Membeli Rumah Tanpa Uang Muka

Membeli Rumah Tanpa Uang Muka

Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.

Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.

Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.

Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.

Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama langsung huni.

Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai rumah selesai serah terima.

Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.

Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.

Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.

Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa uang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan, Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang disyaratkan.

Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.

Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?

Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk dalam daftar hitam itu. Amin.

Hayo, siapa berani mencoba ?

Sumber : aryodiponegoro.com

Ada 2 cara yang selama ini sudah selalu saya lakukan dalam mem-BODOL bank.

Ada 2 cara yang selama ini sudah selalu saya lakukan dalam mem-BODOL bank.

Kuncinya adalah di Beda Value, dan implementasinya ada pada "proses appraisal bank"

saya mulai dahulu dari yang "lebih sulit" yaitu BODOL ver 2.0


1. setelah dapat beberapa properti yang seusai keinginan untuk dibeli dengan cara BODOL

2. deal harga jadi dulu, kasi uang ikatan seminimal mungkin
> minta waktu pelunasan minimal 3 bulan kalo bisa max sampai "hampir kiamat"
> tanda jadi sesedikit mungkin kalo perlu cukup 1 juta, max 5% x harga deal

3. minta dibuatkan tanda terima berupa kuitansi bermeterai rp 6000
> disebutkan yg menjual siapa sesuai degan nama di sertifikat yang tanda tangan kuitansi
> harga deal nya brp ( ini penting untuk mengikat dia, biar tidak ganti harga)
(pada waktu awal karier saya banyak opportunity loss disini karena dia goyah minta penambahan harga begitu tahu saya dapat cashback)
> alamat lengkap dan no sertifikat yg dijual
> misal : harga deal / harga transaksi = 150 juta (silahkan ditawarkan dulu sampai mentok termurah)

detailnya bro...

http://www.didikekotjahjono.com/2008...ol-ver-10.html

BELAJAR PROPERTI

Reseller : Etika Nailur Rahma - Jakarta

Info terbaru! Layanan konsultasi PropertiFree.com. Klik infonya di sini! Launching 27 Januari 2010

Salam Indonesia, salam anda semua,

"Anda bisa memiliki properti sebanyak 2, 3 atau lebih, tanpa modal tanpa KPR, atau dengan cara KPR tanpa DP, atau dengan memanfaatkan properti orang lain untuk mendapatkan properti yang anda inginkan"

Meski anda berada pada salah satu kondisi berikut ini:

Anda sudah bekerja bertahun-tahun tapi belum punya rumah, sehingga anda merasa putus asa diusia tua anda yang sudah mau pensiun, atau

Anda merasa masih muda, merasa tidak mampu memiliki rumah sendiri, karena penghasilan kecil, atau

Anda merasa tidak mungkin membeli rumah karena tidak memiliki penghasilan tetap, atau

Anda sudah memiliki rumah, masih KPR, dan anda harus merogoh kocek (mengeluarkan uang) pribadi untuk bayar angsuran KPR setiap bulan, atau

Anda sudah berusaha mendapatkan KPR tapi selalu di tolak bank, atau

Anda sudah memiliki rumah gede dan bagus, ingin memiliki rumah lebih dari satu atau banyak....

Anda bisa membeli properti sebanyak 2, 3 atau lebih tanpa terbebani oleh angsuran kredit properti anda. Kehidupan anda bisa lebih kaya, serta memiliki penghasilan passive income dari properti. Karena itu,

"Belilah properti rumah, kos, apartemen, ruko, rukan SEKARANG JUGA, berapa pun uang anda saat ini. Jangan menunda sampai anda punya uang cukup, karena selain kelamaan, pertumbuhan uang anda tidak akan mengejar kenaikan harga properti yang akan anda beli"

Saya akan mengungkap RAHASIA yang telah mengubah kehidupan banyak orang, karena mereka mendadak jadi milyarder dengan membeli properti tanpa modal sendiri, dan mendapatkan passive income puluhan hingga ratusan juta rupiah setiap bulan...

Anda akan ketagihan membeli properti setelah membaca informasi ini. Saya berani memberi JAMINAN 100% UANG KEMBALI bila anda merasa informasi ini tidak dapat dipraktekkan, termasuk bila anda merasa tidak mendapatkan manfaat apa pun dari informasi ini.
Untuk JAMINAN 100% UANG KEMBALI ini, saya tidak akan tanya alasan anda. Begitu anda sampaikan permintaan kembali uang anda, saya langsung kembalikan uang anda 100%*)

Saudara-saudaraku, om, babe, dan teman-teman serta rekan-rekan saya yang ada di luar sana...

Anda semua bisa menjadi Investor Properti! Tapi sayangnya, kemampuan Anda belum dioptimalkan. Selama ini Anda mungkin selalu berkeyakinan bahwa untuk memiliki properti 2, 3 atau lebih harus dengan modal besar. Ditambah keyakinan salah lainnya seperti, bisnis properti adalah bisnisnya orang kaya.

Kini lupakan semua keyakinan salah itu. Baca, pelajari dan praktekkan informasi yang akan saya sampaikan. Informasi ini benar-benar akan mengubah hidup anda bagaikan bumi dan langit.

Saya akan mengungkap rahasia bagaimana membeli properti tanpa keluar uang sama sekali, dan anda mendapatkan penghasilan setiap bulan dari properti (rumah, ruko dan apartemen) yang anda beli. Bisnis properti ini, selain dapat dilakukan dengan modal relatif kecil, bahkan tanpa modal sama sekali, juga sangat aman.

Bandingkan dengan bisnis lain seperti membuka toko, restauran atau bisnis waralaba yang selama ini diyakini aman dan menguntungkan. Kalau anda mau bisnis waralaba/franchise beneran (karena ada waralaba-waralaba-an), anda bisa mengeluarkan modal mulai Rp100 juta hingga milyaran rupiah. Modal waralaba itu, ternyata hampir sebagian besar habis untuk biaya operasional seperti bayar franchise fee, royalti, sewa tempat, beli peralatan usaha, sampai biaya gaji pegawai. Jadi, meskipun tingkat keberhasilan bisnis waralaba ini relatif tinggi dibandingkan dengan bisnis biasa, tapi tetap saja memiliki risiko yang relatif besar dibandingkan dengan bisnis properti yang akan saya sampaikan ini.

Kalau bisnis waralaba itu tidak jalan, modal anda akan habis! Sedangkan modal untuk bisnis properti tidak akan habis! Sebab, dengan menjalankan bisnis properti yang saya sampaikan ini, anda bisa tidak keluar modal sama sekali. Risikonya pun relatif kecil. Kalau pun anda harus mengeluarkan modal untuk bisnis properti ini, tapi modal itu tetap berupa rumah, ruko atau properti yang bisa dijual kembali. Amannnnn 100%!

Bandingkan pula kalau anda bisnis atau berinvestasi pada saham atau emas. Kalau anda punya uang Rp100 juta, maka saham yang bisa anda beli hanya Rp100 juta dan nilainya bisa turun sewaktu-waktu. Anda juga tidak bisa membeli saham tanpa modal!. Bahkan harga saham bisa turun, menyusut hingga nilainya hanya 5%, setelah anda beli. Anda pun tidak dapat menaikkan harga saham yang telah anda beli, karena harga saham diluar kontrol anda. Demikian juga investasi di emas, hanya bisa anda lakukan sesuai modal anda. Hampir tidak ada bank yang mau membiayai investasi saham atupun emas, berlian, apalagi misalnya, investasi barang antik. Tapi kalau anda investasi properti, dengan uang yang sama Rp100 juta, anda bisa mendapatkan properti senilai Rp200 juta, Rp500 juta, sampai properti yang nilainya Rp1 milyar, karena bank akan membantu membiayai properti anda. Properti juga bisa diperoleh tanpa modal sendiri alias 'gratis'. Inilah hebatnya properti! Anda pun masih bisa mengontrol atau menentukan kenaikan harga sewa atau nilai properti anda dengan melakukan renovasi kecil atau hanya membersihkan properti anda sehingga tampak rapi dan indah.

Bisnis properti yang saya sampaikan ini bukan hanya menjadi broker/agen properti, tetapi membeli properti dengan modal sangat kecil, bahkan tanpa modal sama sekali. Dan enaknya lagi, anda masih bisa mendapatkan uang sewa penghasilan dari properti yang anda beli tersebut.

KONSULTASI PROPERTI

PropertiFree.com membuka konsultasi bagi anda calon investor dan investor properti yang memiliki waktu terbatas untuk 'berburu' atau mendapatkan properti menarik dan menguntungkan sebagai investasi.

Berdasarkan pengalaman dan pengamatan kami, tidak semua orang yang ingin berinvestasi memiliki waktu yang cukup untuk memilih properti yang sesuai kriteria investasi. Demikian juga tidak semua properti bisa menguntungkan, karena bisa saja investasi di properti itu rugi. Sementara itu, peran agen/broker properti seringkali lebih berpihak pada penjual properti karena agen/broker properti sangat berkepentingan agar properti yang ditawarkan cepat terjual dan mereka mendapatkan komisi penjualan.

PropertiFree.com siap membantu anda. Kami selalu menjaga profesionalisme sehingga bisa memberikan masukan dan pertimbangan-pertimbangan rasional kepada anda dalam mengambil keputusan berinvestasi properti. Kami juga membantu anda dalam melakukan survei properti yang anda inginkan. Hal ini akan menghemat waktu anda sehingga bisa tetap fokus pada kegiatan yang lebih bermanfaat dalam menghasilkan uang.

Solusi yang kami tawarkan sebagai berikut:

1. Survei awal atas lokasi properti yang akan anda beli. Kami akan melaporkan hasil survei kepada anda. Bila hasilnya jelek, maka anda sebagai calon investor tidak perlu datang lagi ke lokasi properti sehingga menghemat waktu. (Informasi target properti dari anda/calon investor, tapi kami bisa juga memberikan informasi tentang properti yang menarik dan menguntungkan).

2. Memberikan masukan dan rekomendasi terhadap properti yang akan dibeli.

3. Konsultasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR), KPA maupun kredit lainnya di perbankan

Berapa biaya yang harus anda keluarkan untuk hal ini?

Kami memberikan penawaran yang menarik. Hanya dengan biaya sebesar 1 s/d 2 persen dari nilai investasi (harga properti). Biaya ini cukup murah bila dibandingkan dengan manfaat yang akan anda terima. Bersama PropertiFree.com, kami berharap anda bisa mendapatkan properti-properti yang menguntungkan sehingga biaya fee itu menjadi tidak signifikan.

Ketentuan pembayaran biaya konsultasi adalah:

1. Besarnya biaya konsultasi sebesar 1 s/d 2% dari nilai investasi atau harga properti. Biaya ini akan dibayarkan bila anda sudah mendapatkan properti yang anda inginkan.

2. Pembayaran uang muka biaya konsultasi minimal Rp1.000.000,- (satu juta rupiah)

3. Uang muka berlaku selama 12 bulan. Selama masa 12 bulan tersebut, anda sebagai calon investor properti dapat memanfaatkan kami untuk survei maksimal 10 properti yang anda inginkan. Dengan demikian, setiap survei hanya senilai Rp100.000,- (seratus ribu rupiah). Biaya ini sangat murah bila dibandingkan anda sendiri mendatangi setiap target properti yang belum tentu cocok. Anda akan menghemat waktu dan bisa menggunakan waktu anda untuk hal-hal yang lebih produktif.

Penawaran ini hanya berlaku untuk wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi (Jabodetabek).

Layanan ini merupakan layanan baru dari PropertiFree.com. Karena itu, selama masa soft launching mulai tanggal 27 Januari 2010 s/d 26 Februari 2010, FREE ebook PropertiFree dan semua bonusnya total senilai Rp720.000,-

Segera hubungi kami:

Safak Muhammad

investasi kos2an

investasi kos2an

Hi semua..

Nama saya Handy, saya belum berpengalaman investasi di properti.
Saya ingin bertanya pada anda yg sudah berpengalaman:
1. apakah baik investasi di rumah kos?
2. apresiasi nilai rumah kos apakah kalah dibandingkan rumah tinggal biasa?
3. apakah mudah mendapat KPR dari bank untuk rumah kos?
4. apakah mudah menjalankan rumah kos? apa saja masalah2, tantangan2 yg biasa timbul?
5. aspek paling penting apakah yg harus saya perhatikan dalam investasi rumah kos?

Terima kasih sebelumnya, sangat saya hargai pendapat2 anda semua..

Handy


_____________________________

Saya coba bantu, ya....
1. Baik dan buruk tergantung dari tujuan investasinya. Cashflow atau capital gain.
Menurut saya investasi rumah kos memiliki tujuan untuk cashflow.
2. Tergantung lokasi.
3. Pada prinsipnya rumah kos bisa dianggap rumah biasa... jadi dianggap KPR juga.
4. -
5. Lokasi, lingkungan (dekat sekolah, universitas, kantor, daerah hiburan malam, dll), daya beli, harga jual dll

Mungkin rekan2x lain bisa menambahkan.

salam,

_______________________

Wah..wah..kenapa ya rubrik properti kurang peminat??
Biar agak rame, ikut nimbrung dah.
Kebetulan saya sedang belajar investasi di properti,beberapa kali sempat macet karena konsep yang kurang matang. Dari beberapa buku yang saya baca, saya coba nambahin ya,

1. Idem,baik buruk tergantung tujuan investasinya. Cashflow atau capital gain. Investasi rumah kos bisa cashflow dan capital gain (pada akhirnya). Maksudnya, strategy exit yang kita tuju apa. Ending nya nanti apakah kos tersebut mau kita tahan selamanya atau setelah naik "nilai"nya mau kita jual ?

2. Idem, apresiasi nilai properti kebanyakan tergantung lokasinya.
Dan saya sedikit menambahkan dari buku Real Estate 101 nya Garry w Edler (advisor-nya Donald Trump), bahwa apresiasi bisa kita akali dengan menambah "nilai" pada kos tersebut. Selain kenaikan nilai harga tanah, kita bisa poles fisik bangunan dan yang paling penting adalah kita poles laporan keuangannya. Artinya, kita jangan jual semata-mata fisik properti itu saja, tetapi yang kita jual juga adalah nilai bisnisnya.

3. Mudah atau sulit menurut saya bukan masalah tentang "rumah kos"nya, tetapi bagaimana kita meyakinkan pihak bank untuk memberikan kredit. Untuk orang awal yang baru mencoba ambil kredit agak susah karena bank belum "mempunyai" kepercayaan kepada kita. Kecuali apabila keuangan kita lolos/ sesuai analis kredit bank tersebut. Misal tidak, bisa disiasati dengan laporan keuangan "seorang teman" atau pake proposal bisnis ( bisnis properti). Poin terakhir agak susah, hampir sama dengan kebanyakan bisnis awal dalam mendapatkan kredit.

4. Hehe...mendingan main ke tempat kos temen, tanya pak kos, apa suka dukanya. Saya rasa, salah satunya adalah tergantung segmen pasarnya.

5. Idem,untuk lokasi jangan sampai segman pasar kita hanya tergantung pada satu lingkungan saja, misal dekat 1 universitas saja. Resikonya kalo kampus tersebut tutup/pindah, segmen kita terancam. Jadi lebih baik ada beberapa lingkungan yang bisa tercover.


Mungkin itu saja, semoga peminat investasi properti bisa lebih semarak

Valee

Jogja BERHATI NYAMAN

___________________________

Jawab:

Dear Handy...
namannya investasi kosan menurut saya bagus, karena ada cashflownya, CF nya bisa digunakan untuk cicilan KPR alias TIDAK PAKAI UANG SENDIRI Uang BANK!
jadi selama bisa menutupi tidak masalah...hebatnya karena properti itu harganya naik terus...kalau handy sudah bosan misalnya Handy bisa jual Denga capital Gain pastinya lebih besar dari inflasi dan bunga bank.

2. Nilai rumah kos saya rasa lebih tinggi dech...kan bank juga tau itu bukan rumah "biasa" tapi juga "rumah usaha yang menghasilkan" bagi pemiliknya..

3. Untuk KPR rumah kos, ya gampang banget justru bisa jadi nilai tambah buat bank tersebut meminjami kredit kita... yang susah itu kalau kita tidak punya kredit di bank nah biasanya untuk pemula agak sulit masuk ke bank, tapi ada triknya kok...hehehe

4. masasalh rumah kos sih biasa2nya: telat bayar, rusak, penyewa kabur dll, tapi yang namanya bisnis pasti ada resiko nya....bukan?

5. Aspek yang perlu diperhatikan dari pengalaman adalah "CASHFLOW" Dan "Bisa Menjadi Nilai Tambah atau tidak" untuk nilai tambah Handy bisa liat tuh komen2 dari yang lain...tentang letak dsbnya...
tapi yang jelas CASHFLOW penting


__________________________


Hi Handy,
Saya baru-baru ini masuk ke bisnis rumah kos, dan saya lihat rumah kost saya lumayan peminatnya, semakin meningkat.
- Yang penting lokasinya bagus pasti banyak orang yang berminat.
- Sebelum mulai membuat rumah kost tentukan dulu terget market: untuk siapa rumah kost tersebut dibuat (pelajar/mahasiswa, karyawan/i, pasutri).?
- Kemudian kita bangun sesuai dengan target market kita.
- Apresiasi tergantung bangunan, luas tanah.
- Bank akan memberi KPR untuk rumah kost, karena bank berpikir rumah kost adalah usaha yang dapat memperlancar pembayaran cicilan.
- Saya pikir aspek yang mempermudah adalah lokasi, banyak promosi, target marketnya siapa.

Semoga membantu.

Rumah kost saya bisa dilihat di:

http://enos-tampang.tokobagus.com

Salam,
Enos

Investasi di Properti dengan tujuan Cashflow, bukan Capital Gain

Hi semua....,

kebetulan saya juga berinvestasi di Properti....
tapi tujuan saya adalah untuk mendapatkan Cashflow, bukan Capital Gain.

yang menarik dengan properti.... karena memiliki "daya leverage" yang relatif tinggi...
saya punya 2 apartemen yang saya sewakan (Cashflow saya, hasil sewa).... kemudian sertifikat kepemilikannya saya "sekolah"kan ke bank... untuk invest di retail biz....

Jadi, Properti saya menghasilkan 2 sumber income/cashflow... yaitu dari hasil-sewa dan .... inil yang saya maksud dengan "daya leverage".

Saat ini saya lagi cari tempat kost2an....
mungkin teman2 bisa bantu saya...........

semoga bermanfaat.

salam,
budi_rachmat@yahoo.com

Peluang Usaha dan Bisnis Properti Tanpa Modal

By Jimmy Kurnia Indradjaya | March 23, 2008

Menggeluti peluang bisnis dan peluang usaha properti atau yang biasa orang sebut real estate agent bisa menjadi pilihan yang menarik untuk dilakukan. Selain tidak membutuhkan modal,cukup mudah untuk dilakukan, tidak menyita waktu, tidak membutuhkan tempat yang paling menarik adalah komisi yang cukup besar menanti.

Target Pasar

Target pasar kita adalah orang-orang yang ingin menjual rumah atau properti mereka. Selain itu calon pembeli adalah juga calon konsumen kita.

Hal-hal Yang Dibutuhkan

Tidaklah dibutuhkan banyak hal untuk memulai bisnis ini. Memang akan lebih baik jika kita mempunyai kemampuan untuk bernegosiasi dan mau bekerja keras. Hampir semua orang dapat menekuni bisnis ini asalkan mempunyai kesabaran dan keuletan.

Pertama, anda perlu mengetahui dimana anda dapat menemukan properti ini, dimana subernya sbb:

1. Iklan Baris
2. Memasang iklan (anda katakan bahwa anda adalah investor dengan dana unlimited)
3. Agen properti (anda dapat menitipkan pesan kepada agent untuk memberitahu anda seandainya ada properti dengan : harga dibawah harga pasar, terdesak untuk menjual, dan ada return minimal 10%
4. Menyisir 1 wilayah
5. Teman dan kenalan
6. Bank
7. Pengadilan
8. Klub investasi
9. Profesional (notaris, badan pertanahan, pengacara, petugas pajak, dll)

Kedua, yang kita lakukan adalah mencari iklan dikoran atau majalah yang membahas tentang iklan properti atau juga dapat dengan cara mendatangi kantor real estate agent yang sekarang sudah banyak seperti Ray White, Century 21 dll. Hal pertama yang anda harus cari adalah properti yang ingin dijual dengan ciri2 tertentu seperti:

1. Dijual senilai NJOP (biasanya lebih rendah dari harga jual)
2. Dijual Segera/Cepat
3. Membutuhkan Uang/Dana
4. Mau dilelang
5. Properti usang (seringkali harganya murah)

Keuntungan dari properti dengan ”kondisi istimewa” seperti ini akan memungkinkan kita untuk melakukan negosiasi yang lebih mudah dengan si-pemilk properti. Bila kita telah bertemu dengan pemilk properti maka kita dapat melakukan penawaran dengan harga yang lebih “mahal” dari yang diminta. Agak aneh? Memang dan itu disengaja! Mengapa? Karena dengan “menaikkan” harga dari yang diminta sipenjual maka kita dapat “meminta” sesuatu dari sipemilik properti. Misalnya kita minta waktu perpanjangan misalnya 3 bulan atau 6 bulan kemudian baru kita bayar (Sedapat mungkin dilengkapi dengan semacam surat perjanjian antara anda dan sipenjual) .

Setelah anda mendapatkan dokumen persetujuan itu maka kita bisa mulai mencari pembeli sehingga anda tidak perlu mengeluarkan uang/modal sendiri. Dengan tenggang waktu 3 – 6 bulan tersebut maka anda mempunyai cukup waktu untuk mencari pembeli.

Untuk lebih menarik si pemilik untuk tetap hanya “terikat” kepada anda maka dapat anda tambahkan dalam perjanjian bahwa anda juga akan “membagi” komisi yang anda terima sebesar 20 – 30 %. Lho kok besar benar? Kenapa tidak, toh anda tidak mengeluarkan modal apapun.

Kendala

Mungkin mencari pembeli dan pemeriksaan dokumen properti adalah hal yang paling sulit.

Tips

Untuk dokumen properti anda dapat bekerja sama dengan orang yang berkompeten dengan hal ini. Untuk pemasaran dapat anda sebarkan lewat kenalan anda untuk itu anda perlu mempunyai daftar nama yang selalu di tambah atau dengan menggunakan Internet.

Alangkah baiknya jika anda juga membuat kartu nama yang dapat kita bagikan pada saat menawarkan properti yang anda jual untuk membantu bila orang tersebut ingin menghubungi anda.

Anda tertarik dan ingin memanfaatkan peluang usaha dan bisnis properti tanpa modal ini?

Properti – Sektor Riil – Obat Krisis Ekonomi

October 28, 2008

Rate This

Banyak orang khawatir dengan krisis global. Turunnya perekonomian di Amrik mengakibatkan peningkatan pengangguran.Peningkatan pengangguran ini mengakibatkan kegagalan bayar pada supreme mortgage (KPRnya Amrik) dan berujung kepada bangkrutnya Lehmans Brother. Diikuti kebangkrutan JP Morgan Amrik dan CITI Group yang berefek kepada kepanikan pasar modal di seluruh dunia yang ramai-ramai menjual saham dengan murah. Pasar saham dunia anjlok. (IHSG diprediksikan menembus di bawah 1000 poin; baca detikfinance.com).

Di Indonesia malah diikuti dengan kenaikan BI Rate menjadi 9,5% yang mengakibatkan suku bunga kredit naik sampai dengan 1%-3%. Persyaratan uang muka KPR yang dulu bisa 10%, sekarang wajib 30%. Perjanjian KPR Inden yang ada diperketat. Jelas hal ini merugikan sektor riil terutama properti.

Sebenarnya hanya ada satu jawaban untuk bisa menyelesaikan krisis ekonomi yakni meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Nah, properti adalah solusi (baca obat) dari krisis ekonomi. Bukanlah sektor yang musti dihantam dengan suku bunga tinggi, perijinan yang bermeja-meja dan tarif pajak yang mahal.

Berikut adalah ulasan saya:

Menyerap Banyak Tenaga Kerja
Properti adalah sektor riil yang mampu menyerap tenaga kerja yang besar. Bayangkan, dalam sebuah proyek perumahan skala 2 Ha, mampu menyerap tenaga kasar sampai dengan 300 orang. Bandingkan dengan sektor finansial? Berapa banyak yang bekerja? Berapa banyak yang diuntungkan?

Lebih dari 75% pembeli properti melalui kredit
Pengalaman saya menunjukkan bahwa lebih dari 75% pembeli produk properti menggunakan fasilitas kredit. Artinya perbankan diuntungkan karena bank dapat menyalurkan kredit dan mendapatkan keuntungan dari selisih bunga atau bagi hasil dalam sistem syariah.

Mengangkat sektor bisnis lainnya
Dalam membangun satu rumah, terdapat ribuan item material. Material rumah pokok adalah material alam seperti batu belah dan pasir, kemudian batu bata, semen, besi, genteng, cat, keramik, material listrik, perkayuan dan lain-lainnya. Setidaknya ada 9 item pokok dalam membangun satu unit rumah. Darimana material ini diperoleh? Dari supplier. Supplier dari Distributor. Distributor dari Pabrik. Begitu banyak rentetan lini bisnis yang berhubungan dengan properti bukan ?

Nah, pertanyaan saya adalah penting tidak membangun properti Indonesia? Melihat efek domino yang begitu dahsyat. Saya jawab SANGAT PENTING!!! Ini belum dihitung dengan sektor jasa konsultan baik konsultan manajemen, konsultan perencanaan, konsultan pemasaran begitu pula dengan sektor perbankan yang sudah saya bahas di atas.

Saya tantang Anda – pembaca – sebutkan satu sektor bisnis yang bisa memberikan efek domino sedahsyat sektor properti? Kalaupun ada, seberapa pokok kebutuhan masyarakat akan sektor tersebut? Kalau bisa, saya berikan hadiah berupa koleksi tiga ebook tentang properti.

Meningkatkan pendapatan per kapita
Penyerapan tenaga kerja yang banyak baik dari sektor properti itu sendiri maupun sektor lain yang menjadi lini bisnis tentunya meningkatkan konsumsi (C). Peningkatan konsumsi ini mendorong peningkatan pendapatan per kapita. Ingat bahwa pendapatan per kapita terdiri dari konsumsi, investasi, ekspor impor bersih dan pengeluaran pemerintah (Y = C + I + (E-I) + G) dibagi dengan jumlah penduduk.

Bagaimana dari sisi investasi? Jelas sektor properti membutuhkan investasi yang tidak sedikit dan membutuhkan jangka waktu yang tidak pendek untuk dapat mengembalikan modal. Karena investasi di sektor riil tidak selikuid dibandingkan dengan investasi di sektor finansial.

Tapi keuntungan atas likuiditas itu hanya dinikmati oleh segelintir orang saja. Ketika sektor finansial sedang terjadi gonjangan, pemodal akan mudah mencairkan. Ini sisi jahatnya. Sehingga peningkatan pendapatan per kapita dari sisi investasi akibat peningkatan investasi di sektor finansial adalah SEMU BELAKA. Tidak akan terjadi apabila peningkatan investasi ada di sektor riil.

Properti bukan bursa komoditas
Mengapa saya angkat sub judul ini. Karena dalam bursa komoditas, apa yang Anda beli (investasi) bisa saja mungkin dengan harga tinggi dan dijual dengan harga rendah. Contoh, berapa harga CPO (Crude Palm Oil) sekarang dibanding bulan lalu? Berapa ongkos produksinya? Akhir-akhir ini harga CPO dalam bursa komoditi turun tajam di bawah harga produksi petani kelapa sawit. Bagaimana dengan minyak mentah beberapa bulan lalu, sampai-sampai pemerintah kita kebakaran jenggot?

Hal ini tidak akan terjadi di sektor properti – kecuali Anda benar-benar butuh uang – karena properti itu UNIK. Tidak bisa Anda sama ratakan harga kapling di blok A (misalnya) dengan harga kapling di blok B. Tidak bisa Anda samakan harga tipe 36 di komplek A dengan tipe yang sama di komplek B. Hampir dipastikan 99% bahwa harga jual properti mengikuti teori penetapan harga yakni harga jual di atas harga produksi.

Berkaca pada beberapa hal tersebut di atas, sudah seharusnya pemerintah lebih melindungi sektor riil dan bukan memoles wajah sektor finansial. Karena teorinya bahwa sektor finansial adalah sektor yang mendukung sektor riil. Apa yang terjadi sekarang adalah sektor riil terancam ambruk gara-gara krisis di sektor finansial. Sekali lagi saya percaya bahwa industri properti adalah solusi dari krisis ekonomi saat ini. Mari kita diskusi!