terlambat. Hal ini umumnya terjadi jika penghuni kos adalah mahasiswa atau pegawai dengan gaji yang tidak terlalu besar.

Pilihlah bisnis properti sewa yang paling sesuai dengan kebutuhan dan budget Anda, atau bahkan jika perlu, pilih keduanya sekaligus. Selamat berinvestasi.

Rumah Kos Campur Diminati Mahasiswa di Semarang

Sabtu, 17 Januari 2009 | 12:37 WIB | Posts by: jps | Kategori: Berita Terkini, Jateng & Jogja | ShareThis

Semarang | SURYA Online - Di Kota Semarang dan sekitarnya, rumah kos yang dihuni jadi satu (campur) untuk laki-laki dan perempuan lebih diminati kaum muda, khususnya mahasiswa.
“Tipe kos-kosan seperti itu seharusnya dihuni oleh para pekerja ataupun orang-orang yang sudah berumah tangga, dan harga yang ditawarkan para pemilik kos bisa dua kali lebih mahal daripada kos-kosan biasa yang mempunyai peraturan cukup ketat,” kata Jono, seorang pegawai yang bertugas mengelola rumah kos di daerah Tegalsari, Kota Semarang, Jumat.
Penghuni kos di sini memang didominasi mahasiswa, sedangkan yang sudah bekerja hanya sekitar 20 persennya saja. Padahal tarif bulanan per kamarnya antara Rp750 ribu sampai Rp1 juta, katanya.
Sementara beberapa mahasiswa baik dari perguruan tinggi negeri maupun swasta (PTN/PTS) di Semarang menyatakan hal yang sama bahwa tinggal di rumah kos dengan penghuni kos campur lebih menyenangkan ketimbang kos di rumah kos yang tarifnya lebih murah namun memiliki aturan lebih ketat.
Ranto (22), seorang mahasiswa di salah satu perguruan tinggi di Semarang mengatakan bahwa tipe rumah kos campur memang yang diinginkannya.
“Di sini tidak banyak aturan, mau pulang kapan saja oke, subuh juga tidak masalah, bahkan teman cewek masuk kamar juga tidak dilarang,” katanya.
Hal yang sama juga diungkapkan oleh Yeny (19), mahasiswa PTS yang kos di daerah Sampangan, dia mengatakan bahwa kos di rumah kos yang tidak terlalu banyak aturan lebih menyenangkan ketimbang kos dengan banyak aturan yang ketat.
Yang lebih mengejutkan, pengakuan Yeny yang menyebutkan, sudah terbiasa tinggal satu kamar dengan pacarnya di tempat kosnya.
Berdasarkan pengakuan dari penghuni maupun penjaga kos di bilangan Sampangan, Tegalsari, Kedungmundu, Tlogosari, Sekaran, Bendanduwur, dan Banyumanik, pengawasan para pemilik rumah kos terhadap penghuni kos sangat kurang.
Menurut pengakuan mereka, kebanyakan pemilik rumah kos jarang datang ke rumah kos miliknya.
“Mereka juga tidak terlalu memikirkan keadaan kos-kosan yang biasanya sering digunakan untuk ‘kumpul bersama’ antara penghuni kos dengan pacarnya. Yang terpenting buat pemilik, penghuni bayar bulanannya tepat waktu,” kata Ani, mahasiswa PTN di Semarang.
Pengakuan yang sama juga diungkapkan oleh Ario, Bambang, Nugroho, dan Wiwin, keempatnya adalah mahasiswa sebuah PTS di Semarang.
Menurut mereka berempat, kalaupun ada penjaga kos mereka (penjaga) hanya menjaga pintu masuk, memperbaiki inventaris yang rusak, memperbaiki lorong kamar dan mengurusi urusan administrasi bagi penghuni kos.
Namun, tidak semua mahasiswa PTS/PTN di Kota Semarang menyenangi tinggal di rumah kos yang penghuninya campur dengan pengawasan amat lemah dari pemiliknya.
Menurut Tri Hapsari, mahasiswa sebuah PTN yang tinggal di daerah Tegalsari, masih banyak mahasiswa yang kos di rumah kos dengan pengawasan baik.
“Mereka kebanyakan memiliki tanggung jawab yang tinggi, baik pada dirinya sendiri, kedua orang tua yang memberi kepercayaan pada dirinya masing-masing, dan mereka tidak berbuat yang aneh-aneh,” katanya.
Rata-rata rumah kos dengan harga bulanan murah di Kota Semarang antara Rp200 ribu hingga Rp500 ribu./ant

AYO BISNIS KOS-KOSAN

Rambah Bisnis Kos-kosan

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/KOS JOGJA
PROPERTI JOGJA
TANAH DIJUAL JOGJA 
- PIN 5A95B6F3

SETELAH sukses dengan karirnya di dunia hiburan. Bintang film Mischa Chandrawinata mencoba keberuntungannya di dunia bisnis. Artis kelahiran Hannover, 29 Maret 1987 tersebut mengikuti jejak kakaknya, Nadine Chandrawinata yang lebih dulu merambah bisnis salon kecantikan di bilangan Pondok Indah, Jakarta. "Cue mau coba bisnis kos-kosan di Bumi Serpong Damai (BSD), "ucap Mischa di Pondok Indah. Jakarta, kemarin.
Ketertarikan bintang sinetron Pangeran Pengoda mencoba keberuntungannya di dunia bisnis bukan karena latah mengikuti sejumlah selebritis lain. Namun, Mischa sapaan akrabnya, meyakini tidak selamanya karir di dunia hiburan bisa terus cemerlang. Tentunya ada masa pasang surut bermain di depan kamera. "Kalau di dunia akting kan ada masa pensiunnya. Di mana kita bisa nggak dipakai lagi. Makanya, kita harus siapkan sejak dini. Apalagi sekarang usia gue masih muda, harus selalu memanfaatkan peluang yang ada," papar bintang sinetron Inikah Rasanya itu.
Mischa yakin, bisnis kos-kosan tidak akan mengalami pasang surut seperti halnya butik atau distro. Apalagi kebutuhan hunian seperti halnya kos-kosan sangat diminati sejumlah masyarakat khususnya mahasiswa yang lokasi rumahnya jauh dan kampusnya." Yang gue tahu nantinya itu sebagian besar kampus di Jakarta akan pindah di BSD. di sana sudah disiapkan lahan seluas 300 hektar dan gue berencana buka kos-kosan murah di sana. Cue sudah survei ke sana, tinggal persetujuan bokap saja," pungkasnya, (ash)