Ganti Rugi Atas Pendirian Bangunan di Atas Tanah Bukan Hak

Ganti Rugi Atas Pendirian Bangunan di Atas Tanah Bukan Hak

(PROPERTI.BIZ edisi 27 / April 2008)

Pak Surjadi Jasin,

Mohon maaf mengganggu waktunya, saya ada pertanyaan berkenaan dengan permasalahan yang saya hadapi. Mungkin Bapak bisa membantu memberikan solusinya.

Begini ceritanya, kebetulan [alm] orang tua saya sejak tahun 1983 membangun tempat tinggal di atas tanah milik Pakdhe. Dan pembayaran pajak bumi dan bangunan kami lakukan secara rutin atas tanah dan bangunan tersebut sampai dengan sekarang. Sebagai informasi tambahan, pemilik tanah ini tidak memegang sertifikat asli karena hilang. Baru-baru ini ada informasi bahwa pemilik akan menjual tanah tersebut. Tentunya setelah dia berhasil mengurus surat-surat kepemilikannya.

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/RUKO/HOTEL - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Yang ingin saya tanyakan, apakah kami memiliki hak untuk mendapatkan penggantian rumah tinggal yang saat ini kami tempati ? Kami tinggal di Jawa Tengah.

Terima kasih untuk waktu dan bantuan yang diberikan.

Regards,

tri m - (via email)

Jawab:

Pak Tri, terima kasih atas pertanyaannya.

Untuk permasalahan Bapak, walaupun Bapak membayar PBB secara rutin, Bapak tetap tidak mempunyai hak atas tanah tersebut, karena PBB bukan merupakan bukti kepemilikan. Sehingga kepemilikan tanah tetap ada pada Pakdhe Bapak, apalagi Pakdhe mempunyai Sertifikat tanah tersebut.

Bapak bisa mendapatkan ganti rugi atas tanah tersebut, dengan dibicarakan secara kekeluargaan, apalagi jika pada saat membangun rumah, Bapak telah mendapat persetujuan dari Pakdhe.

Demikian jawaban saya, semoga bermanfaat.

Salam - Surjadi Jasin

Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa Menyewa

Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa Menyewa

(PROPERTI.BIZ edisi 28 / May 2008)

Pak Surjadi,

Saya menyewa rumah seluas 100m² selama empat tahun. Harga sewa per tahun Rp15 juta. Kami sepakat bahwa harga sewa harus dibayar per dua tahun. Besarnya tetap, Rp30 juta per dua tahun. Surat perjanjian pun kami buat di atas materai.

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/RUKO/HOTEL - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Kami telah tinggal di rumah itu selama tiga tahun. Pemilik berniat menjual rumah yang sedang kami sewa. Kami sempat bersitegang karena pemilik menginginkan kami keluar rumah, kami tetap ingin tinggal di rumah tersebut sampai sewa berakhir.

Bagaimana penyelesaiannya pak ?

Terima kasih.

Cahyo - Bandung

Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa Menyewa

Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa Menyewa

(PROPERTI.BIZ edisi 28 / May 2008)

Pak Surjadi,

Saya menyewa rumah seluas 100m² selama empat tahun. Harga sewa per tahun Rp15 juta. Kami sepakat bahwa harga sewa harus dibayar per dua tahun. Besarnya tetap, Rp30 juta per dua tahun. Surat perjanjian pun kami buat di atas materai.

Kami telah tinggal di rumah itu selama tiga tahun. Pemilik berniat menjual rumah yang sedang kami sewa. Kami sempat bersitegang karena pemilik menginginkan kami keluar rumah, kami tetap ingin tinggal di rumah tersebut sampai sewa berakhir.

Bagaimana penyelesaiannya pak ?

Terima kasih.

Cahyo - Bandung

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/RUKO/HOTEL - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Bapak Cahyo yang terhormat,

Pada prinsipnya, perjanjian Jual Beli tidak serta memutuskan perjanjian sewa menyewa. Oleh karena itu, rumah yang anda sewa sekarang - yang akan dijual oleh pemilik - tidak akan memutuskan perjanjian sewa menyewa anda. Bahkan pemilik baru harus mengikuti perjanjian sewa menyewa yang ada dan telah menggantikan kedudukan pemilik rumah di dalam perjanjian sewa menyewa.

Perjanjian sewa menyewa antara pihak anda dengan pihak pemilik memiliki kekuatan hukum karena perjanjian ini mengikat para pihak yang membuatnya (KUHPerdata 1338). Apabila pemilik menghendaki anda keluar dari rumah yang telah anda sewa, padahal waktu sewa belum habis, langkah-langkah yang dapat anda lakukan adalah:

Bila anda tidak melakukan wanprestasi, anda dapat menuntut kembali uang sewa yang telah dibayarkan dan meminta ganti rugi kepada pemilik karena telah melakukan pemutusan perjanjian sebelum tepat waktunya.

Anda dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri karena pemilik telah melakukan wanprestasi dengan memaksa anda keluar dari rumah sebelum habis waktu, sebagaimana dalam perjanjian sewa menyewa.

Salam – Surjadi Jasin

Over Kredit

Over Kredit

(PROPERTI.BIZ edisi 29 / Juni 2008)

Yth. Pak Surjadi,

Teman saya sudah menjalani KPR selama 5 (lima) bulan dan berencana melakukan over kredit kepada saya. Apakah biaya-biaya yang harus saya keluarkan sama dengan yang ia keluarkan dulu? Seperti BPHTB, Asuransi Kebakaran, Provisi dan sebagainya? Dan apakah KPR yang belum satu tahun berjalan sudah bisa di over kredit-kan?

Terima Kasih,

Belly

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/RUKO/HOTEL - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Terima kasih atas pertanyaan saudara, “Over Kredit” adalah suatu peristiwa yang sering terjadi dalam lalu lintas kredit perbankan. Jika anda bermaksud melakukan “Over Kredit”, sebenarnya anda mengajukan permohonan kredit baru dan biasanya pun bank tidak serta merta mengabulkan akan tetapi tetap melihat kemampuan anda untuk membayar angsuran.

Jika bank menyetujui yang pertama dilakukan adalah anda harus membuat akta jual beli dengan teman anda dan itu sudah barang tentu menimbulkan kewajiban pajak. Untuk penjual (teman anda) membayar PPH. Untuk pembeli membayar BPHTB. Kaitan dengan kredit yang dikeluarkan bank anda harus membayar provisi karena terjadi pengikatan kredit baru.

Untuk asuransi kebakaran jika masa berlaku belum habis dapat anda lanjutkan. Jadi walaupun kredit baru berjalan 5 (lima) bulan bisa saja teman anda “mengoper kredit” kepada anda. Tentu setelah memenuhi kewajiban-kewajiban yang ada pada bank yang bersangkutan.

Semoga bermanfaat.

Salam Surjadi Jasin, SH

Over Kredit

Over Kredit

(PROPERTI.BIZ edisi 29 / Juni 2008)

Yth. Pak Surjadi,

Teman saya sudah menjalani KPR selama 5 (lima) bulan dan berencana melakukan over kredit kepada saya. Apakah biaya-biaya yang harus saya keluarkan sama dengan yang ia keluarkan dulu? Seperti BPHTB, Asuransi Kebakaran, Provisi dan sebagainya? Dan apakah KPR yang belum satu tahun berjalan sudah bisa di over kredit-kan?

Terima Kasih,

Belly

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/RUKO/HOTEL - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Terima kasih atas pertanyaan saudara, “Over Kredit” adalah suatu peristiwa yang sering terjadi dalam lalu lintas kredit perbankan. Jika anda bermaksud melakukan “Over Kredit”, sebenarnya anda mengajukan permohonan kredit baru dan biasanya pun bank tidak serta merta mengabulkan akan tetapi tetap melihat kemampuan anda untuk membayar angsuran.

Jika bank menyetujui yang pertama dilakukan adalah anda harus membuat akta jual beli dengan teman anda dan itu sudah barang tentu menimbulkan kewajiban pajak. Untuk penjual (teman anda) membayar PPH. Untuk pembeli membayar BPHTB. Kaitan dengan kredit yang dikeluarkan bank anda harus membayar provisi karena terjadi pengikatan kredit baru.

Untuk asuransi kebakaran jika masa berlaku belum habis dapat anda lanjutkan. Jadi walaupun kredit baru berjalan 5 (lima) bulan bisa saja teman anda “mengoper kredit” kepada anda. Tentu setelah memenuhi kewajiban-kewajiban yang ada pada bank yang bersangkutan.

Semoga bermanfaat.

Salam Surjadi Jasin, SH

Bolehkah WNA Memiliki Properti di Indonesia

Bolehkah WNA Memiliki Properti di Indonesia

(PROPERTI.BIZ edisi 30 / Juli 2008)

Pak Surjadi,

Saya adalah WNA , tinggal di Jakarta. Saat ini saya berniat untuk memiliki tempat tinggal. Yang ingin saya tanyakan adalah bagaimana aturan mengenai kepemilikan properti oleh orang asing (WNA). Juga bagaimana prosedurnya.

Terima Kasih atas jawabannya.

Mitch

Jakarta

SILAHKAN INVITE
untuk mendapatkan info2 dan tips2 

RUMAH/RUKO/HOTEL - PIN 28421001 
PROPERTI JOGJA - PIN 237149DE 

TANAH DIJUAL JOGJA - PIN 5515EF65

Jawab:

Dasar dari penguasaan tanah oleh warga negara asing dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia sudah diatur dalam pasal 41 dan pasal 42 Undang–Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 tahun 1960, dan diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah

(PP) No. 40 tahun 1996 yang mengatur tentang Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pakai Atas Tanah.

Berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku, WNA hanya diberikan Hak Pakai. Hak Pakai tersebut untuk orang asing yang berkedudukan di Indonesia dan badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia. Jadi, sesuai peraturan tersebut, tidak dibenarkan WNA menguasai tanah dengan status Hak Milik.

Namun, menyesuaikan dengan perkembangan, pemerintah telah menerbitkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 41 tahun 1996 yang mengatur tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing (WNA). Isinya antara lain:

1. WNA yang berkedudukan di Indonesia diperkenankan memiliki satu rumah tinggal (bisa sarusun) yang dibangun di atas hak pakai.
2. Rumah yang berdiri di atas Hak Pakai atas Tanah Negara (HPTN) atau Hak Pakai yang berasal dari tanah Hak Milik yang diberikan oleh pemegang Hak Milik dengan akta PPAT dan perjanjiannya harus dicatat dalam buku tanah dan serti kat Hak Milik.

Demikian penjelasan singkat ini, semoga bermanfaat.

Salam SURJADI JASIN, S.H.

Sertipikat yang Diblokir / Disita

Sertipikat yang Diblokir / Disita

(PROPERTI.BIZ edisi 31 / Agustus 2008)

Pak Surjadi,

Saya mau membeli rumah, tapi ketika sertifikat saya serahkan ke Notaris PPAT, saya mendapat kabar bahwa sertifikat tersebut sedang disita / diblokir oleh seseorang , sehingga tidak dapat diperjual belikan . Yang menjadi pertanyaan adalah :

Bagaimana caranya agar jual beli dapat dilaksanakan? Terima kasih.

Muhamad D.

Bandung

Jawab:

Bapak Muhamad,

Agar jual beli dapat dilaksanakan, maka sertifikat yang disita atau diblokir tersebut harus diangkat.

Langkah pertama, Bapak harus mengetahui siapa yang melakukan Sita / Blokir dan untuk urusan apa diblokir. Setelah hal tersebut diketahui kemudian Bapak dapat melakukan pengangkatan sita. Selama sita jaminan masih melekat atas hak atas tanah sebagaimana sita dalam buku tanah dan daftar umum lainnya maka Kepala kantor Pertanahan menolak setiap permohonan perobahan pemeliharaan data fisik maupun data yuridis bersangkutan.

Catatan sita di buku tanah dan daftar umum lainnya dalam perkara perdata maupun pidana hanya dapat dibatalkan atau diangkat sita setelah perkaranya dihentikan atau perkaranya sudah diputuskan hakim dan telah mempunyai kekuatan hukum tetap, dibuktikan dengan surat perintah angkat sita sesuai dengan salinan resmi berita acara eksekuasi panitera pengadilan bersangkutan.Terhadap sita blokir yang tidak dilanjutkan ke pengadilan maka dalam jangka waktu 30 hari pihak bersangkutan dapat melakukan pengangkatan sita atas permohonan sendiri kepada kepala kantor pertanahan dengan melampirkan bukti dalam bentuk akta perdamaian para pihak bersengketa.

Demikian penjelasan saya semoga bermanfaat.

Salam

Surjadi Jasin, SH