Ingin Menjadi Developer

Pak Surjadi,

Saya mempunyai lahan di lokasi yang strategis seluas 6 ha. Saya diajak oleh teman saya untuk berbisnis properti sebagai developer. Masalahnya adalah saya belum pernah terjun ke bisnis ini. Untuk itu, saya minta gambaran ringkas tentang persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi oleh seorang developer.

Terima kasih atas penjelasannya.

Djojo H. – Bandung

Jawab:

Bpk. Djojo yang terhormat,

Secara garis besar persyaratan izin administratif yang harus dilengkapi oleh developer adalah sbb :

• Izin prinsip/izin lokasi/SIPPT dari Pemerintah Daerah
  
• Site plan, yang dibuat oleh Developer dengan persetujuan Pemerintah Daerah setempat yang berisi perencanaan lahan yang akan dibangun serta peruntukan dan bentuknya
  
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Permohonan IMB diajukan kepada Dinas Pengawasan Bangunan/Dinas Tata Kota Kota Pemerintah Daerah
  
• Izin Penggunaan Bangunan diberikan oleh Pemerintah Daerah setempat setelah bangunan selesai dibangun
  

Demikian penjelasan singkat saya , harapan saya bisnis properti yang pak Djojo rencanakan dapat berkembang dengan baik.

Salam , Surjadi Jasin

Akta Jual Beli Tanah Harus Dengan Akta PPAT

Pak Surjadi,

Saya dan adik saya membeli tanah dan bangunan di tempat asal saya di Cirebon, dari tetangga, pada tahun 2004. Bukti bukti surat yang saya punyai hanya 1 lembar kwitansi tanda lunas dan surat perjanjian jual beli dibawah tangan ditanda tangani oleh kami (penjual – pembeli) dan 2 orang saksi masing masing ketua RT dan RW. Apakah dengan bukti tersebut posisi kami cukup aman berkaitan dengan pembelian tanah tersebut. Apa dengan bukti yang ada sudah mencukupi bahwa kepemilikan tanah berada di tangan kami?

Terima kasih atas jawabannya.

Suparto – Bandung

Jawab:

Bpk. Suparto yang terhormat,

Menurut pasal 617 KUH Perdata antara lain berbunyi “tiap-tiap akta dengan mana kebendaan tak bergerak dijual, dihibahkan, dibagi, dibebani (dijaminkan) atau dipindah tangankan, harus dibuat dalam bentuk akta otentik, dengan ancaman kebatalan”.

Juga dalam pasal 19 PP No 10 Thn 1961 yang berbunyi sebagai berikut “setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah, atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (PPAT)”.

Ketentuan ini secara jelas membatasi kebebasan para pihak untuk membuat perjanjian secara bawah tangan karena undang-undang mengharuskan segala hal yang berkaitan dengan pemindahan hak atas tanah, menjaminkan, hibah hak atas tanah harus dengan akta otentik yang dibuat oleh pejabat yang ditunjuk dalam hal ini adalah PPAT.

Untuk itu, sebagai jalan keluarnya saya sarankan agar Pak Suparto dan penjual segera menghubungi PPAT setempat dimana lokasi tanah tersebut berada untuk meminta dibuatkan Akta Jual Beli nya.

Demikian jawaban saya.

Salam, Surjadi Jasin

Penggabungan Sertipikat

Pak Surjadi Yang Terhormat,

Saya baru saja membeli sebidang tanah dan bangunan di suatu komplek perumahan Bandung Utara seluas 330 m2. Pada saat dilakukan Akta Jual Beli, saya harus menandatangani 3 buah Akta jual Beli, karena tanah seluas 330 m2 tersebut terdiri dari 3 sertipikat masing-masing 290 m2, 30 m2, dan 10 m2, bagaimana agar saya dapat memperoleh 1 sertipikat saja.

Tatang, Dago Pojok.

Jawab:

Pak Tatang Yang terhormat,

Memang seringkali dalam transaksi di Komplek Perumahan ditemui satu bidang tanah terdiri dari 2 atau 3 atau lebih sertipikat, hal itu terjadi karena Pengembang membeli banyak tanah yang terdiri dari beberapa sertipikat sehingga ketika digabung untuk dijadikan kavling, ada kemungkinan terjadi satu kavling terdiri dari 2 sertipikat atau lebih.

Hal ini menurut saya tidak menjadi masalah karena setelah sertipikat tersebut dibaliknama ke nama Anda, Anda akan bisa langsung menggabungkannya melalui Penggabungan Hak.

Syaratnya Pemegang Sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus memohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Pemegang sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus sama.
   
2. Jenis sertipikat hak atas tanah yang akan digabung harus sama.
   
3. Letak bidang-bidang yang akan digabung harus di satu hamparan tanpa putus dengan hak lain.
   
4. Sertipikat penggabungan hak yang diterbitkan harus tetap terdaftar atas nama pemilik semula.
   
5. Apabila pemohon badan hukum, harus mendapat persetujuan sesuai anggaran dasar yang dilampirkan bersama akta pendirian perusahaan yang disahkan menteri.
   
6. Setiap fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.
   

Demikian jawaban saya.

Salam, Surjadi Jasin

Roya, Apakah Itu?

Pak Surjadi,

Saya baru saja melunasi KPR pada suatu Bank Pemerintah. Saat saya mengambil sertifikat, bank menyerahkan kepada saya sertifikat asli, disertai sertifikat Hak Tanggungan dan surat pelunasan dari bank tersebut. Saat saya menerima surat-surat tersebut, petugas bank mengatakan bahwa saya harus meroya serfitikat tersebut. Saya lupa menanyakan kepada petugas bank tersebut, apa yang dimaksudnya.

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi karena saat ini saya hendak menjual kembali rumah itu.

Terima kasih.

Bpk. Anton - Bandung.

Jawab:

Bpk. Anton yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaannya.

Penghapusan Hak Tanggungan (roya) merupakan penghapusan hak jaminan karena pelunasan utang tertentu yang dibebankan atas hak atas tanah dari debitur kepada kreditur, dengan menggunakan surat roya (pelunasan) dari kreditur kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat yang dimohon oleh debitur melalui prosedur perolehan penghapusan Hak Tanggungan dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut:

1. Surat permohonan
   
2. Surat roya Hak Tanggungan dari kreditur
   
3. Sertipikat hak atas tanah
   
4. Sertipikat Hak Tanggungan
   
5. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan
   

Persyaratan permohonan tersebut di atas disampaikan oleh pemohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan, kewenangan untuk menyatakan hapusnya Hak Tanggungan dipegang oleh kreditur yang menyatakan secara tertulis bahwa hutang debitur telah lunas atau hak atas tanahnya telah bebas dari pembebanan Hak Tanggungan.

Selama Bapak belum meroya atas tanah dan bangunan tersebut tidak dapat dialihkan (jual beli) ataupun dijadikan jaminan ke Bank.

Semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin

Membeli Tanah Milik Orang Tua

 

Pak Surjadi,

Saya berniat untuk membangun rumah di atas sebagian tanah milik orang tua. Karena orang tua saya berniat menghibahkan tanah tersebut kepada anak-anaknya (tiga anak).

Sertipikat atas tanah tersebut belum dipecah. Luas tanah 725 m2, sementara yang ingin saya bangun seluas 275m2, sehingga saya harus membeli dari adik saya atas kekurangan luas tersebut dan adik saya bersedia untuk menjual sebagian kepada saya, yaitu seluas kurang lebih 35m2.

Pertanyaan saya, bagaimana caranya agar proses jual beli tersebut berjalan aman dan terhindar dari sengketa di kemudian hari, karena sebenarnya jatah saya adalah masing masing ± 240m2 dan berapa biaya yang harus saya keluarkan.

Demikian pertanyaan saya, saya harap Bapak berkenan membahas masalah ini.

Terima kasih.

Endro – Bandung

Jawab:

Pak Endro yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaan yang Bapak sampaikan. Membaca surat Bapak, dapat saya simpulkan bahwa orang tua anda masih hidup. Hal ini penting diketahui terlebih dahulu, karena proses hukumnya akan berbeda jika orang tua anda telah meninggal dunia. Jika orang tua anda telah meninggal dunia berarti objek tanah tersebut menjadi tanah warisan dan ini harus melalui proses tersendiri.

Masalah yang Bapak hadapi lebih sederhana, karena orang tua / pemilik tanah dapat saja mengalihkan sebagian dari total luas tanah tersebut. Bisa dengan Akta Jual Beli atau dengan Akta Hibah (PPAT). Mengingat jatah anda hanya ± seluas 240m2 dan ingin menambah 35m2 sebaiknya dilakukan dengan Akta Jual Beli seluas 275m2, walaupun harga jual belinya hanya seharga 45m2. Lalu uang pembelian itu terserah orang tua anda mau memberikannya kepada siapa yang bagiannya nanti terkurangi. Di dalam Akta Jual Beli (AJB) dijelaskan bahwa objek jual beli adalah sebagian dari luas 725m2 tersebut. Selanjutnya AJB tersebut disampaikan ke Kantor Pertanahan (BPN) untuk dibuatkan Setipikat Pecahannya dan sisanya yaitu seluas 450m2 akan tetap nama orang tua.

Untuk biayanya akan dikenakan PPh bagi Penjual 5% dan BPHTB bagi Pembeli 5% terhitung dari Harga Jual Beli. Namun jika harga tersebut <>

Demikian penjelasan singkat ini semoga bermanfaat.

Salam , Surjadi Jasin

Pajak dan Biaya Jual Beli

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya Suparman berniat membeli tanah dan bangunan. Pilihan sudah saya tetapkan. Harga antara saya dan penjual sudah disepakati, tetapi saya terkaget-kaget karena biaya yang harus dikeluarkan untuk pajak dan biaya jual beli tersebut menurut saya luar biasa besarnya, sedangkan dana untuk membeli tanah tersebut adalah hasil dari menguras tabungan saya. Apakah memang demikian besar jumlah biaya dalam setiap transaksi jual beli tanah?

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi.

Terima kasih.

Jawab:

Pak Suparman yang sedang terkaget-kaget, secara garis besar ada tiga komponen biaya dalam transaksi yaitu:

a. Pajak dan Bea,

b. Biaya pembuatan Akta PPAT (Akta Jual Beli),

c. Biaya pengurusan balik nama.

Ketiga komponen inilah yang biasanya digabung dalam angka tertentu.

Pajak dalam jual beli tanah adalah Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan terhadap subyek pajak atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dalam tahun pajak. Ini bisa berbentuk pengalihan harta berupa tanah dan / atau bagunan.

Tarif PPh adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari nilai jual obyek pajak (NJOP), besar PPh dihitung dari NJOP. Untuk transaksi <>

Komponen Bea dalam jual beli tanah adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB adalah Bea atau Pajak yang dikenakan atas perolehan dan / atau bangunan. Bea ini dibebankan kepada pembeli. Besarnya adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi <>

Contoh: A menjual tanah pada B seharga Rp. 200 juta. NJOP Rp. 150 juta. Jadi PPh yang harus dibayar A adalah Rp. 200 juta x 5% = Rp. 10 juta.

BPHTB yang harus dibayar B adalah (Rp. 200 juta - Rp. 30 juta) x 5% = Rp. 8,5 juta.

Komponen biaya lainnya adalah biaya pembuatan akta jual beli tanah meliputi biaya pembuatan Akta PPAT dan honorarium. Biasanya besarnya adalah 1% dari nilai transaksi. Komponen yang terakhir adalah biaya pengurusan balik nama, meliputi biaya cek sertipikat, formulir / blanko balik nama, biaya administrasi dan jasa pengurusan.

Dalam jual beli, pembeli umumnya menanggung semua biaya pengurusan balik nama. Meskipun dalam kasus tertentu, biaya bisa ditanggung bersama antara penjual dan pembeli. Sudah pasti setelah terjadi kesepakatan di antara mereka.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Sertipikat Atas Nama Berdua

Pak Surjadi yth,

Saya berniat membeli tanah dan bangunan di daerah Cigadung seluas ± 350 m². Tanah tersebut sudah bersertipikat hak milik. Harga jual beli sudah disepakati antara saya dan penjual. Menjelang hari dilakukannya jual beli, saya kesulitan mengumpulkan uang untuk pembayaran tersebut. Saya meminta teman saya untuk meminjamkan uang untuk memenuhi kekurangannya. Secara prinsip teman saya setuju. Tetapi dia mengajukan syarat ingin namanya juga tercantum dalam sertipikat tanah tersebut.

Pertanyaan saya: Bisakah dalam satu sertipikat terdapat dua nama? Dan bagaimana cara proses jual belinya? Bagaimana jika suatu saat nanti saya ingin menjualnya?

Terima kasih.

Cahyo - Bandung.

Jawab:

Terima kasih atas pertanyaan yang Pak Cahyo ajukan.

Sertipikat atas nama berdua bisa saja dilakukan dan itu adalah suatu hal yang sering terjadi. Artinya jika sertipikat atas nama berdua, berarti anda harus berbagi kepemilikan. Dalam sertipikat boleh mencantumkan masing-masing bagian atau tidak, misal A 1/3 bagian dan B 2/3 bagian atau jika tidak menyebut bagian, masing-masing memiliki separuh bagian.

Dalam kepemilikan bersama, satu orang tidak bisa melakukan perbuatan hukum tanpa keikut sertaan dari pemilik yang lain. Karena kepemilikan itu berasal dari perbuatan hukum membeli, maka perbuatan hukum tersebut pun harus dilakukan oleh 2 orang yang namanya tercantum begitu juga sebaliknya dalam perbuatan hukum menjual.

Untuk proses jual belinya:

Penjual harus menyiapkan syarat-syarat Sertipikat asli, KTP suami istri (jika sudah menikah), Surat Nikah, PBB, KK, Bukti pembayaran PPh.

Pembeli harus menyiapkan KTP, dalam hal ini KTP atas nama 2 orang, membayar BPHTB, kesemua itu diserahkan kepada Notaris/PPAT yang disetujui kedua belah pihak.

Selanjutnya Notaris / PPAT akan memeriksa keaslian syarat-syarat tersebut.

Kemudian usahakan anda dan teman anda serta penjual bersama-sama datang ke PPAT untuk penandatanganan AJB dihadapan PPAT. Akta harus dibacakan lebih dulu oleh PPAT agar para pihak mengerti isinya. Setelah semua beres, PPAT akan melakukan Proses Balik nama ke BPN.

Demikian penjelasan saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Sertipikat Atas Nama Anak di Bawah Umur

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya seorang ibu yang baru saja mempunyai putra berumur 2 tahun. Saya dan suami berniat membeli rumah di salah satu perumahan di Bandung Selatan. Kami sepakat bahwa sertipikat tanah tersebut akan diatas namakan kepada anak saya, hanya saya ragu bagaimana caranya agar transaksi terjadi dan sertipikat dibalik nama ke anak saya karena saya mendengar bahwa anak di bawah umur belum boleh melakukan perbuatan hukum (Akta Jual Beli).

Mohon penjelasannya dan terima kasih.

Anna Rosaina - Bandung Selatan.

Jawab:

Terima kasih Ibu Anna, Saya harapkan ibu tidak usah ragu-ragu lagi untuk membeli tanah dan bangun itu dan meng-atas namakan ke atas nama putra ibu. Ibu tinggal menyertakan syarat-syarat untuk membeli tanah dan bangunan tersebut seperti: KTP ibu sebagai orang tua yang akan menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT, Akta kelahiran anak, dan syarat-syarat lainnya yang ibu bisa tanyakan kepada PPAT yang akan membuat Akta Jual Beli atas tanah tersebut.

Jadi yang akan menandatangani Akta Jual Beli tersebut tetap ibu / bapak dalam kapasitas menjalankan kekuasaan orang tua dan setelah diproses sertipikat akan dibalik nama ke atas nama putra ibu tersebut.

Terima kasih, semoga bermanfaat.

Salam

Surjadi Jasin, SH

Sertipikat Hilang

Pak Surjadi Jasin,

Salam hormat,

Melalui PROPERTI.BIZ, saya ingin menanyakan masalah yang sangat mengganggu pikiran saya dan keluarga. Sudah beberapa minggu ini saya mencari-cari Sertipikat rumah yang saya miliki, tapi tak ketahuan ada di mana, entah hilang atau terselip. Saya sudah membongkar dan menelusuri setiap sudut rumah , tapi tidak ketemu juga.

Untuk itu saya minta penjelasan Bapak bagaimana cara mengatasasi masalah saya ini ?

Terima kasih atas penjelasannya.

Rudi Sanjaya - Bandung

Jawab:

Bapak Rudi, saya dapat memahami kegundahan dan kepanikan anda dan keluarga, karena hilangnya sertipikat tanah / rumah yang anda miliki. Sertipikat sebagai Tanda Bukti Hak atas Tanah. Sertipikat memiliki kedudukan yang penting atas kepemilikian suatu Hak atas tanah.

Sertipikat berisi data fisik dan data yuridis suatu bidang tanah. Data yuridis adalah keterangan Status Hukum bidang tanah dan pemegang hak atas tanah tersebut.

Untuk itu, sebaiknya anda tidak perlu panik karena hilangnya Sertipikat bukan berarti hak atas tanah yang anda miliki hilang. Anda dapat mengurusnya dengan mengikuti saran-saran saya ini:

Sertipikat hilang bisa kita urus dengan memohon Sertipikat Pengganti kepada BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Apa yang harus Pak Rudi lakukan ?

1. Membuat laporan kepada kepolisian setempat, tentang hilangnya Sertipikat tersebut.
   
2. Menghubungi Kantor Pertanahan setempat atau Kantor PPAT di mana tanah itu berada, untuk mengetahui tindakan selanjutnya yang perlu diambil.
   

Kemudian melengkapi syara- syarat lainnya, yaitu :

• Surat Permohonan yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan
  
• Foto copy KTP
  
• Foto copy Sertipikat (jika ada)
  
• Surat Kuasa, jika Pengurusannya dikuasakan kepada pihak lain.
  

Jika Pemegang Hak telah meninggal dunia, permohonan untuk mengajukan Sertipikat Pengganti diajukan oleh Ahli Warisnya dengan menyertakan Surat Keterangan Ahli Waris.

• Pernyataan dibawah Sumpah oleh Pemohon dihadapan Kepala Kantor Pertanahan.
  
• Membayar biaya penerbitan Sertipikat Pengganti.
  

Sebelum Sertipikat Pengganti terbit, harus didahului pengumuman dalam salah satu Surat Kabar Harian setempat atas biaya Pemohon.

Jika dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal pengumuman tidak ada keberatan, maka Kepala Kantor Pertanahan akan menerbitkan Sertipikat Pengganti.

Demikian jawaban dari saya, semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin

Tanah Obyek Jual Beli Disita

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya hendak membeli tanah dan bangunan di sekitar Jl. Moh. Toha seluas ± 1000m². Harga telah disepakati antara saya dengan penjual. Uang muka telah saya berikan kepada penjual hampir 50% dari harga jual. Ketika akan dilakukan jual beli. PPAT menolak untuk melakukan jual beli karena katanya ada sita dari pengadilan. Informasi tersebut didapat dari hasil pengecekan ke BPN.

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/RUKO/HOTEL - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Saya terkejut mendengarnya dan saya langsung menghubungi penjual, lalu penjual menerangkan bahwa benar tanah tersebut dalam sengketa dan disita oleh Pengadilan berdasarkan gugatan dari penggugat, tetapi menurut penjual perkara tersebut sudah selesai karena ada perdamaian antara mereka. Namun sita belum diangkat.

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi bagaimana masalah ini dapat diatasi. Mohon jawaban secepatnya. Terima kasih.

Wawan, Bandung.

Jawab:

Pak Wawan yang saya hormati,

Masalah seperti ini sering menimpa pembeli yang kurang hati-hati, sebaiknya sebelum pembeli melakukan pembayaran, pembeli harus mencek sertipikat ke BPN, apakah sertipikat tersebut “bersih” atau tidak. Kepala Kantor Pertanahan wajib menolak melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak atas tanah terdaftar di Kantor Pertanahan apabila hak atas tanah bersangkutan menjadi obyek sengketa.

Dalam rangka memberi jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemilik dan pemegang hak atas tanah maka pendaftar tanah Indonesia menggunakan azas publisitas negatif dimaksudkan agar pihak yang berkepentingan berkesempatan memajukan gugatan ke Pengadilan. Azas publisitas positif pendaftaran tanah digunakan ketika sertipikat hak atas tanah telah diterbitkan Kantor Pertanahan, berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, sepanjang tidak terbukti sebaliknya. Selama sita jaminan masih melekat atas hak atas tanah sebagaimana catatan sita di dalam buku tanah dan daftar umum lainnya, maka Kepala Kantor Pertanahan menolak setiap permohonan perubahan pemeliharaan data fisik maupun data yuridis bersangkutan.

Catatan sita di buku tanah dan daftar umum lainnya dalam perkara perdata maupun pidana hanya dapat dibatalkan atau diangkat sita setelah perkaranya dihentikan atau perkaranya sudah diputuskan hakim dan telah mempunyai kekuatan hukum tetap, dibuktikan dengan surat perintah angkat sita sesuai dengan salinan resmi berita acara pengadilan bersangkutan.

Dalam kasus Bapak, dapat disarankan kepada penjual agar mengajukan permohonan pengangkatan sita kepada Pengadilan yang bersangkutan dan menyampaikan berita acara pengangkatan sita kepada Kantor Pertanahan. Setelah Kantor Pertanahan menghapus catatan sita di Buku Tanah, maka transaksi sudah dapat dilakukan.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin.

Hot Deal dalam Negosiasi Lahan

Hot Deal dalam Negosiasi Lahan

Dalam pola akuisisi lahan untuk dikembangkan menjadi perumahan, ada beberapa pola yang dapat dijalankan. Tapi pola yang seperti apa yang termasuk HOT DEAL?
Kategori HOT DEAL adalah tidak membutuhkan modal awal yang banyak untuk mengakusisi lahan. Harga perolehannya pun di bawah harga pasar. Dan pola pembayaran yang ringan serta saling menguntungkan.


Beli putus
Cara termudah dalam akuisisi lahan. Anda tinggal bayarkan sesuai harga kesepakatan berikut pajak dan proses sertifikasi di Notaris dan BPN. Kelemahannya adalah modal yang Anda tanamkan menjadi besar. Hot deal yang harus Anda dapatkan adalah memperoleh lahan dengan harga di bawah harga pasar.
Beli bertahap
Cara ini juga relatif mudah. Namun membutuhkan negosiasi yang lebih. Karena tidak semua pemilik lahan bersedia untuk menerima pembayaran secara bertahap. Kelemahannya adalah modal yang Anda tanamkan sedikit membesar dan Anda akan terjebak dalam permainan resiko pemasaran. Artinya akuisisi lahan membutuhkan putaran kas (cash flow) dari hasil penjualan. Sedangkan penjualan tidak serta merta dapat diprediksikan dengan mudah. Hot deal yang harus Anda dapatkan adalah memperoleh lahan dengan harga di bawah harga pasar dan cara pembayaran yang relative ringan.
Terdapat 3 pola dalam pembayaran bertahap. Yakni pembayaran berdasarkan waktu dan pembayaran berdasarkan kegiatan serta cara pembayaran gabungan antara waktu dan kegiatan.
Cara pembayaran berdasarkan waktu artinya Anda membayar lahan sesuai waktu yang telah disepakati. Misalkan 6 bulan. Cara pembayaran berdasarkan kegiatan artinya anda membayar lahan sesuai kegiatan yang disepakati. Misalkan kapan terjadi pembayaran uang muka, kapan pembayaran lahan ketika perijinan selesai, kapan pembayaran ketika sertifikat selesai balik nama dll. Sedangkan cara pembayaran berdasarkan gabungan keduanya artinya Anda membayar lahan sesuai waktu dan kegiatan yang disepakati.
Kerjasama kepemilikan
Inilah HOT DEAL yang sebenarnya. Dengan pola pembayaran ini, Anda dapat menekan modal awal proyek. Anda mendapatkan pola pembayaran yang ringan. Namun dengan kemudahan ini, Anda HARUS BERBAGI KEUNTUNGAN DENGAN PEMILIK LAHAN. Dan pola ini adalah cara teraman namun bukan cara termudah karena membutuhkan negosiasi yang tidak mudah pula.
Inti dari pola pembayaran ini adalah pembayaran berdasarkan kapling yang terjual. Misalkan dalam suatu lahan seluas 400m2, senilai 400 Juta, Anda membaginya menjadi 4 kapling masing-masing seluas 100m2. Maka setiap penjualan 1 kapling, Anda memiliki kewajiban pembayaran lahan sebesar 100 juta + +.
Bagaimana dengan pola bagi hasilnya? Cara tersimple adalah dari harga kesepakatan, naikkan harganya untuk menambah keuntungan pemilik lahan. Misalkan harga perolehannya 400 juta, Anda naikkan menjadi 440 juta dengan pola pembayaran ini. Atau Anda menghitung kelayakan keuangan proyek, berbagi hasil dari net income/profit.
Pemilik lahan tidak memiliki resiko atas bisnis, namun justru memiliki proyeksi keuntungan. Kenapa? Lahan miliknya jika tidak laku dijual, lahan masih utuh. Justru resiko berada di Anda sebagai developer. Namun resiko ini sangat kecil karena lahan tidak Anda akuisisi dengan pola yang lainnya. Jadi kedua belah pihak sama-sama diuntungkan.
Jadi seperti apa pola pembayaran lahan Anda? Bila Anda telah memiliki lahan HOT DEAL, sampaikan ke kami. Kami bantu untuk menjadi DEVELOPER PROPERTI!