Roya, Apakah Itu?

Pak Surjadi,

Saya baru saja melunasi KPR pada suatu Bank Pemerintah. Saat saya mengambil sertifikat, bank menyerahkan kepada saya sertifikat asli, disertai sertifikat Hak Tanggungan dan surat pelunasan dari bank tersebut. Saat saya menerima surat-surat tersebut, petugas bank mengatakan bahwa saya harus meroya serfitikat tersebut. Saya lupa menanyakan kepada petugas bank tersebut, apa yang dimaksudnya.

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi karena saat ini saya hendak menjual kembali rumah itu.

Terima kasih.

Bpk. Anton - Bandung.

Jawab:

Bpk. Anton yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaannya.

Penghapusan Hak Tanggungan (roya) merupakan penghapusan hak jaminan karena pelunasan utang tertentu yang dibebankan atas hak atas tanah dari debitur kepada kreditur, dengan menggunakan surat roya (pelunasan) dari kreditur kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat yang dimohon oleh debitur melalui prosedur perolehan penghapusan Hak Tanggungan dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut:

1. Surat permohonan
   
2. Surat roya Hak Tanggungan dari kreditur
   
3. Sertipikat hak atas tanah
   
4. Sertipikat Hak Tanggungan
   
5. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan
   

Persyaratan permohonan tersebut di atas disampaikan oleh pemohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan, kewenangan untuk menyatakan hapusnya Hak Tanggungan dipegang oleh kreditur yang menyatakan secara tertulis bahwa hutang debitur telah lunas atau hak atas tanahnya telah bebas dari pembebanan Hak Tanggungan.

Selama Bapak belum meroya atas tanah dan bangunan tersebut tidak dapat dialihkan (jual beli) ataupun dijadikan jaminan ke Bank.

Semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin

Membeli Tanah Milik Orang Tua

 

Pak Surjadi,

Saya berniat untuk membangun rumah di atas sebagian tanah milik orang tua. Karena orang tua saya berniat menghibahkan tanah tersebut kepada anak-anaknya (tiga anak).

Sertipikat atas tanah tersebut belum dipecah. Luas tanah 725 m2, sementara yang ingin saya bangun seluas 275m2, sehingga saya harus membeli dari adik saya atas kekurangan luas tersebut dan adik saya bersedia untuk menjual sebagian kepada saya, yaitu seluas kurang lebih 35m2.

Pertanyaan saya, bagaimana caranya agar proses jual beli tersebut berjalan aman dan terhindar dari sengketa di kemudian hari, karena sebenarnya jatah saya adalah masing masing ± 240m2 dan berapa biaya yang harus saya keluarkan.

Demikian pertanyaan saya, saya harap Bapak berkenan membahas masalah ini.

Terima kasih.

Endro – Bandung

Jawab:

Pak Endro yang terhormat,

Terima kasih atas pertanyaan yang Bapak sampaikan. Membaca surat Bapak, dapat saya simpulkan bahwa orang tua anda masih hidup. Hal ini penting diketahui terlebih dahulu, karena proses hukumnya akan berbeda jika orang tua anda telah meninggal dunia. Jika orang tua anda telah meninggal dunia berarti objek tanah tersebut menjadi tanah warisan dan ini harus melalui proses tersendiri.

Masalah yang Bapak hadapi lebih sederhana, karena orang tua / pemilik tanah dapat saja mengalihkan sebagian dari total luas tanah tersebut. Bisa dengan Akta Jual Beli atau dengan Akta Hibah (PPAT). Mengingat jatah anda hanya ± seluas 240m2 dan ingin menambah 35m2 sebaiknya dilakukan dengan Akta Jual Beli seluas 275m2, walaupun harga jual belinya hanya seharga 45m2. Lalu uang pembelian itu terserah orang tua anda mau memberikannya kepada siapa yang bagiannya nanti terkurangi. Di dalam Akta Jual Beli (AJB) dijelaskan bahwa objek jual beli adalah sebagian dari luas 725m2 tersebut. Selanjutnya AJB tersebut disampaikan ke Kantor Pertanahan (BPN) untuk dibuatkan Setipikat Pecahannya dan sisanya yaitu seluas 450m2 akan tetap nama orang tua.

Untuk biayanya akan dikenakan PPh bagi Penjual 5% dan BPHTB bagi Pembeli 5% terhitung dari Harga Jual Beli. Namun jika harga tersebut <>

Demikian penjelasan singkat ini semoga bermanfaat.

Salam , Surjadi Jasin

Pajak dan Biaya Jual Beli

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya Suparman berniat membeli tanah dan bangunan. Pilihan sudah saya tetapkan. Harga antara saya dan penjual sudah disepakati, tetapi saya terkaget-kaget karena biaya yang harus dikeluarkan untuk pajak dan biaya jual beli tersebut menurut saya luar biasa besarnya, sedangkan dana untuk membeli tanah tersebut adalah hasil dari menguras tabungan saya. Apakah memang demikian besar jumlah biaya dalam setiap transaksi jual beli tanah?

Mohon penjelasan dari Pak Surjadi.

Terima kasih.

Jawab:

Pak Suparman yang sedang terkaget-kaget, secara garis besar ada tiga komponen biaya dalam transaksi yaitu:

a. Pajak dan Bea,

b. Biaya pembuatan Akta PPAT (Akta Jual Beli),

c. Biaya pengurusan balik nama.

Ketiga komponen inilah yang biasanya digabung dalam angka tertentu.

Pajak dalam jual beli tanah adalah Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan terhadap subyek pajak atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dalam tahun pajak. Ini bisa berbentuk pengalihan harta berupa tanah dan / atau bagunan.

Tarif PPh adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari nilai jual obyek pajak (NJOP), besar PPh dihitung dari NJOP. Untuk transaksi <>

Komponen Bea dalam jual beli tanah adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB adalah Bea atau Pajak yang dikenakan atas perolehan dan / atau bangunan. Bea ini dibebankan kepada pembeli. Besarnya adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi <>

Contoh: A menjual tanah pada B seharga Rp. 200 juta. NJOP Rp. 150 juta. Jadi PPh yang harus dibayar A adalah Rp. 200 juta x 5% = Rp. 10 juta.

BPHTB yang harus dibayar B adalah (Rp. 200 juta - Rp. 30 juta) x 5% = Rp. 8,5 juta.

Komponen biaya lainnya adalah biaya pembuatan akta jual beli tanah meliputi biaya pembuatan Akta PPAT dan honorarium. Biasanya besarnya adalah 1% dari nilai transaksi. Komponen yang terakhir adalah biaya pengurusan balik nama, meliputi biaya cek sertipikat, formulir / blanko balik nama, biaya administrasi dan jasa pengurusan.

Dalam jual beli, pembeli umumnya menanggung semua biaya pengurusan balik nama. Meskipun dalam kasus tertentu, biaya bisa ditanggung bersama antara penjual dan pembeli. Sudah pasti setelah terjadi kesepakatan di antara mereka.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Transaksi Jual Beli Tanah Tanpa IMB Asli, Kuatkah?

Pak Surjadi Jasin,

Saya baru membeli rumah di salah satu perumahan di Bandung Timur. Saat dilakukan transaksi dihadapan Notaris/PPAT ternyata pihak penjual hanya mempunyai Sertipikat asli saja, Dia tidak mempunyai IMB, blueprint & site plan asli. Penjual hanya mempunyai IMB yang sudah dilegalisir. Menurutnya hanya itu yang dia dapat dari developer. Penjual berjanji kepada saya akan mengurus IMB, blueprint dan site plan pengganti dengan mengurusnya ke Developer.

Yang menjadi pertanyaan saya:

Bagaimana status hukum IMB tersebut? Apakah dalam transaksi jual beli rumah cukup sertipikat asli tanpa IMB asli?

Ny.Erlin - Bandung Timur

Jawab:

Ibu Erlin, pertanyaan Ibu ini sering menjadi pertanyaan bagi pihak pembeli yang hendak melakukan transaksi jual beli tanah terutama jual beli tanah dan bangunan di kompleks perumahan. Sebenarnya tidak ada yang aneh dan diragukan, karena lazimnya developer pada saat membangun, membuat IMB induk (keseluruhan), dengan syarat tipe rumah yang dibangun sama, biasanya setelah selesai pembangunan copy IMB dilegalisir untuk masing masing unit rumah dan ini sah-sah saja.

Perlu diketahui bahwa untuk kepentingan jual beli rumah yang diperlukan adalah Sertipikat tanah sebagai bukti kepemilikan tanah dan Akta Jual Beli (AJB) sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum, pengalihan Hak atas tanah dari si penjual kepada pembeli yang objeknya adalah sebidang tanah berikut bangunan di atasnya. IMB hanya sebagai bukti bahwa bangunan itu mempunyai izin sedangkan site plan sebagai bukti bahwa pembangunan tersebut telah sesuai dengan rencana peruntukan tanah, jadi tidak berkaitan langsung dengan transaksi jual beli.

Namun IMB memang perlu dimiliki, karena jika tidak, rumah tersebut dianggap tak mempunyai izin, dan dikategorikan rumah liar dan dapat dibongkar oleh Pemda setempat. IMB salinan itu sendiri secara hukum adalah kuat, karena disalin sesuai aslinya dan diterbitkan oleh Instansi yang berwenang dan sekaligus dilegalisir. Mengingat aslinya telah diterbitkan sebelumnya, maka IMB salinan yang dilegalisirpun telah kuat.

Demikian jawaban saya, semoga Ibu mengerti. Terima kasih.

Salam,

Surjadi Jasin

Sertipikat Atas Nama Berdua

Pak Surjadi yth,

Saya berniat membeli tanah dan bangunan di daerah Cigadung seluas ± 350 m². Tanah tersebut sudah bersertipikat hak milik. Harga jual beli sudah disepakati antara saya dan penjual. Menjelang hari dilakukannya jual beli, saya kesulitan mengumpulkan uang untuk pembayaran tersebut. Saya meminta teman saya untuk meminjamkan uang untuk memenuhi kekurangannya. Secara prinsip teman saya setuju. Tetapi dia mengajukan syarat ingin namanya juga tercantum dalam sertipikat tanah tersebut.

Pertanyaan saya: Bisakah dalam satu sertipikat terdapat dua nama? Dan bagaimana cara proses jual belinya? Bagaimana jika suatu saat nanti saya ingin menjualnya?

Terima kasih.

Cahyo - Bandung.

Jawab:

Terima kasih atas pertanyaan yang Pak Cahyo ajukan.

Sertipikat atas nama berdua bisa saja dilakukan dan itu adalah suatu hal yang sering terjadi. Artinya jika sertipikat atas nama berdua, berarti anda harus berbagi kepemilikan. Dalam sertipikat boleh mencantumkan masing-masing bagian atau tidak, misal A 1/3 bagian dan B 2/3 bagian atau jika tidak menyebut bagian, masing-masing memiliki separuh bagian.

Dalam kepemilikan bersama, satu orang tidak bisa melakukan perbuatan hukum tanpa keikut sertaan dari pemilik yang lain. Karena kepemilikan itu berasal dari perbuatan hukum membeli, maka perbuatan hukum tersebut pun harus dilakukan oleh 2 orang yang namanya tercantum begitu juga sebaliknya dalam perbuatan hukum menjual.

Untuk proses jual belinya:

Penjual harus menyiapkan syarat-syarat Sertipikat asli, KTP suami istri (jika sudah menikah), Surat Nikah, PBB, KK, Bukti pembayaran PPh.

Pembeli harus menyiapkan KTP, dalam hal ini KTP atas nama 2 orang, membayar BPHTB, kesemua itu diserahkan kepada Notaris/PPAT yang disetujui kedua belah pihak.

Selanjutnya Notaris / PPAT akan memeriksa keaslian syarat-syarat tersebut.

Kemudian usahakan anda dan teman anda serta penjual bersama-sama datang ke PPAT untuk penandatanganan AJB dihadapan PPAT. Akta harus dibacakan lebih dulu oleh PPAT agar para pihak mengerti isinya. Setelah semua beres, PPAT akan melakukan Proses Balik nama ke BPN.

Demikian penjelasan saya, semoga bermanfaat.

Salam, Surjadi Jasin, S.H.

Sertipikat Atas Nama Anak di Bawah Umur

Pak Surjadi yang terhormat,

Saya seorang ibu yang baru saja mempunyai putra berumur 2 tahun. Saya dan suami berniat membeli rumah di salah satu perumahan di Bandung Selatan. Kami sepakat bahwa sertipikat tanah tersebut akan diatas namakan kepada anak saya, hanya saya ragu bagaimana caranya agar transaksi terjadi dan sertipikat dibalik nama ke anak saya karena saya mendengar bahwa anak di bawah umur belum boleh melakukan perbuatan hukum (Akta Jual Beli).

Mohon penjelasannya dan terima kasih.

Anna Rosaina - Bandung Selatan.

Jawab:

Terima kasih Ibu Anna, Saya harapkan ibu tidak usah ragu-ragu lagi untuk membeli tanah dan bangun itu dan meng-atas namakan ke atas nama putra ibu. Ibu tinggal menyertakan syarat-syarat untuk membeli tanah dan bangunan tersebut seperti: KTP ibu sebagai orang tua yang akan menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT, Akta kelahiran anak, dan syarat-syarat lainnya yang ibu bisa tanyakan kepada PPAT yang akan membuat Akta Jual Beli atas tanah tersebut.

Jadi yang akan menandatangani Akta Jual Beli tersebut tetap ibu / bapak dalam kapasitas menjalankan kekuasaan orang tua dan setelah diproses sertipikat akan dibalik nama ke atas nama putra ibu tersebut.

Terima kasih, semoga bermanfaat.

Salam

Surjadi Jasin, SH

Sertipikat Hilang

Pak Surjadi Jasin,

Salam hormat,

Melalui PROPERTI.BIZ, saya ingin menanyakan masalah yang sangat mengganggu pikiran saya dan keluarga. Sudah beberapa minggu ini saya mencari-cari Sertipikat rumah yang saya miliki, tapi tak ketahuan ada di mana, entah hilang atau terselip. Saya sudah membongkar dan menelusuri setiap sudut rumah , tapi tidak ketemu juga.

Untuk itu saya minta penjelasan Bapak bagaimana cara mengatasasi masalah saya ini ?

Terima kasih atas penjelasannya.

Rudi Sanjaya - Bandung

Jawab:

Bapak Rudi, saya dapat memahami kegundahan dan kepanikan anda dan keluarga, karena hilangnya sertipikat tanah / rumah yang anda miliki. Sertipikat sebagai Tanda Bukti Hak atas Tanah. Sertipikat memiliki kedudukan yang penting atas kepemilikian suatu Hak atas tanah.

Sertipikat berisi data fisik dan data yuridis suatu bidang tanah. Data yuridis adalah keterangan Status Hukum bidang tanah dan pemegang hak atas tanah tersebut.

Untuk itu, sebaiknya anda tidak perlu panik karena hilangnya Sertipikat bukan berarti hak atas tanah yang anda miliki hilang. Anda dapat mengurusnya dengan mengikuti saran-saran saya ini:

Sertipikat hilang bisa kita urus dengan memohon Sertipikat Pengganti kepada BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Apa yang harus Pak Rudi lakukan ?

1. Membuat laporan kepada kepolisian setempat, tentang hilangnya Sertipikat tersebut.
   
2. Menghubungi Kantor Pertanahan setempat atau Kantor PPAT di mana tanah itu berada, untuk mengetahui tindakan selanjutnya yang perlu diambil.
   

Kemudian melengkapi syara- syarat lainnya, yaitu :

• Surat Permohonan yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan
  
• Foto copy KTP
  
• Foto copy Sertipikat (jika ada)
  
• Surat Kuasa, jika Pengurusannya dikuasakan kepada pihak lain.
  

Jika Pemegang Hak telah meninggal dunia, permohonan untuk mengajukan Sertipikat Pengganti diajukan oleh Ahli Warisnya dengan menyertakan Surat Keterangan Ahli Waris.

• Pernyataan dibawah Sumpah oleh Pemohon dihadapan Kepala Kantor Pertanahan.
  
• Membayar biaya penerbitan Sertipikat Pengganti.
  

Sebelum Sertipikat Pengganti terbit, harus didahului pengumuman dalam salah satu Surat Kabar Harian setempat atas biaya Pemohon.

Jika dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal pengumuman tidak ada keberatan, maka Kepala Kantor Pertanahan akan menerbitkan Sertipikat Pengganti.

Demikian jawaban dari saya, semoga bermanfaat.

Salam,

Surjadi Jasin