Bisnis Rumah Kos-kosan

Bisnis Rumah Kos-kosan

Ini ada sedikit ilustrasi tentang bisnis rumah kos-kosan. Barangkali ada yang mau coba buka usaha seperti ini, layak jadi acuan awal.
Ceritanya begini, ada yang menawarkan sebuah rumah kos di kawasan perkantoran seharga Rp 600 juta. Kapasitas kamar 13 dengan tingkat hunian 100%, rata-rata sewanya Rp 550 ribu per bulan.

Pertanyaannya adalah:
1. Apakah ini pantas untuk dijadikan investasi untuk jangka waktu 5 tahun?
2. Apa saja yang harus saya perhitungkan dalam membuat bisnis kos-kosan?

Jawaban:
1. Untuk menentukan apakah peluang ini merupakan penawaran investasi yang menarik atau
tidak, maka harus menghitung dengan cermat Cost Benefit-nya. Secara sekilas berdasarkan informasi yang Anda berikan maka :
a. Proyeksi Pendapatan Kotor dari Kos-kosan setahun adalah 550rb x 12 x 13 = 85,8juta.
b. Asumsikan Pengeluaran untuk Pengelolaan Bisnis Kos-kosanan seperti Pengurus Kos, Penjaga Keamanan Kos, Pembantu, Lingkungan, PBB, Sampah, Listrik, Air, Telpon,
Perawatan dan Perbaikan Rumah Kos akan membutuhkan +/- 30% dari Pendapatan.
c. Pajak Rumah Sewa adalah 10% final
d. Diasumsikan tidak perlu membeli furnitur lagi
e. Jangka waktu BEP adalah 600juta / (60% x 85.8juta) = 600 jt / 51,48jt = +/- 12 tahun.
f. Kenaikan harga tanah misalnya 10% per thn (sesuai rata-rata kenaikan NJOP dalam
beberapa tahun terakhir)
g. Penurunan Nilai Bangunan sangat tergantung pada kondisi bangunan dari rumah kos saat
ini. Berdasarkan perhitungan di atas maka sebaiknya bangunan ini bisa bertahan dalam jangka waktu minimal 12 tahun lagi tanpa perlu direnovasi secara besar-besaran.
h. Sebaiknya dicari tahu mengenai perkembangan nilai pasar dari properti ini, jika mempunyai kemungkinan yang besar bahwa nilai properti akan meningkat secara pesat maka ini bisa jadi pertimbangan bisnis yangmenarik. Jadi dalam berinvestasi rumah kos2an maka kita harus juga memperhatikan Profit dari Kenaikan Modal, tidak hanya dari Hasil Sewa saja.

Dengan kata lain jika dalam 5 tahun lagi harga rumah akan menjadi 2 x lipat maka Total
Keuntungan kita adalah Total Pendapatan Bersih atas Sewa selama 5 tahun + Selisih Jual Beli dari Properti.

Namun janganlah lupa bahwa Jual Beli Properti akan terkena Pajak Jual Beli, Biaya
Notaris/AJB, BBN dan komisi jika ada. Jadi jika dijual maka Anda harus pertimbangkan
Biaya saat Membeli dan juga Biaya saat Menjual.
Yang harus diperhatikan dalam pengelolaan Kos-kosan selain yang disebutkan di atas,
maka Anda juga harus mempertimbangkan beberapa hal misalnya :

1. Pesaing yang sudah menjalankan bisnis serupa dalam jangka waktu yang lama (pesaing berpengalaman), Pesaing yang punya Rumah Kos-kosan lebih menarik dan bagus, Pesaing yang dekat dengan Kos-kosan atau Pesaing yang harga sewanya lebih murah dsb.
2. Potensi Pasar dari Bisnis Kos-kosanan di daerah tersebut. Bisa diamati dengan melihat Perkantoran yang terdapat di sekitar kos-kosan, universitas atau Akademi atau Sekolah Tinggi yang ada di seputar kos-kosan, atau mungkin Tempat Belanja dsb
3. Kondisi Lingkungan dan Alur Lalu Lintas di sekitar Kos-kosan, apakah dekat denga Jalan Raya, Macet atau Tidak, Bikin Suasana jadi Bising atau Ribut, dsb.
4. Ancaman Bencana misalnya Daerah Banjir Musiman, Daerah Aliran Sungai, dekat Pembuangan Sampah, ada Sungai yang Tidak Mengalir dan kotor dsb.
5. Keamanan Lingkungan
6. Fasilitas Eksternall yang terdapat di sekitar (tapi bukan menjadi tetangga), misalnya Perbelanjaan, Rumah Sakit, Pos Polisi, Pom Bensin, Toko Kelontong, Restoran atau Warung Makan dsb.
7. Fasilitas Internal seperti misalnya Sapu dan Pel kamar, Cuci Baju, Transportasi, Internet, TV Kabel, Telpon, Sarapan Pagi dsb.

Selamat berbisnis
Sumber : Disadur dari Risza Bambang - detikfinance

ayo bisnis properti menguntungkan!

ayo bisnis properti   !!!


Sebagai orang yang bekerja di bidang properti khususnya developer dan property investment, sangat jarang saya mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.
Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki bisnis properti.

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/RUKO/HOTEL - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.
Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.
Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.
Kemas properti sebagai investasi
Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.
Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???
“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261
Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.

Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.
Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!
Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.
Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.

Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan instrumen KPR.

Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?
Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.
Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!
Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih
Jadi anda tertarik masuk properti? Kapan?
Cirebon, 08/09/2007

Merintis Bisnis Rumah Kos
Joannes Widjajanto - detikFinance

Jakarta - Saya ingin menjalankan bisnis Rumah Kos. Saya ingin menanyakan soal Pembiayaan Pembangunan Rumah Kos yang nyaman. Berikut adalah data-data yang dapat dijadikan acuan dalam menjawab beberapa pertanyaan saya :

• Luas Tanah : 138 m² (12m X 11.5m)
• Letak Tanah bukan di Jalan Utama (masuk gang, dengan lebar jalan -/+ 2m)
• Letaknya sangat strategis dari Pusat Perkantoran dan Sekolah-sekolah (Universitas-universitas TOP di Bandung)
• Sertifikat : SHM
• Sudah tersedia Jaringan :

1. Telepon : 1 line
2. Listrik : 900 watt
3. Air : Jet Pump.

Ada Pembiayaan Pembangunan berasal dari Dana Pinjaman Bank, dengan bunga 13,8% per tahun.

Pertanyaan Saya :

1. Apa yang pertama kali harus saya lakukan dalam Pembangunan Rumah Kos tersebut? Apakah sebaiknya saya memakai Kontraktor dalam melakukan Pembangunan Rumah Kos tersebut?
2. Berapa harga pasaran per-m2 untuk membangun Rumah Kos sederhana tapi nyaman, dengan kualitas bahan2 no. 2.
3. Apakah setiap kamar sebaiknya Full Furniture (T. Tidur, Lemari & Meja Belajar)?
4. Apa kekurangan dan kelebihan dari kamar kos yang memiliki K.Mandi sendiri2 dengan K.Umum?
5. Berapa Daya Listrik yang harus saya sediakan, jika Rumah Kos tersebut saya bangun 2 lantai, dengan masing2 lantai terdiri dari 8 kamar (satu sisi 4 kamar, berhadap2an).

Sekian pertanyaan dari saya, terima kasih sebelumnya.

Jawab :
Ibu FJ, ternyata Ibu sangat serius untuk terjun sebagai pengusaha dimana ada beberapa alternatif yang Ibu pikirkan sebagai 'mesin uang' untuk menghidupi kehidupan keluarga Ibu. Pertanyaan-pertanyaan akan dijawab satu persatu.

1. Apa yang pertama kali harus saya lakukan dalam Pembangunan Rumah Kos tersebut?
Seperti pada umumnya untuk masuk ke dunia bisnis, maka perlu adanya studi kelayakan apakah bisnis yang akan kita masuki memiliki potensi untuk berkembang atau tidak. Jadi yang perlu dilakukan adalah melihat rumah-rumah kos yang ada di sekitar lokasi tanah yang kita miliki / sewa, inilah hal-hal yang perlu dilihat :

• Berapa banyak rumah kos yang ada
• Berapa banyak kamar yang disewakan sebagai kamar kos
• Siapa saja yang menghuni rumah-rumah kos tersebut, apakah para mahasiswa atau para karyawan, ataukah campur
• Apakah ada kelebihan suplai ataukah kekurangan suplai kamar kos
• Bagaimana kondisi kamar kos tersebut, apakah diberikan perabotan ataukah kosong. Jika ada perabotan, apa saja yang disediakan.
• Apakah kamar mandi ada di dalam, ataukah di luar.
• Berapakah harga yang ditawarkan dengan berbagai macam variasi fasilitas tadi.

Jadi kita seperti melakukan 'marketing inteligent' atau riset kecil-kecilan, untuk melihat potensi pasar dari rumah kos tersebut. Dengan melakukan ini, maka kita memiliki pengetahuan yang lebih baik atas bisnis yang akan kita masuki.

Apakah sebaiknya saya memakai Kontraktor dalam melakukan Pembangunan Rumah Kos tersebut?

Dalam proses pembuatan rumah, ada 2 proses yang akan kita lakukan. Yang pertama proses design, umumnya dilakukan oleh para arsitek. Kemudian proses pembangunan itu sendiri yang dilakukan oleh pihak kontraktor. Kadang proses design dan pembangunan dilakukan oleh pihak yang sama. Sehingga untuk proses design masuk dalam biaya pembangunan.
Jika kita mempunyai kemampuan untuk melakukan proses design, maka biaya design tidak perlu ada. Demikian pula, jika kita memiliki kemampuan sebagai kontraktor.

2. Berapa harga pasaran per-m² untuk membangun Rumah Kos sederhana tapi nyaman, dengan kualitas bahan-bahan nomor dua.

Itu sangat bergantung dengan bahan-bahan yang akan dipakai dan fasilitas yang disediakan. Biaya untuk fisik bangunan umumnya relatif sama tetapi untuk finishing umumnya sangat tergantung dari bahan yang akan dipakai. Disarankan untuk melakukan survei ke beberapa kontraktor maupun arsitek di lingkungan anda untuk mengetahui biaya per m2.

3. Apakah setiap kamar sebaiknya Full Furniture (T. Tidur, Lemari & Meja Belajar)?

Dari riset yang kita lakukan di point no. 1, kita akan mengetahui pasar mana yang masih memiliki potensi untuk dikembangkan. Dan tentunya kita akan memilih potensi bisnis yang sesuai dengan kemampuan kita dan menjanjikan di masa depan.

4. Apa kekurangan dan kelebihan dari kamar kos yang memiliki K.Mandi sendiri2 dengan K.Umum?

Tentunya kamar kos yang memiliki kamar mandi di dalam dilihat dari harganya lebih tinggi dibandingkan dengan kamar kos yang memakai kamar mandi umum. Karena biaya perawatan untuk kamar kos dengan kamar mandi di dalam lebih tinggi, demikian pula biaya pembangunannya.

Ada satu pertanyaan yang perlu dijawab, apakah pasar yang dibidik dan harga yang ditawarkan adalah sesuai dengan perhitungan bisnis yang ada.

5. Berapa Daya Listrik yang harus saya sediakan, jika Rumah Kos tersebut saya bangun 2 lantai, dengan masing-masing lantai terdiri dari 8 kamar (satu sisi 4 kamar, berhadap-hadapan).

Ini sangat bergantung dari fasilitas yang ditawarkan, misal adanya kulkas di setiap kamar atau AC. Kemudian para penghuni kos juga diperkenankan untuk membawa televisi, komputer dan lain sebagainya. Apakah ada juga fasilitas lain yang membutuhkan daya listrik yang cukup signifikan, misal : pompa air, mesin cuci dan lain sebagainya.

Dengan menghitung kebutuhan listrik rata-rata setiap kamar, maka kita dapat menghitung kebutuhan listrik secara total untuk rumah kos kita.

Selamat berhitung.

Joannes Widjajanto-Shildt Financial Planning

Meraup duit dari usaha kos-kosan

Posted on 12/04/2009 by miphz

[ sumber ]

Bisnis kos-kosan tak ada matinya. Apalagi lokasinya berada di pusat kota, dekat dengan tempat kerja, ataupun kampus mahasiswa.

Afrizal merasa beruntung punya rumah dekat dari kampus atau kampus yang berada dekat dari rumahnya. Kenapa tidak. Sejak lama, kampus telah menjadi berkah bagi perekonomian keluarganya karena mereka hidup dari menyewakan kamar demi kamar bagi mahasiswa.

Tidak kurang ada 20 kamar yang penuh terisi. Hampir tidak ada lahannya yang tersisa karena semuanya dibangun kamar kontrakan.

Itulah Afrizal, yang masih tetap bisa berkembang di tengah gempuran bisnis kontrakan yang mulai menjamur di sekitar rumahnya, di daerah Limau Manis, Universitas Andalas (Unand), Padang, Sumbar.

“Saya tidak takut kamar kami sepi karena pada dasarnya setiap kontrakan punya pasar sendiri-sendiri,” begitu dia menanggapi fenomena menjamurnya kontrakan terorganisasi di lingkungannya, termasuk pembangunan rumah susun sewa (rusunawa) bagi mahasiswa yang tengah dibangun di kampus Unand.

Kalau melihat pada perkembangan bisnis kos-kosan atau kontrakan dekat kampus memang kini sudah berkembang dengan pesat.

Keberadaan kampus perguruan tinggi di sejumlah kota bahkan menjadi urat nadi dalam menggerakan transaksi ekonomi. Sebut saja, Depok, Yogyakarta, Bandung, Padang, dan sejumlah kota lain yang memiliki karakter yang tidak jauh berbeda dengan kota yang disebutkan itu. Keberadaan kampus menciptakan captive market bagi bisnis kontrakan. Tidak heran banyak wilayah yang ekonominya digerakkan oleh bisnis kontrakan semacam itu.

Begitu pun, Zulkarnaen mendapatkan mimpinya untuk memiliki pendapatan tetap setelah pensiun dari pekerjaan sebagai salah satu pejabat eselon II di salah satu instansi pemerintah di Jakarta.

Sejak dua tahun lalu, dia telah menyiapkan ladang barunya. Bermodalkan pinjaman bank sekitar Rp400 juta dan ditambah dari uang tabungan yang disimpan sedikit demi sedikit sejak lama, dia memberanikan diri membangun rumah kontrakan dengan tambahan dana dari pinjaman perbankan.

Kini, sudah hampir setahun Zulkarnaen menghabiskan hari-harinya untuk mengurus rumah kontrakan dengan 19 unit kamar.

Pilih lokasi

Mengembangkan usaha kos-kosan bisa dilakukan banyak orang karena sifat usaha yang tidak rumit. Begitu menggiurkannya bisnis ini, tidak sedikit dari kelompok pengusaha besar juga menggarap secara khusus usaha kontrakan mahasiswa.

Mereka bersaing dengan pemilik rumah kos-kosan dan kontrakan dalam skala yang berbeda tentunya. Tidak heran, pengembangan usaha kontrakan bisa beragam. Mulai dari skala rumah susun atau flat hingga rumah lingkungan.

Pada dasarnya, usaha rumah kontrakan itu memang tidak harus dikembangkan dengan skala besar, tapi dengan lahan 200 m2 hingga 300 m2 pun sudah cukup untuk memulai bisnis kontrakan. Yang terpenting dari bisnis ini terletak pada kejelian dalam memilih lokasi, di mana faktor kedekatan dengan kampus menjadi syarat utama.

Makanya tidak heran kawasan seperti Depok atau Yogyakarta menjadi tempat yang prospektif bagi bisnis tersebut. Secara umum hampir semua ibu kota provinsi di Indonesia memiliki prospek bagus untuk digarap dari sisi bisnis semacam ini.

Hanya saja tentu tidak semua sudutnya bisa digarap karena calon investor harus memilih lokasi yang dekat dengan perguruan tingginya. Berbicara prospek tarif sewa kontrakan atau kos-kosan tentu akan berbeda antara satu daerah dengan daerah yang lain.

Yang jelas tingkat tarif kontrakan mahasiswa tidak akan sebesar tarif apartemen. Misalnya, di Depok tarif sewa kontrakan mahasiswa berkisar Rp150.000 hingga Rp400.000 per bulan.

Untuk ukuran rasio investasi di Depok jelas tarif sebesar itu sudah sangat memadai untuk digarap. Sehubungan dengan perkembangan bisnis ini yang terus maju, ada sejumlah daerah yang mulai ketat menerapkan pengenaan pajak atas objek usahanya.

Depok termasuk salah satu kota yang mulai ketat menerapkan perpajakan usaha kos-kosan.

Dalam hal ini, yang dianggap usaha kos-kosan yang wajib membayar pajak adalah yang memiliki kamar di atas 10 unit. Adapun rumah kos yang berkamar kurang dari 10 unit bebas dari pajak kos. Besaran pajak yang dikenakan mencapai 5% dari total pendapatan setiap bulan dengan mengacu pada Undang-Undang No. 34/2000 dan Peraturan Daerah (Perda) Kota Depok No. 02/2002 tentang Pajak Hotel, Pajak Hiburan, Pajak Reklame, Pajak Restoran, dan Pajak Parkir tertanggal 7 Maret 2002 yang diundangkan dalam Lembaran Daerah Kota Depok pada 8 Maret 2002.

Beberapa waktu lalu, kalangan pengelola Kampus Unand Padang mulai serius mengembangkan pemondokan bagi mahasiswa. Sejumlah blok rumah susun dikembangkan di dekat kampus itu untuk menampung sebagian dari mahasiswa perguruan tinggi itu yang jumlah lebih dari 10.000 orang.

Selama ini, keberadaan kampus itu telah ikut menggerakkan usaha produktif masyarakat di sekitarnya dalam bentuk bisnis pemondokan mahasiswa. Hampir semua rumah masyarakat di sekitar kampus difungsikan sebagai pemondokan mahasiswa. Bahkan ada beberapa investor yang sudah masuk dalam tahap pengembangan flat komersial untuk mengelola pasar hunian bagi kalangan kampus di Unand.

Usaha Kos-kosan, Penghasilan Terus Mengalir

11:07 | Friday, 13 November 2009

KOS: Puluhan rumah kos di kawasan Jalan Dr Mansyur, Medan, Kamis (12/11). Kawasan ini menjadi idola mahasiswa karena letaknya strategis dan dekat dengan Kampus Universitas Sumatera Utara (USU).//hs putra/sumut pos

MEDAN-Bisnis kos-kosan memang cukup menjanjikan, terlebih di kota-kota pusat perdagangan atau di kota-kota pelajar dan industri. Banyaknya pelajar mahasiswa dan pegawai yang berasal dari luar daerah menjadikan pemilik kos-kosan menikmati keuntungan darinya. Usaha ini dapat dijalankan hanya dengan memanfaatkan kamar di rumah yang tidak lagi dipakai atau berpenghuni atau membangun rumah kos.
Selain penghasilan yang terus mengalir setiap bulannya, sebagai usaha jangka panjang, pemilik kos-kosan bisa menikmati keuntungan dari terus naiknya nilai tanah. Pengelolaan usaha kos-kosan ini juga tidak begitu rumit.
Memang kebutuhan akan rumah petak untuk disewakan pada kalangan berpenghasilan menengah ke bawah bisa jadi salah satu alternatif pemasukan bagi yang kebetulan mempunyai modal berupa sebidang tanah dan penambahan biaya bahan bangunan sederhana.
Hal pertama untuk menentukan bagus tidaknya prospek bisnis rumah petak adalah lokasi yang menjadi penentu harga kos-kosan. Lokasi strategis itu biasanya berada di wilayah perkantoran atau kampus. Tentunya rumah petak disewakan sebagai kos-kosan dengan fasilitas yang lebih lengkap sehingga bisa disewakan dengan tarif mahal per kamar per bulan. Apalagi jika dilengkapi fasilitas lengkap seperti AC.
Di Kota Medan, peluang bisnis kos-kosan berada di dekat kampus. Misalnya saja di kawasan Setiabudi, Dr Masyur Medan, ringroad hingga Jamin Ginting/Padang Bulan yang berdekatan dengan kampus Universitas Sumatera Utara. Ada lagi lokasi lainnya yang dekat dengan kampus ST Thomas, yakni kawasan Tanjung Sari. Kawasan-kawasan tersebut banyak menyediakan rumah kos-kosan untuk mahasiswa. Baik itu rumah kos-kosan bangunan baru hingga rumah pribadi yang menyediakan kamar kos-kosan.
Misalnya saja rumah kos-kosan milik Ibu Haji. Wanita yang lebih dikenal dengan nama Ibu Haji tersebut awalnya tidak berniat membangun rumah kos-kosan di kediamannya, Jalan Kenanga, Pasar 6, Setiabudi Medan. Karena memiliki pekarangan belakang rumah yang luas, ia pun membangun 6 kamar kos-kosan dengan ukuran kecil (berdempetan). Tiap kamar kosnya hanya memiliki satu kamar tidur dan satu kamar mandi dengan berlantaikan keramik. “Saya baru tiga tahun memiliki usaha kos-kosan. Hasilnya cukup lumayan sekali,” kata Ibu Haji yang kini masih menerima anak kos.
Ia mematok harga kos-kosannya per tahun dan per bulan. Untuk per tahun ia kenakan biaya Rp4,5 juta, sedangkan per bulannya Rp400 ribu. Ia mematok sedikit lebih mahal karena biaya air dan listrik sudah termasuk dalam biaya itu. Sedangkan biaya membangun rumah kos-kosannya hampir mencapai 150 juta.
Sedangkan pemilik kos lainnya, Br Simbolon, sejak dua tahun lalu sengaja membangun rumah kos-kosan di kawasan Setiabudi. Dengan lahan yang tidak terlalu besar, ia membeli tanah warga sekitar Rp300 juta yang kemudian dia bangun kos-kosan. Harga tanah tersebut sedikit mahal karena berada di lokasi strategis. Sedangkan biayanya membangun rumah kos-kosannya Rp350 juta. Tiap bulannya ia mematok harga kos Rp400 ribu.
“Saya beli tanah tidak terlalu lebar. Makanya saya bangun dengan model bertingkat seperti rumah susun. Ada enam tingkat. Jumlahnya ada delapan kamar kos. Investasinya memang besar. Tapi, bayangkan, penghasilan dari kos-kosan terus mengalir tiap bulan dan tidak ada matinya bahkan hrganya tiap tahun naik,” bilang dia.
Mariana, pemilik kos Jalan Sipirok Medan juga mengatakan hal yang sama. Ia tidak membangun rumah kos, tetapi menyediakan kamar untuk anak kos. “Anak saya semuanya sudah menikah dan tidak tinggal di rumah. Jadi ada tiga kamar kosong langsung saya jadikan kos-kosan dilengkapi tempat tidur dan lemari. Harganya hanya saya patok Rp250 ribu per bulan,” ujarnya.
Dahlia, mahasiswi fakultas sastra USU mengatakan, dirinya sengaja memilih kos-kosan dekat dengan kampusnya. “Kalau dekat dengan kampus, jadi tak perlu lagi naik angkot. Meski harga kosnya sedikit mahal, tapi lebih strategis,” ujar wanita yang berasal dari Siborong- Borong ini.
Rudi, mahasiswa fakultas hukum USU mengatakan, ia memilih kos-kosan yang memiliki fasilitas lengkap yang disediakan ibu kos. Seperti, TV dan AC.)
“Bagi yang kos per bulan, carilah tempat kos yang pemiliknya bisa diajak kompromi soal uang kos. Sebab, kiriman uang tak selalu datang sesuai jadwal. Biasanya yang namanya ibu kos sudah paham dengan urusan tunggak menuggak uang kos,” ujar Rudi. (mag-10)

Investasi Rumah Kos-Kosan di Jogja

Rumah Kos sudah sejak lama menjadi lahan investasi bisnis yang menguntungkan dan masih tetap menarik hingga saat ini. Namun jika tidak cermat dan tidak tahu bagaimana memanfaatkan investasi ini, bisnis rumah kos bisa tidak berhasil. Rumah kos dapat menjadi passive income bagi sang pemilik tanpa harus mengeluarkan banyak dana. Misalnya jika sebuah rumah dibeli dengan cicilan, kita bisa mendapatkan biaya untuk membayar cicilan dengan menjadikannya rumah kos.

untuk mendapatkan info2 dan tips2 

KOS/RUMAH JOGJA - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 
TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Ada beberapa aspek yang harus diperhatikan dalam memulai bisnis rumah kos, yaitu :

1. Menggunakan Bank dalam pendanaan. Peranan bank disini adalah :
* Sebagai sumber pendanaan
* Sebagai rekan kerja yang membantu pengecekan dan keabsahan surat-surat rumah
* Membantu mempermudah penghitungan biaya, termasuk biaya desain kamar yang dapat disesuaikan dengan budget.


2. Lokasi yang strategis.
Lokasi disini tergantung pada pasar yang diinginkan. Apakah pasarnya karyawan, buruh atau mahasiswa. Jika pasarnya mahasiswa, carilah lokasi yang berada sedekat mungkin dengan kampus. Jika pasarnya karyawan, carilah lokasi di dekat daerah perkantoran. Strategis juga berarti mudah dijangkau dengan kendaraan umum. Jangan memilih lokasi yang rawan banjir!


3. Desain
Semakin luas kamar, semakin banyak fasilitas maka akan semakin mahal harga sewa sebuah kamar kos. Sesuaikan desain kamar dengan luas bangunan dan perhatikan kenyamanan penyewa.


4. Faktor keamanan baik dari luar maupun dari dalam adalah faktor utama yang sangat penting untuk kelangsungan rumah kos. Jika sekali dikenal tidak aman, rumah kos akan langsung kehilangan pelanggan dan mempunyai citra yang buruk. Untuk mengatasi ancaman keamanan dari luar, rumah kos disarankan memiliki penjaga kos serta membuat peraturan-peraturan bagi penyewa kos agar tidak mengganggu lingkungan. Contohnya seperti : tidak menyalakan musik terlalu keras, tidak menerima tamu diatas pukul 22.00, dan sebagainya.
Sedangkan untuk faktor keamanan dari dalam, pemilik kos harus menyeleksi calon penghuni kos agar tempat kosnya tidak menjadi sarang narkoba, tempat pelacuran dan sebagainya. Hal ini dapat dilakukan dengan cara meminta kartu identitas calon penghuni dan melapor keberadaan calon penghuni pada ketua RT setempat.



Untuk meningkatkan pendapatan dari uang sewa kos, ada beberapa tips berikut:

1. Cobalah untuk meminimalkan penggunaan listrik dengan memilih market karyawan karena karyawan lebih banyak berada di kantor daripada di rumah kos, dibandingkan dengan mahasiswa. Penghematan listrik juga dapat dilakukan dengan membuat bak penampung air yang besar.

2. Untuk meningkatkan harga sewa kamar dengan memberikan fasilitas yang lebih dan bisa digunakan secara bersama seperti TV Cable, Hot Spot, dll


3. Bukalah usaha sampingan untuk menambah pemasukan, seperti : laundry service, warung makan atau catering untuk penghuni kos.



Contoh Perhitungan Berinvestasi Pada Rumah Kos :

Sebuah rumah dijual seharga Rp. 300.000.000. Rumah tersebut sebelumnya adalah rumah kos dengan 15 kamar yang telah tersewa semua. Harga sewa per kamar Rp. 400.000 per bulan. Anda ingin berinvestasi dengan membeli rumah kos tersebut, perhitungannya adalah sebagai berikut :

DP Rp. 60.000.000 , Pinjaman Rp. 240.000.000 dengan KPR. Bunga 12%, cicilan Rp. 2.936.500 per bulan, jangka waktu pinjaman 15 tahun. Jika kamar disewakan, maka perhitungan keuntungan menjadi sebagai berikut.

* Penghasilan penyewaan kamar : Rp. 400.000 x 15 kamar – Rp. 2.936.500 (cicilan/perbulan) = Rp. 3.063.500 per bulan
* Biaya listrik, air dan kebersihan setiap bulan Rp. 1.500.000
* Keuntungan bersih : Rp. 3.813.500 – Rp. 1.500.000 = Rp. 1.563.500



Jika harga rumah kos semakin naik setiap tahun, maka keuntungan pun semakin bertambah.
Tidak sulit dan sangat menarik karena dengan uang Rp. 60.000.000, Anda mendapatkan penghasilan tetap setiap bulan sebesar Rp. 1.563.500 atau 2,6% per bulan atau sebesar 31,2% per tahun.
Nah, investasi yang menarik, bukan? Mulai pilihlah lokasi untuk investasi rumah kos Anda.

Kedai Kopi Kapal Api – Manisnya Peluang Bisnis dari Secangkir Kopi

Kopi telah menjadi minuman yang mendunia dan digemari oleh banyak kalangan. Hampir seluruh negara di dunia menjadikan kopi sebagai salah satu minuman favorit. Beragam kedai kopi mulai dari yang harganya terjangkau dan merakyat hingga brand kafe-kafe berkelas tersebar di seluruh penjuru dunia, termasuk di Indonesia. Keberadaan brand populer seperti Starbucks, Lawton atau Old Town Coffee tentu sudah tak asing lagi bagi penikmat kopi yang berasal dari kalangan menengah ke atas.

Menikmati kopi tentu bukanlah monopoli masyarakat dari kalangan menengah ke atas. Kalangan lain seperti tukang ojek motor, sopir bus, guru, mahasiswa atau karyawan juga banyak yang menggemari kopi. Bahkan warung kopi sederhana kadang kala menjadi tempat yang memfasilitasi beragam obrolan ringan yang mengakrabkan dengan topik umum seperti situasi politik atau gosip artis teranyar. Hal semacam ini tentu tak dapat ditemui di kafe-kafe keren yang mayoritas pelanggannya lebih individualis dan asyik dengan kesibukan masing-masing.

Bersantai di kafe atau warung kopi sederhana biasanya dilakukan oleh orang-orang yang sedang memiliki waktu luang, atau memang sengaja menyempatkan waktu untuk datang ke tempat tersebut. Bagi kalangan menengah ke bawah, obrolan ringan di warung kopi tentu menjadi hal yang menarik untuk melepas penat. Sementara kalangan menengah ke atas akan lebih disibukkan dengan aktivitas sendiri, merampungkan pekerjaan dengan membawa laptop ke kafe dan memanfaatkan fasilitas free wifi yang ada.

Ternyata produsen merek minuman kopi popular, Kapal Api, PT. Santos Jaya Abadi ternyata jeli membaca peluang bisnis untuk memenuhi kecintaan masyarakat Indonesia terhadap kebiasaan minum kopi. Dengan inovasi franchise kedai kopi yang ditawarkan oleh PT. Santos Jaya Abadi, menyeruput kopi segar yang baru diracik bisa dilakukan secara express dengan harga yang relatif terjangkau. Yuk kita simak review mengenai PT. Santos Jaya Abadi serta inovasi franchise kedai kopi yang ditawarkannya.

Perkembang Bisnis Kopi Kapal Api

PT. Santos Jaya Abadi merupakan salah satu perusahaan berlevel multinasional yang memproduksi beragam jenis minuman berbahan dasar kopi. Perubahan ke arah modernisasi telah dilakukan Santos Jaya Abadi pad tahun 1970 dan 1980 dengan menggunakan mesin-mesin mutakhir berteknologi canggih, perbaikan sistem management serta pembangunan pabrik-pabrik baru. Hingga tahun 2014, perusahaan yang berdiri sejak tahun 1927 ini sudah memiliki 3 pabrik yang masing-masing memiliki kapasitas produksi 5 ton setiap harinya.

Hingga saat ini, produk kopi Kapal Api menjadi andalan PT. Santos Jaya Abadi dan menjadi brand yang memimpin pasar dengan serangkaian produk lengkapnya. Untuk melengkapi kesuksesan kopi Kapal Api, Santos Jaya Abadi juga memproduksi produk lainnya seperti Excelso, Good Day, Ya! dan Kapten.

Tak hanya fokus pada kegiatan produksi produk kopi, Santos Jaya Abadi juga menawarkan peluang usaha berupa kemitraan franchise kedai kopi Kapal Api. Berbagai benefit yang akan diterima oleh oleh mitra franchise seperti brand yang sudah terkenal dan terpercaya, konsultasi bisnis, dukungn staff training dan dukungan promosi membuat brand kopi Kapal Api menjadi franchise unggulan untuk memulai bisnis.

Proses untuk Menjadi Mitra Franchise Kedai Kopi Kapal Api

Ada tujuh tahapan besar yang harus dilalui oleh pihak yang ingin menjadi mitra franchise kedai kopi Kapal Api, tahapan tersebut adalah :

Presentasi bisnis oleh calon mitra
Pengisian formulir oleh calon mitra
Survey lokasi
Penandatanganan kerja sama
Pembayaran investasi
Pengiriman booth serta perlengkapan lainnya
Pembukaan kedai franchise
Seluruh tahapan tersebut tentu dilaksanakan dengan tujuan tercapainya kesepakatan antara kedua belah pihak. Mengenai modal usaha, kita bisa memulai usaha kedai kopi Kapal Api tersebut dengan nilai investasi Rp 10 juta. Dengan melakukan presentasi bisnis, maka tujuan pencapaian bisnis dari mitra franchise bisa disampaikan secara efektif kepada pihak Santos Jaya Abadi.

Pihak Snto Jaya Abadi juga akan memberikan penjelasan mengenai fasilitas dan dukungan yang akan diperoleh mitra franchise. Ilustrasi perhitungan hasil investasi serta perkiraan BEP (Break Event Point) period juga akan dijelaskan oleh Santos Jaya Abadi berdasarkan perhitungan omset penjualan rata-rata per hari. Informasi lebih rinci bisa anda lihat di sini.

Dengan demikian, memulai bisnis di bidang kedai kopi akan menjadi lebih mudah bila melakukan sistem kerja sama franchise yang ditawarkan oleh PT. Santos Jaya Abadi. Beberapa tempat-tempat umum yang strategis seperti pusat perbelanjaan, mall, stasiun kereta api atau terminal bus dapat menjadi alternatif lokasi usaha yang tepat.

Biasanya masyarakat di tempat-tempat tersebut cenderung tidak punya banyak waktu atau hanya sekedar transit untuk menunggu keberangkatan transportasi umum di jam-jam yang sudah ditentukan. Sehingga diharapkan kedai kopi dapat menjadi pilihan yang tepat untuk rileks sejenak menyeruput secangkir kopi sebelum melanjutkan rutinitas harian lainnya.