Ingin Menjadi Developer

Pak Surjadi,

Saya mempunyai lahan di lokasi yang strategis seluas 6 ha. Saya diajak oleh teman saya untuk berbisnis properti sebagai developer. Masalahnya adalah saya belum pernah terjun ke bisnis ini. Untuk itu, saya minta gambaran ringkas tentang persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi oleh seorang developer.

Terima kasih atas penjelasannya.

Djojo H. – Bandung

Jawab:

Bpk. Djojo yang terhormat,

Secara garis besar persyaratan izin administratif yang harus dilengkapi oleh developer adalah sbb :

• Izin prinsip/izin lokasi/SIPPT dari Pemerintah Daerah
  
• Site plan, yang dibuat oleh Developer dengan persetujuan Pemerintah Daerah setempat yang berisi perencanaan lahan yang akan dibangun serta peruntukan dan bentuknya
  
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Permohonan IMB diajukan kepada Dinas Pengawasan Bangunan/Dinas Tata Kota Kota Pemerintah Daerah
  
• Izin Penggunaan Bangunan diberikan oleh Pemerintah Daerah setempat setelah bangunan selesai dibangun
  

Demikian penjelasan singkat saya , harapan saya bisnis properti yang pak Djojo rencanakan dapat berkembang dengan baik.

Salam , Surjadi Jasin

Akta Jual Beli Tanah Harus Dengan Akta PPAT

Pak Surjadi,

Saya dan adik saya membeli tanah dan bangunan di tempat asal saya di Cirebon, dari tetangga, pada tahun 2004. Bukti bukti surat yang saya punyai hanya 1 lembar kwitansi tanda lunas dan surat perjanjian jual beli dibawah tangan ditanda tangani oleh kami (penjual – pembeli) dan 2 orang saksi masing masing ketua RT dan RW. Apakah dengan bukti tersebut posisi kami cukup aman berkaitan dengan pembelian tanah tersebut. Apa dengan bukti yang ada sudah mencukupi bahwa kepemilikan tanah berada di tangan kami?

Terima kasih atas jawabannya.

Suparto – Bandung

Jawab:

Bpk. Suparto yang terhormat,

Menurut pasal 617 KUH Perdata antara lain berbunyi “tiap-tiap akta dengan mana kebendaan tak bergerak dijual, dihibahkan, dibagi, dibebani (dijaminkan) atau dipindah tangankan, harus dibuat dalam bentuk akta otentik, dengan ancaman kebatalan”.

Juga dalam pasal 19 PP No 10 Thn 1961 yang berbunyi sebagai berikut “setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah, atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (PPAT)”.

Ketentuan ini secara jelas membatasi kebebasan para pihak untuk membuat perjanjian secara bawah tangan karena undang-undang mengharuskan segala hal yang berkaitan dengan pemindahan hak atas tanah, menjaminkan, hibah hak atas tanah harus dengan akta otentik yang dibuat oleh pejabat yang ditunjuk dalam hal ini adalah PPAT.

Untuk itu, sebagai jalan keluarnya saya sarankan agar Pak Suparto dan penjual segera menghubungi PPAT setempat dimana lokasi tanah tersebut berada untuk meminta dibuatkan Akta Jual Beli nya.

Demikian jawaban saya.

Salam, Surjadi Jasin

Penggabungan Sertipikat

Pak Surjadi Yang Terhormat,

Saya baru saja membeli sebidang tanah dan bangunan di suatu komplek perumahan Bandung Utara seluas 330 m2. Pada saat dilakukan Akta Jual Beli, saya harus menandatangani 3 buah Akta jual Beli, karena tanah seluas 330 m2 tersebut terdiri dari 3 sertipikat masing-masing 290 m2, 30 m2, dan 10 m2, bagaimana agar saya dapat memperoleh 1 sertipikat saja.

Tatang, Dago Pojok.

Jawab:

Pak Tatang Yang terhormat,

Memang seringkali dalam transaksi di Komplek Perumahan ditemui satu bidang tanah terdiri dari 2 atau 3 atau lebih sertipikat, hal itu terjadi karena Pengembang membeli banyak tanah yang terdiri dari beberapa sertipikat sehingga ketika digabung untuk dijadikan kavling, ada kemungkinan terjadi satu kavling terdiri dari 2 sertipikat atau lebih.

Hal ini menurut saya tidak menjadi masalah karena setelah sertipikat tersebut dibaliknama ke nama Anda, Anda akan bisa langsung menggabungkannya melalui Penggabungan Hak.

Syaratnya Pemegang Sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus memohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Pemegang sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus sama.
   
2. Jenis sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus sama.
   
3. Letak bidang-bidang yang akan digabung harus di satu hamparan tanpa putus dengan hak lain.
   
4. Sertipikat penggabungan hak yang diterbitkan harus tetap terdaftar atas nama pemilik semula.
   
5. Apabila pemohon badan hukum, harus mendapat persetujuan sesuai anggaran dasar yang dilampirkan bersama akta pendirian perusahaan yang disahkan menteri.
   
6. Setiap fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.
   

Demikian jawaban saya.

Salam, Surjadi Jasin

Roya, Apakah Itu?

Pak Surjadi,

Saya baru saja melunasi KPR pada suatu Bank Pemerintah. Saat saya mengambil sertifikat, bank menyerahkan kepada saya sertifikat asli, disertai sertifikat Hak Tanggungan dan surat pelunasan dari bank tersebut. Saat saya menerima surat-surat tersebut, petugas bank mengatakan bahwa saya harus meroya serfitikat tersebut. Saya lupa menanyakan kepada petugas bank tersebut, apa yang dimaksudnya.

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi karena saat ini saya hendak menjual kembali rumah itu.

Terima kasih.

Bpk. Anton - Bandung.

Jawab:

Bpk. Anton yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaannya.

Penghapusan Hak Tanggungan (roya) merupakan penghapusan hak jaminan karena pelunasan utang tertentu yang dibebankan atas hak atas tanah dari debitur kepada kreditur, dengan menggunakan surat roya (pelunasan) dari kreditur kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat yang dimohon oleh debitur melalui prosedur perolehan penghapusan Hak Tanggungan dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut:

1. Surat permohonan
   
2. Surat roya Hak Tanggungan dari kreditur
   
3. Sertipikat hak atas tanah
   
4. Sertipikat Hak Tanggungan
   
5. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan
   

Persyaratan permohonan tersebut di atas disampaikan oleh pemohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan, kewenangan untuk menyatakan hapusnya Hak Tanggungan dipegang oleh kreditur yang menyatakan secara tertulis bahwa hutang debitur telah lunas atau hak atas tanahnya telah bebas dari pembebanan Hak Tanggungan.

Selama Bapak belum meroya atas tanah dan bangunan tersebut tidak dapat dialihkan (jual beli) ataupun dijadikan jaminan ke Bank.

Semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin

Membeli Tanah Milik Orang Tua

 

Pak Surjadi,

Saya berniat untuk membangun rumah di atas sebagian tanah milik orang tua. Karena orang tua saya berniat menghibahkan tanah tersebut kepada anak-anaknya (tiga anak).

Sertipikat atas tanah tersebut belum dipecah. Luas tanah 725 m2, sementara yang ingin saya bangun seluas 275m2, sehingga saya harus membeli dari adik saya atas kekurangan luas tersebut dan adik saya bersedia untuk menjual sebagian kepada saya, yaitu seluas kurang lebih 35m2.

Pertanyaan saya, bagaimana caranya agar proses jual beli tersebut berjalan aman dan terhindar dari sengketa di kemudian hari, karena sebenarnya jatah saya adalah masing masing ± 240m2 dan berapa biaya yang harus saya keluarkan.

Demikian pertanyaan saya, saya harap Bapak berkenan membahas masalah ini.

Terima kasih.

Endro – Bandung

Jawab:

Pak Endro yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaan yang Bapak sampaikan. Membaca surat Bapak, dapat saya simpulkan bahwa orang tua anda masih hidup. Hal ini penting diketahui terlebih dahulu, karena proses hukumnya akan berbeda jika orang tua anda telah meninggal dunia. Jika orang tua anda telah meninggal dunia berarti objek tanah tersebut menjadi tanah warisan dan ini harus melalui proses tersendiri.

Masalah yang Bapak hadapi lebih sederhana, karena orang tua / pemilik tanah dapat saja mengalihkan sebagian dari total luas tanah tersebut. Bisa dengan Akta Jual Beli atau dengan Akta Hibah (PPAT). Mengingat jatah anda hanya ± seluas 240m2 dan ingin menambah 35m2 sebaiknya dilakukan dengan Akta Jual Beli seluas 275m2, walaupun harga jual belinya hanya seharga 45m2. Lalu uang pembelian itu terserah orang tua anda mau memberikannya kepada siapa yang bagiannya nanti terkurangi. Di dalam Akta Jual Beli (AJB) dijelaskan bahwa objek jual beli adalah sebagian dari luas 725m2 tersebut. Selanjutnya AJB tersebut disampaikan ke Kantor Pertanahan (BPN) untuk dibuatkan Setipikat Pecahannya dan sisanya yaitu seluas 450m2 akan tetap nama orang tua.

Untuk biayanya akan dikenakan PPh bagi Penjual 5% dan BPHTB bagi Pembeli 5% terhitung dari Harga Jual Beli. Namun jika harga tersebut <>

Demikian penjelasan singkat ini semoga bermanfaat.

Salam , Surjadi Jasin