Menghitung Untung-Rugi Berbisnis Indekos

Investasi rumah indekos sangat menjanjikan bila berdekatan dengan kampus, pusat belanja, perkantoran, atau retail center. Bagi Anda yang berniat menjadikan lahan atau rumah Anda menjadi tempat kos-kosan, simak ulasan keuntungan dan kerugiannya berikut ini.

Sebagai investasi, rumah kos memiliki beberapa kelebihan. investasi ini memiliki tingkat permintaan (demand) cukup tinggi. Contoh saja kawasan Grogol, Jakarta Barat, yang diminati karena banyaknya mahasiswa bermukim di situ. Karena tinggal sementara, mereka cenderung memilih rumah kos dengan harga sewa satu kamar lebih mudah.

Kawasan seputar retail center di Tanah Abang juga potensial digarap sebagai tempat indekos. Pangsa pasarnya adalah karyawan atau penjaga toko yang bekerja di pusat perbelanjaan tersebut.

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

KOS JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Keuntungan

Keuntungan investasi rumah kos dapat diperoleh dalam jangka panjang atau lebih dari lima tahun. Capital gain untuk rumah kos lebih tinggi bila dibandingkan investasi tanah kosong dan rumah sewa. Alasannya, karena rumah kos tidak hanya sekedar sebagai tempat tinggal, tetapi juga menyediakan pula jasa atau servis lain turunannya.

Rumah kos memiliki cap rate 5% - 7 % dibandingkan rumah sewa. Pasalnya, usaha ini mesti memiliki manajemen seperti tukang cuci dan seterika, atau manajemen membatasi waktu kunjungan khususnya di rumah kos khusus wanita.

Memang, meskipun memberi keuntungan menggiurkan, bisnis rumah kos juga memiliki kekurangan. Kekurangan di sini artinya, risiko atau usaha lebih yang perlu dilakukan pemilik usaha agar bisnisnya tetap melaju terus.

Pertama, pemilik rumah harus menyiapkan manajemen yang bertugas membuat peraturan sampai melayani kebutuhan para penyewa. Karena membutuhkan perhatian lebih, maka pemilik kos kadang harus menyewa orang khusus untuk melayani dan mengawasi para penyewa.

Risiko kedua, tak semua penyewa bisa berlaku disiplin membayar uang kos. Umumnya, ini terjadi karena penyewa belum memiliki penghasilan sendiri, misalnya mahasiswa.

Lalu, risiko ketiga, bisnis ini akan tutup apabila "magnet" seperti kampus atau mal akan pindah. Namun, risiko ini jarang terjadi sehingga investor cukup aman dan stabil berbisnis kos-kosan.

BERINVESTASI KOS-KOSAN

Investasi kos-kosan sangat menjanjikan banyak keuntungan. Ini apabila tempat kos-kosan selalu terisi penuh. Biasanya bila memiliki lokasi kos-kosan yang strategis akan membuat investasi berjalan dengan lancar. Bahkan balik modal lebih cepat dari investasi apapun.

Kesulitan dan Permasalahan di investasi kos-kosan lebih sering pada pengelolaan ruang kos-kosan, pengisian ruang kos-kosan dan manajemen pembayaran yang sering tidak bisa dilaksanakan secara efisien. Akibatnya pengeluaran kadang lebih besar dari pemasukan. Biasanya memang akan menimbulkan pengeluaran yang besar bila harus melalukan renovasi ruang kos-kosan.

Investasi kos-kosan memang investasi yang sederhana, namun harus dikelola secara baik. Harus dilakukan survey yang mendalam jauh hari sebelum memutuskan untuk berinvestasi di rumah kos-kosan. Survey ini melandasi peluang yang ada dan melihat sisi imbal baik secara jelas dan menata sistem yang tepat untuk sebuah kos-kosan.

Penataan sistem untuk investasi sebuah kos-kosan memang akan membutuhkan tenaga yang tidak sedikit. Investasi kos-kosan butuh pengelolaan dan waktu yang tidak sedikit. Kadang ketekunan inilah kunci dari pengelolaan kos-kosan yang baik. Bila dilihat dari peluang yang ada investasi kos-kosan tetap sangat menjanjikan.

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

KOS JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Investasi kos-kosan di lokasi yang strategis

Meskipun lahan di lokasi yang strategis biasanya sangat mahal, ini memang menjadi modal dasar saat melakukan investasi kos-kosan. Lahan yang strategis akan membuat peminat kos-kosan semakin banyak, sehingga bisa memainkan harga dan tempat kos-kosan akan selalu terisi penuh. Lokasi strategis ini tidak harus dekat dengan tempat bisnis, meskipun bila ini bisa, maka akan lebih baik.

Lokasi stategis untuk kos-kosan harus di tempat yang dekat pusat keramaian. Seperti dekat pabrik, kampus, mall atau pasar, ada segmen yang harus dibidik saat melakukan investasi kos-kosan ini. Segmen ini bisa dibagi, sehingga akan menempatkan peluang bisnis selalu terbuka, sehingga investasi akan tetap menjanjikan.
Investasi kos-kosan dengan memilih segmen penghuninya

Biasanya mayoritas kos-kosan segmen kalangan bawah, meskipun di beberapa tempat segmen menengah juga semakin banyak. Segmen penghuni kos-kosan kelas menengah ini, biasanya membutuhkan fasilitas yang lebih komplit. Seperti harus ada AC yang bisa membuka peluang investasi semakin lebar. Segmen menengah biasanya mudah dalam pengaturan keuangan, sehingga sangat menjanjikan bila bisa dikuasai segmen ini.

Meskipun segmen bawah juga menjanjikan, hanya biasanya akan selalu ada persoalan di segmen ini. Mulai dari keuntungan yang menipis, juga pengaturan keuangan yang sering sulit dilakukan. Disini akan ada tantangan dalam mengelola segmen bawah ini, meskipun sebenarnya bila sistem bisa ditata lebih baik akan memungkinkan untuk mengelola kos-kosan dengan baik.
Investasi kos-kosan dengan sistem yang baik

Memang tidak ada sistem yang baku untuk sebuah investasi kos-kosan, hanya pengelolaan yang baik bisa membuat investasi kos-kosan menjadi menguntungkan. Sistem yang baik memang butuh penataan di sistem keuangan dan pengelola dari kos-kosan ini. Biasanya butuh seorang ibu kos atau bapak kos yang akan mengelola kos-kosan ini. Akan lebih baik lagi bila mereka memiliki ketrampilan dalam keuangan atau pemeliharaan tempat kos-kosan.

Investasi kos-kosan harus menguntungkan saat ongkos investasi bisa ditekan, dan pemasukan bisa dimaksimalkan. Ongkos investasi kos-kosan ini bisa dari pemeliharaan tempat kos-kosan. Bila bisa memelihara tempat kos-kosan dengan baik, makan ongkos investasi bisa ditekan seminimal mungkin dan memberi hasil yang optimal.

Kelebihan dan Kekurangan Bisnis Rumah Kos

RumahCom – Bisnis rumah sering dianggap bisnis yang empuk untuk dicicipi. Pasalnya, hanya dengan modal rumah tempat kita tinggal, bisnis ini sudah bisa dijalankan. Hasilnya, sudah barang tentu menggiurkan.

Berikut ini kelebihan dan kekurangan binis rumah kos yang dikutip dari buku ‘Menjadi Kaya Melalui Properti’ tulisan Panangian Simanungkalit:

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/KOS JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Kelebihan
Pertama, tingkat permintaan (demand) terhadap rumah kos tergolong tinggi, apalagi di kawasan-kawasan yang berdekatan dengan kampus, pusat belanja, perkantoran, atau retail center.

Mahasiswa umumnya memilih tinggal di dekat kampus, dan rumah kos adalah pilihan utama, karena harga sewanya lebih murah. Di sisi lain, karyawan atau penjaga toko yang bekerja di pusat belanja tatau perkantoran juga merupakan pangsa utama rumah kos.

Kedua, capital gain rumah kos dapat diperoleh dalam jangka panjang (lebih dari lima tahun). Dibanding investasi tanah kosong dan rumah sewa, capital gain rumah kos rata-rata lebih tinggi.

Ketiga, rumah kos memiliki capital rate (Cap-rate) 5% – 7%. Dibandingkan dengan rumah sewa, Cap Rate rumah kos memang lebih tinggi. Pasalnya, rumah kos mesti memberikan servis bagi penghuninya, seperti jasa tukang cuci dan setrika, atau manajemen yang membatasi waktu kunjungan (biasanya terjadi di rumah kos khusus wanita).

Kekurangan
Pertama, pemilik rumah harus menyiapkan manajemen yang membuat peraturan dan melayani kebutuhan para penyewa, mulai dari mencuci pakaian, menyetrika, memasak, sampai mengatur jam kunjungan. Semua itu memerlukan perhatian lebih dari pemilik. Terkadang pemilik rumah kos juga harus menyewa orang yang secara khusus bertugas melayani dan mengawasi para penyewa.

Kedua, pembayaran kadang tersendat. Hal ini kerap terjadi, karena umumnya penyewa rumah kos adalah mahasiswa yang belum memiliki penghasilan sendiri atau pegawai toko yang bergaji tidak terlalu besar.

Ketiga, rumah kos tidak lagi diminati jika kampus atau pusat belanja yang berada di dekat lokasi tersebut pindah atau tutup. Akan tetapi hal ini jarang sekali terjadi, sehingga berinvestasi rumah kos tetap menjadi pilihan yang cukup aman.

Ketahui Kelebihan dan Kekurangan Bisnis Rumah Kontrakan dengan Kos-Kosan

Bagi Anda yang berniat terjun ke bisnis properti sewa dan masih bimbang untuk memilih antara menyewakan rumah kontrakan atau kos-kosan, artikel ini akan menyajikan referensi yang mungkin Anda butuhkan. Apa saja kelebihan dan kekurangan bisnis properti sewa rumah kontrakan dibandingkan membuka kos-kosan.

Menyewakan / mengontrakkan rumah atau dan membuka kos-kosan adalah salah satu bentuk investasi properti yang tergolong mudah dan memiliki prospek cerah. Sebab bisnis ini sama-sama relatif memiliki permintaan yang tinggi. Rumah kontrakan sewa sangat diminati di kawasan tengah berkembang, sementara bisnis kos-kosan sangat menjanjikan di daerah dekat pusat perbelanjaan, perkantoran dan kampus.

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

KOS JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Kelebihan Bisnis Rumah Kontrakan


1. Rumah kontrakan memiliki tingkat permintaan (demand) yang tinggi bila lokasinya berada di daerah-daerah berkembang. Misalnya akses yang dekat pusat perbelanjaan, mall dan sebagainya.

2. Setiap tahunnya harga sewa rumah akan meningkat seiring dengan naiknya nilai pasaran rumah. Biasanya harga sewa rumah per tahun adalah sekitar 5% dari harga rumah. Sebagai contoh, harga rumah yang Anda miliki adalah Rp 600 juta, maka harga sewa per-tahun yang ideal adalah sekitar Rp 30 juta.

3. Bila kondisi perekonomian stabil, harga sewa rumah bisa naik menjadi 10 s/d 15% per tahun tergantung pada kondisi lingkungan. Jika di kawasan tersebut jarang ditemui rumah kosong, kenaikan harga sewa bisa mencapai 15% per tahun.

Kekurangan Bisnis Rumah Kontrakan


1. Pemiliki rumah perlu memilih penyewa yang terpercaya. Sebab tak jarang rumah yang disewakan malah menjadi rusak dan tak terawat saat disewakan pada penyewa yang kurang bertanggungjawab.

2. Pemilik harus menyiapkan dana untuk perawatan rumah setelah disewakan. Alasannya, sebagian besar penyewa berpikir bahwa rumah yang ia sewa bukan miliknya, sehingga bisa saja para penyewa kurang menjaga kondisi dan kualitas rumah.

3. Jika dibandingkan dengan kos-kosan, capitalization rate rumah kontrakan lebih rendah. Capitalization rate adalah penghasilan bersih yang dapat diterima dari sebuah aset dan biayanya. Ini disebabkan harga sewa rumah kontrakan sudah ditentukan sejak awal perjanjian dan tidak ada biaya tambahan lainnya dari pemiliki rumah.

Kelebihan Bisnis Kos-kosan


1. Tingkat permintaaan (demand) yang tinggi terhadap kos-kosan terutama di daerah yang dekat dengan kampus, pusat perbelanjaan dan perkantoran. Target pasar lebih luas, mulai dari mahasiswa hingga pegawai kantoran.

2. Capitalization rate rumah kos-kosan mencapai 5 s/d 7%, dimana jumlah ini lebih tinggi bila dibandingkan dengan sewa rumah kontrakan. Sebab, kos-kosan dapat memberikan servis tambahan bagi penghuninya, seperti jasa tukang cuci dan setrika atau penjaga kos.

Kekurangan Bisnis Kos-kosan


1. Pemilik kos harus menyiapkan tenaga khusus yang bertugas mengatur dan melayani kebutuhan penghuni kos. Semua itu tentu saja memerlukan perhatian yang lebih dari pemilik rumah kos.

2. Pembayaran kos yang kadang terlambat. Hal ini umumnya terjadi jika penghuni kos adalah mahasiswa atau pegawai dengan gaji yang tidak terlalu besar.

Pilihlah bisnis properti sewa yang paling sesuai dengan kebutuhan dan budget Anda, atau bahkan jika perlu, pilih keduanya sekaligus. Selamat berinvestasi.

Investasi Rumah Kos-Kosan di Jogja

Rumah Kos sudah sejak lama menjadi lahan investasi bisnis yang menguntungkan dan masih tetap menarik hingga saat ini. Namun jika tidak cermat dan tidak tahu bagaimana memanfaatkan investasi ini, bisnis rumah kos bisa tidak berhasil. Rumah kos dapat menjadi passive income bagi sang pemilik tanpa harus mengeluarkan banyak dana. Misalnya jika sebuah rumah dibeli dengan cicilan, kita bisa mendapatkan biaya untuk membayar cicilan dengan menjadikannya rumah kos.

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

KOS/RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Ada beberapa aspek yang harus diperhatikan dalam memulai bisnis rumah kos, yaitu :

1. Menggunakan Bank dalam pendanaan. Peranan bank disini adalah :
* Sebagai sumber pendanaan
* Sebagai rekan kerja yang membantu pengecekan dan keabsahan surat-surat rumah
* Membantu mempermudah penghitungan biaya, termasuk biaya desain kamar yang dapat disesuaikan dengan budget.


2. Lokasi yang strategis.
Lokasi disini tergantung pada pasar yang diinginkan. Apakah pasarnya karyawan, buruh atau mahasiswa. Jika pasarnya mahasiswa, carilah lokasi yang berada sedekat mungkin dengan kampus. Jika pasarnya karyawan, carilah lokasi di dekat daerah perkantoran. Strategis juga berarti mudah dijangkau dengan kendaraan umum. Jangan memilih lokasi yang rawan banjir!


3. Desain
Semakin luas kamar, semakin banyak fasilitas maka akan semakin mahal harga sewa sebuah kamar kos. Sesuaikan desain kamar dengan luas bangunan dan perhatikan kenyamanan penyewa.


4. Faktor keamanan baik dari luar maupun dari dalam adalah faktor utama yang sangat penting untuk kelangsungan rumah kos. Jika sekali dikenal tidak aman, rumah kos akan langsung kehilangan pelanggan dan mempunyai citra yang buruk. Untuk mengatasi ancaman keamanan dari luar, rumah kos disarankan memiliki penjaga kos serta membuat peraturan-peraturan bagi penyewa kos agar tidak mengganggu lingkungan. Contohnya seperti : tidak menyalakan musik terlalu keras, tidak menerima tamu diatas pukul 22.00, dan sebagainya.
Sedangkan untuk faktor keamanan dari dalam, pemilik kos harus menyeleksi calon penghuni kos agar tempat kosnya tidak menjadi sarang narkoba, tempat pelacuran dan sebagainya. Hal ini dapat dilakukan dengan cara meminta kartu identitas calon penghuni dan melapor keberadaan calon penghuni pada ketua RT setempat.



Untuk meningkatkan pendapatan dari uang sewa kos, ada beberapa tips berikut:

1. Cobalah untuk meminimalkan penggunaan listrik dengan memilih market karyawan karena karyawan lebih banyak berada di kantor daripada di rumah kos, dibandingkan dengan mahasiswa. Penghematan listrik juga dapat dilakukan dengan membuat bak penampung air yang besar.

2. Untuk meningkatkan harga sewa kamar dengan memberikan fasilitas yang lebih dan bisa digunakan secara bersama seperti TV Cable, Hot Spot, dll


3. Bukalah usaha sampingan untuk menambah pemasukan, seperti : laundry service, warung makan atau catering untuk penghuni kos.



Contoh Perhitungan Berinvestasi Pada Rumah Kos :

Sebuah rumah dijual seharga Rp. 300.000.000. Rumah tersebut sebelumnya adalah rumah kos dengan 15 kamar yang telah tersewa semua. Harga sewa per kamar Rp. 400.000 per bulan. Anda ingin berinvestasi dengan membeli rumah kos tersebut, perhitungannya adalah sebagai berikut :

DP Rp. 60.000.000 , Pinjaman Rp. 240.000.000 dengan KPR. Bunga 12%, cicilan Rp. 2.936.500 per bulan, jangka waktu pinjaman 15 tahun. Jika kamar disewakan, maka perhitungan keuntungan menjadi sebagai berikut.

* Penghasilan penyewaan kamar : Rp. 400.000 x 15 kamar – Rp. 2.936.500 (cicilan/perbulan) = Rp. 3.063.500 per bulan
* Biaya listrik, air dan kebersihan setiap bulan Rp. 1.500.000
* Keuntungan bersih : Rp. 3.813.500 – Rp. 1.500.000 = Rp. 1.563.500



Jika harga rumah kos semakin naik setiap tahun, maka keuntungan pun semakin bertambah.
Tidak sulit dan sangat menarik karena dengan uang Rp. 60.000.000, Anda mendapatkan penghasilan tetap setiap bulan sebesar Rp. 1.563.500 atau 2,6% per bulan atau sebesar 31,2% per tahun.
Nah, investasi yang menarik, bukan? Mulai pilihlah lokasi untuk investasi rumah kos Anda.

AYO BISNIS KOS-KOSAN

Rambah Bisnis Kos-kosan

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/KOS JOGJA
PROPERTI JOGJA
TANAH DIJUAL JOGJA 
- PIN 5A95B6F3

SETELAH sukses dengan karirnya di dunia hiburan. Bintang film Mischa Chandrawinata mencoba keberuntungannya di dunia bisnis. Artis kelahiran Hannover, 29 Maret 1987 tersebut mengikuti jejak kakaknya, Nadine Chandrawinata yang lebih dulu merambah bisnis salon kecantikan di bilangan Pondok Indah, Jakarta. "Cue mau coba bisnis kos-kosan di Bumi Serpong Damai (BSD), "ucap Mischa di Pondok Indah. Jakarta, kemarin.
Ketertarikan bintang sinetron Pangeran Pengoda mencoba keberuntungannya di dunia bisnis bukan karena latah mengikuti sejumlah selebritis lain. Namun, Mischa sapaan akrabnya, meyakini tidak selamanya karir di dunia hiburan bisa terus cemerlang. Tentunya ada masa pasang surut bermain di depan kamera. "Kalau di dunia akting kan ada masa pensiunnya. Di mana kita bisa nggak dipakai lagi. Makanya, kita harus siapkan sejak dini. Apalagi sekarang usia gue masih muda, harus selalu memanfaatkan peluang yang ada," papar bintang sinetron Inikah Rasanya itu.
Mischa yakin, bisnis kos-kosan tidak akan mengalami pasang surut seperti halnya butik atau distro. Apalagi kebutuhan hunian seperti halnya kos-kosan sangat diminati sejumlah masyarakat khususnya mahasiswa yang lokasi rumahnya jauh dan kampusnya." Yang gue tahu nantinya itu sebagian besar kampus di Jakarta akan pindah di BSD. di sana sudah disiapkan lahan seluas 300 hektar dan gue berencana buka kos-kosan murah di sana. Cue sudah survei ke sana, tinggal persetujuan bokap saja," pungkasnya, (ash)