Memainkan Instrumen Modal

Memainkan Instrumen Modal

Sebenarnya tidak ada bisnis tanpa modal. Tetapi modal diperoleh dari beberapa instrument. Bagaimana caranya? Berikut beberapa instrumen permodalan sebagai sumber modal yang dapat Anda mainkan dalam berbisnis developer properti.


Modal Sendiri
Modal sendiri adalah modal yang dikeluarkan oleh Anda untuk menjalankan bisnis developer. Termasuk dalam kategori modal yang disiapkan untuk menjalankan bisnis ini. Apabila kemampuan Anda menyediakan modal cukup besar, hanya dengan menggunakan modal Anda sendiri, Anda sudah dapat menjalankan bisnis ini tanpa harus berbagi keuntungan dengan pihak lain.
Investor
Apabila Anda tidak mampu menyediakan modal sendiri, Anda dapat mendatangkan investor untuk memodali Anda. Namun Anda wajib berbagi keuntungan yang menarik untuk sang investor. Besaran bagi hasil dengan investor bergantung dengan kesepakatan Anda dan investor yang dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama.
Pemilik Tanah
Pemilik tanah juga merupakan instrumen dalam bisnis ini. Cara pembayaran lahan dapat mempengaruhi besaran modal yang digelontorkan. Bahkan pemilik tanah dapat menjadi dalam manajemen developer. Pemilik tanah adalah investor tanah yang menyediakan lahan untuk dikelola menjadi perumahan.
Kontraktor
Kami memandang Kontraktor sebagai mitra kerja. Sama-sama memiliki keinginan untuk menikmati keuntungan dalam bisnis ini. Karenanya dibutuhkan kerjasama yang bersifat simbiosis mutualisme. Mengapa menggunakan Kontraktor? Karena itu lebih simple. Simple dalam pengelolaan nota-nota, simple dalam berbagi tanggung jawab, dan menekan modal. Berbagai cara pembayaran kepada kontraktor akan menekan modal kerja Anda.
Konsumen
Penerimaan dari konsumen adalah bagian dari putaran uang yang digunakan untuk menjalankan bisnis ini. Penerimaan konsumen diperoleh dari penerimaan uang muka dan pelunasan baik bertahap maupun pelunasan melalui KPR. Harga yang dibayarkan konsumen mengandung biaya-biaya selain keuntungan atas hasil penjualan. Penerimaan konsumen tentunya di-post-kan ke biaya-biaya pula. Akan lebih bijak, sebelum penerimaan konsumen lunas, Anda memprioritaskan untuk pos-pos biaya. Bukan mengambil keuntungan di depan. Itu bila ingin berbisnis dengan JUJUR!!!
Perbankan
Perbankan di Indonesia memberikan fasilitas pembiayaan untuk konsumen maupun developer. Untuk konsumen lebih dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan untuk developer dikenal dengan Kredit Konstruksi.
Kredit Pemilikan Rumah
KPR sendiri terdapat 2 jenis. KPR Umum (dicairkan ketika bangunan 100% selesai) dan KPR INDEN (dicairkan bertahap). KPR adalah bentuk pelunasan dari konsumen melalui pembiayaan perbankan.
Kredit Konstruksi
Pembiayaan bank kepada developer sementara ini hanya Kredit Konstruksi. Sejenis Kredit Modal Kerja yang pencairan berdasarkan progres pembangunan. Plafon kredit tidak serta merta dapat digunakan untuk membiayai proyek. Fungsi kredit konstruksi adalah untuk me-leverage modal Anda untuk pembiayaan pembangunan. Untuk memperoleh kredit ini, dibutuhkan basis konsumen yang jelas. Bank tidak akan serta merta memberikan kredit tanpa kejelasan bagaimana cara Anda mengembalikannya.
Bagaimana dengan Anda? Siap memainkan instrumen ini?

Tanah Obyek Jual Beli Disita

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya hendak membeli tanah dan bangunan di sekitar Jl. Moh. Toha seluas ± 1000m². Harga telah disepakati antara saya dengan penjual. Uang muka telah saya berikan kepada penjual hampir 50% dari harga jual. Ketika akan dilakukan jual beli. PPAT menolak untuk melakukan jual beli karena katanya ada sita dari pengadilan. Informasi tersebut didapat dari hasil pengecekan ke BPN.

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/RUKO/HOTEL - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Saya terkejut mendengarnya dan saya langsung menghubungi penjual, lalu penjual menerangkan bahwa benar tanah tersebut dalam sengketa dan disita oleh Pengadilan berdasarkan gugatan dari penggugat, tetapi menurut penjual perkara tersebut sudah selesai karena ada perdamaian antara mereka. Namun sita belum diangkat.

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi bagaimana masalah ini dapat diatasi. Mohon jawaban secepatnya. Terima kasih.

Wawan, Bandung.

Jawab:

Pak Wawan yang saya hormati,

Masalah seperti ini sering menimpa pembeli yang kurang hati-hati, sebaiknya sebelum pembeli melakukan pembayaran, pembeli harus mencek sertipikat ke BPN, apakah sertipikat tersebut “bersih” atau tidak. Kepala Kantor Pertanahan wajib menolak melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak atas tanah terdaftar di Kantor Pertanahan apabila hak atas tanah bersangkutan menjadi obyek sengketa.

Dalam rangka memberi jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemilik dan pemegang hak atas tanah maka pendaftar tanah Indonesia menggunakan azas publisitas negatif dimaksudkan agar pihak yang berkepentingan berkesempatan memajukan gugatan ke Pengadilan. Azas publisitas positif pendaftaran tanah digunakan ketika sertipikat hak atas tanah telah diterbitkan Kantor Pertanahan, berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, sepanjang tidak terbukti sebaliknya. Selama sita jaminan masih melekat atas hak atas tanah sebagaimana catatan sita di dalam buku tanah dan daftar umum lainnya, maka Kepala Kantor Pertanahan menolak setiap permohonan perubahan pemeliharaan data fisik maupun data yuridis bersangkutan.

Catatan sita di buku tanah dan daftar umum lainnya dalam perkara perdata maupun pidana hanya dapat dibatalkan atau diangkat sita setelah perkaranya dihentikan atau perkaranya sudah diputuskan hakim dan telah mempunyai kekuatan hukum tetap, dibuktikan dengan surat perintah angkat sita sesuai dengan salinan resmi berita acara pengadilan bersangkutan.

Dalam kasus Bapak, dapat disarankan kepada penjual agar mengajukan permohonan pengangkatan sita kepada Pengadilan yang bersangkutan dan menyampaikan berita acara pengangkatan sita kepada Kantor Pertanahan. Setelah Kantor Pertanahan menghapus catatan sita di Buku Tanah, maka transaksi sudah dapat dilakukan.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin.

Hot Deal dalam Negosiasi Lahan

Hot Deal dalam Negosiasi Lahan

Dalam pola akuisisi lahan untuk dikembangkan menjadi perumahan, ada beberapa pola yang dapat dijalankan. Tapi pola yang seperti apa yang termasuk HOT DEAL?
Kategori HOT DEAL adalah tidak membutuhkan modal awal yang banyak untuk mengakusisi lahan. Harga perolehannya pun di bawah harga pasar. Dan pola pembayaran yang ringan serta saling menguntungkan.


Beli putus
Cara termudah dalam akuisisi lahan. Anda tinggal bayarkan sesuai harga kesepakatan berikut pajak dan proses sertifikasi di Notaris dan BPN. Kelemahannya adalah modal yang Anda tanamkan menjadi besar. Hot deal yang harus Anda dapatkan adalah memperoleh lahan dengan harga di bawah harga pasar.
Beli bertahap
Cara ini juga relatif mudah. Namun membutuhkan negosiasi yang lebih. Karena tidak semua pemilik lahan bersedia untuk menerima pembayaran secara bertahap. Kelemahannya adalah modal yang Anda tanamkan sedikit membesar dan Anda akan terjebak dalam permainan resiko pemasaran. Artinya akuisisi lahan membutuhkan putaran kas (cash flow) dari hasil penjualan. Sedangkan penjualan tidak serta merta dapat diprediksikan dengan mudah. Hot deal yang harus Anda dapatkan adalah memperoleh lahan dengan harga di bawah harga pasar dan cara pembayaran yang relative ringan.
Terdapat 3 pola dalam pembayaran bertahap. Yakni pembayaran berdasarkan waktu dan pembayaran berdasarkan kegiatan serta cara pembayaran gabungan antara waktu dan kegiatan.
Cara pembayaran berdasarkan waktu artinya Anda membayar lahan sesuai waktu yang telah disepakati. Misalkan 6 bulan. Cara pembayaran berdasarkan kegiatan artinya anda membayar lahan sesuai kegiatan yang disepakati. Misalkan kapan terjadi pembayaran uang muka, kapan pembayaran lahan ketika perijinan selesai, kapan pembayaran ketika sertifikat selesai balik nama dll. Sedangkan cara pembayaran berdasarkan gabungan keduanya artinya Anda membayar lahan sesuai waktu dan kegiatan yang disepakati.
Kerjasama kepemilikan
Inilah HOT DEAL yang sebenarnya. Dengan pola pembayaran ini, Anda dapat menekan modal awal proyek. Anda mendapatkan pola pembayaran yang ringan. Namun dengan kemudahan ini, Anda HARUS BERBAGI KEUNTUNGAN DENGAN PEMILIK LAHAN. Dan pola ini adalah cara teraman namun bukan cara termudah karena membutuhkan negosiasi yang tidak mudah pula.
Inti dari pola pembayaran ini adalah pembayaran berdasarkan kapling yang terjual. Misalkan dalam suatu lahan seluas 400m2, senilai 400 Juta, Anda membaginya menjadi 4 kapling masing-masing seluas 100m2. Maka setiap penjualan 1 kapling, Anda memiliki kewajiban pembayaran lahan sebesar 100 juta + +.
Bagaimana dengan pola bagi hasilnya? Cara tersimple adalah dari harga kesepakatan, naikkan harganya untuk menambah keuntungan pemilik lahan. Misalkan harga perolehannya 400 juta, Anda naikkan menjadi 440 juta dengan pola pembayaran ini. Atau Anda menghitung kelayakan keuangan proyek, berbagi hasil dari net income/profit.
Pemilik lahan tidak memiliki resiko atas bisnis, namun justru memiliki proyeksi keuntungan. Kenapa? Lahan miliknya jika tidak laku dijual, lahan masih utuh. Justru resiko berada di Anda sebagai developer. Namun resiko ini sangat kecil karena lahan tidak Anda akuisisi dengan pola yang lainnya. Jadi kedua belah pihak sama-sama diuntungkan.
Jadi seperti apa pola pembayaran lahan Anda? Bila Anda telah memiliki lahan HOT DEAL, sampaikan ke kami. Kami bantu untuk menjadi DEVELOPER PROPERTI!

Syarat dan Tata Cara Jual Beli Tanah dan Bangunan

Pak Surjadi,

Saya mempunyai sebidang tanah dan bangunan yang terletak di Jl. Peta, saya berniat menjual tanah dan bangunan tersebut melalui salah satu agen properti. Saya ingin mengetahui lebih jauh mengenai syarat dan tata cara jual beli tanah dan bangunan sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Terima kasih.

Deddy Sugandi - Bdg

Jawab:

Bpk. Deddy Sugandi yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaannya. Masalah jual beli tanah sebenarnya adalah masalah yang sederhana tapi cukup kompleks dalam arti ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dan dilengkapi terlebih dahulu sebelum jual beli dilakukan guna sempurnanya perbuatan hukum tersebut sehingga dapat dibalik nama ke nama pembeli .

Apabila sudah tercapai kesepakatan harga antara anda dan pembeli maka pertama tama anda datang ke kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk minta dibuatkan Akta Jual Beli (AJB). PPAT adalah Pejabat Umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang tugasnya adalah membuat Akta, yang menjadi bukti telah dilakukannya perbuatan hukum Peralihan Hak atas Tanah dari Penjual ke Pembeli.

AJB ini adalah media bagi Kantor Pertanahan / BPN untuk membalik nama sertipikat ke nama pembeli .Adapun syarat syarat yang akan diminta oleh PPAT untuk anda lengkapi adalah :

Bagi Penjual:

- Sertipikat Asli

- KTP Pemilik (suami - istri) bagi yang sudah menikah

- Akta Nikah (Surat Nikah) bagi yang sudah menikah

- Bukti pembayaran PBB

- Kartu Keluarga

Bagi Pembeli :

- KTP

Sebelum PPAT membuat AJB, PPAT akan memeriksa terlebih dahulu Sertipikat ke Kantor Pertanahan guna mengetahui

a. Apakah Sertipikat tersebut asli

b. Apakah Sertipikat tersebut sedang dijaminkan atau tidak

Dalam istilah sehari hari Sertipikat tersebut dinyatakan "BERSIH" karena PPAT akan menolak membuat Akta Jual Beli jika tanah tersebut dalam sengeta atau sedang dalam dijaminkan ("TIDAK BERSIH")

c. Apakah sertifikat tersebut sedang dalam sengketa atau tidak.

Sebelum dilakukan AJB juga Pembeli dan Penjual berkewajiban membayar :

Bagi Penjual:

Membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% x nilai jual (jika nilai jual diatas Rp. 60.000.000)

Bagi Pembeli :

Membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% x nilai jual - Rp. 30.000.000,-

Setelah kesemuanya lengkap, barulah PPAT akan mempersilahkan anda dan Pembeli menandatangani Akta Jual Beli. Demikian penjelasan singkat ini semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin, SH.

4 Cara Kaya Melalui Property

Saya membaginya menjadi 4 Golongan

* Judi
* Dagang
* Pembebas Lahan
* Investasi


Saya akan jelaskan satu persatu dari masing-masing Golongan ini

Golongan Penjudi

Golongan penjudi adalah golongan yang kebanyakan orang awam pakai dimana mereka dalam keputusan membeli property hanya bedasarkan mitos bahwa harga property akan selalu naik jadi mereka membeli main asal membeli saja tampa ada proses survey harga dan survey pertumbuhan harga property. Bahkan ada yang berani membeli rumah tetapi rumahnya belum jadi mereka membeli ruah hanya berdasarkan gambar saja gambar saja dan rayuan sales pejual yang menjajikan bahwa harga rumah akan segera naik nantinya. Memang banyak yang menjadi kaya dari golongan ini hal ini terjadi bila developer yang membengun benar-benar credible dan memenuhi janji-janjinya sehingga pembeli menyebabkan harga benar-benar naik. Tetapi banyak juga yang menjadi rugi dari golongan ini karena apa pertama mereka ternyata membeli kemahalan sehingga balik modalnya lama kedua ternyata developer tidak bertanggung jawab sehingga pembangunan tidak sapa berjalan penuh hanya sebagian saja sehingga menyebabka harga yang djanjikan naikternyata tidak naik bahkan ada developer yang sudah mengambil uang DP tetapi rumah atau property tidakjadi-jadi karena developer yang bersangkutan bangrut jika demikian maka menyebabkan kerugian bagi investor

Golongan Pedagang
Golongan pedagang adalah golongan yang melakukan jual beli property golongan pedagang ini dalam mengambil keputusan membeli property ketika harga property yang ditawarkan jauh di bawah harga pasar lalu mereka membeli propertinya lalu diperbaiki sedikit dan di jual lagi dengan harga yang lebih mahal. Banyak orang yang kaya lewat jalan ini tetapi ini juga ada kelemahannya yaitu anda harus memiliki modal gede dan keuntungannya hanya sekali saja yaitu ketika rumah laku di jual setelah itu anda harus mencari lagi dari awal.

Golongan Pembebas Lahan
Golongan pembebas lahan adalah golongan yang melakukan jual beli property dengan cara membebaskan lahan yang sangat luas lalu memberikan nilai tambah di atas lahan tersebut sehingga lahan yang dia beli harganya bisa naik ber puluh-puluh kali lipat. Golongan ini biasanya adalah golongan developer yang memiliki modal besar sehingga memiliki dana untuk membebskan lahan. Tetapi golongan ini sangat rentan dengan kenaikan harga dan kenaikan suku bunga.

Golongan Investor
Golongan yang membeli property atau rumah dengan dasar keputusan ketika harga property tersebut turun dan tidak akan menjualnya sampai kapanpun karena mereka membiarkan property mereka bekerja untuk mereka. Mereka menggap ketika membeli property kita harus untung terlebih dahulu di depan lalu tiap bulannya mereka juga harus mengambil keuntungan dengan memberdayakan rumah yang mereka beli sehingga mereka memberdayakn rumah yang mereka beli dengan maksimal. Berdasarkan golongan ini saya menemukan teori baru bagaimana agar anda dapat memebeli rumah secara Gratis tampa keluar uang sepeserpun malah tiap bulan anda mendapat passive income yang besar. Dan dengan cara ini saya berhasil banyak merubah nasib seseorang dari yang semula biasa-biasa saja dalam waktu singkat mereka berubah menjadi milyader dalam waktu kurang dari 1 tahun. Anda bisa menemukan rahasia ini di Rumahgratis.com rahasia yang telah banyak merubah kehidupan seseorang dari yang tadinya biasa-biasa saja menjadi milyader dalam waktu singkat. Anda bisa bayangkan dari asalnya anda bekerjauntuk mendapatkan rumah sekarang rumah yang bekerja untuk anda.

Selamat anda telah membaca 4 Cara kaya Bagaimana anda bisa kaya lewat Properti dengan membaca E book ini saya harapkan anda bisa mendapatkan gambaran jalan mana yang akan anda pilih untukmenjadi kaya lewat property
Ambillah langkah untuk maju dan menjadi lebih baik setiap hari. Apapun pilihan anda, saya ingin memberikan memberikan semangat untuk kesehatan,
kebahagiaan dan kesuksesan untuk anda.
Salam dasyat
www.rumahgratis.com