MENJADI MAKELAR PROPERTI, KENAPA NGGAK?
Oleh: Safir Senduk

Dikutip dari Tabloid NOVA No. 942/XVIII

Dalam perjalanan pulang ke rumah dari kantor di daerah Sudirman, saya melihat spanduk dengan tulisan menyolok. Kira-kira bunyinya begini. Hadirilah:

SEMINAR GRATIS
"Cara Hebat dan Mudah Menjadi Kaya melalui Properti".
Kamis, Pkl. 10.30 WIB

Wah, menarik nih, pikir saya. Tahu enggak apa yang membuat saya tertarik? Tulisannya yang bombastis? Bukan. Banyak kok jenis tulisan seperti itu di buku dan majalah. Yang membuat saya tertarik adalah hari dan jam penyelenggaraannya, yaitu Kamis pukul 10.30 WIB. Memangnya kenapa kalau kamis jam 10.30 WIB?

Jelas dong, hari Kamis kan hari kerja? Dan jam 10.30 adalah juga jam kerja? Ini berarti, kalau seminar itu diadakan pada hari dan jam seperti itu, bisa dipastikan sasarannya bukan untuk para pekerja kantoran. Lho, terus siapa? Jam segitu, siapa lagi yang paling pas untuk datang kecuali para ibu rumah tangga atau para wanita yang tidak kerja kantoran?

Sekarang, mungkin Anda heran, bagaimana kita bisa menjadi kaya dengan cara yang hebat dan mudah? Jawabanya, menjadi Broker Properti. Nama Indonesia-nya sih biasanya: MAKELAR PROPERTI. Tapi oke deh, kita sebut saja Broker Properti. Cara menjadi Broker Properti di sini adalah dengan bergabung pada sebuah Kantor Broker Properti.

Apa, sih kehebatannya jadi Broker Properti?

1. Relatif Enggak Pake Modal
   Pernah tahu nggak berapa modal yang Anda butuhkan untuk membuat sebuah toko roti? Sekitar Rp 40 juta. Kalau buka toko kelontong: Rp 60 juta - 150 juta. Nah, sekarang berapa sih modal yang Anda butuhkan untuk menjadi seorang Broker Properti?

   Pada beberapa kantor mungkin enggak perlu modal. Tapi di beberapa kantor lain, ada yang mensyaratkan sedikit investasi awal untuk pendidikan dan keperluan kantor, yaitu sekitar Rp 1-2 juta. Enggak mahal sih kalau dibandingkan dengan modal buka toko roti dan toko kelontong.

   Meski Anda bukan pemilik usaha ini, tapi profesi Anda Anda sebagai seorang profesional. Jadi kekayaan ilmu sebagai broker jauh lebih mahal dibandingkan dengan pemilik toko-toko tersebut.

2. Tidak Terikat Waktu.
   Pernah nggak membayangkan kalau Anda bisa masuk dan pulang kantor kapan? Bahkan dengan kebebasan untuk bisa masuk kantor kapan saja kita perlu dan kapan saja kita butuh? Nah, ini enaknya jadi Broker Properti. Pada bisnis ini, Anda tidak akan pernah diikat oleh waktu. Memang sih pada beberapa kantor broker Anda mendapat jatah waktu piket untuk sekadar jaga kantor. Tapi itu juga enggak mutlak kok. Kalau enggak mau juga nggak masalah. Yang penting dari bisnis ini adalah produktivitas kita untuk dapat mencari barang jualan, dalam hal ini berarti properti yang akan dijual seperti tanah, rumah, ruko atau apartemen.

   Selain barang jualan, kita juga perlu untuk mendapatkan pembeli. Nah kalau kedua hal tersebut bisa kita lakukan, enggak ke kantor juga enggak masalah kok. Jadi kalau kita mau kerja sambil bisa tetap menjemput anak ke sekolah, tetap bisa nonton gosip atau telenovela, dan nggak akan kena macet di pagi hari, maka menjadi Broker Properti adalah pekerjaan yang pas buat Anda.

3. Penghasilan yang Adil dan Tinggi.
   Pernah enggak ngerasain sudah kerja berat tapi gaji enggak nambah-nambah? Malah kadang merasa rugi karena temen yang kerjaannya lebih rnggak jelas kok bisa dapat gaji. Lebih tinggi lagi. Enggak adil kan rasanya?

   Nah, di bisnis ini tidak seperti itu. Memang sih, sebagai seorang broker properti, di atas kita pasti ada seorang leader atau senior. Tapi mereka biasanya tidak mendapatkan gaji dari pendapatan kita. Kecuali kalau Anda meminta bantuan mereka atau mendapatkan prospek yang mereka pegang.

   Sekarang, berapa sih penghasilan seorang broker? Dalam bisnis ini biasanya penerimaan yang didapat adalah berdasarkan persentase komisi. Pada beberapa kantor, komisi diperoleh dari penjual. Tapi ada juga broker yang mensyaratkan agar pembeli juga memberikan komisi. Apa enggak asyik tuh bisa dapat dari dua pihak? Memang berapa besar sih komisinya? Rata-rata sih sekitar 1.5% - 3% dari harga transaksi. Makin besar harga properti yang terjual mungkin bisa makin kecil prosentase komisinya. Jadi kecil dong?

   Enggak juga. Kalau Anda bisa menjual rumah di BSD atau Karawaci yang seharga Rp 1,5 miliar, komisi 1% saja yang Anda dapatkan adalah Rp 15 juta. Bayangkan kalau Anda berhasil menjual rumah di Pondok Indah yang ditawarkan dengan harga Rp 3 miliar. Menggiurkan kan?

4. Banyak Relasi
   Pekerjaan ini juga tepat lo untuk mereka yang senang bergaul dan bersosialisasi. Pada intinya pekerjaan ini hanya butuh banyak teman dan relasi. Makin banyak teman dan relasi maka makin mudah pekerjaan ini dilakukan. Adanya kekuatan relasi juga membuat Anda dapat dengan mudah berperan sebagai penghubung antara pihak pembeli dan penjual. Bahkan banyaknya relasi dapat membuat Anda bisa mendapatkan komisi tanpa harus menjadi broker. Lho, kok bisa? Begini caranya: Kalau teman Anda memiliki prospek yang ingin menjual rumah dan Anda memiliki prospek yang ingin membeli rumah yang kriterianya sesuai dengan kriteria penjual maka komisi yang diterima oleh teman Anda akan dibagi dua. Begitu pula sebaliknya. Gimana, asyik kan? Dimana lagi cuma dengan berteman bisa dapat uang? Ya enggak?

Ya, bekerja sebagai broker memang kayanya gampang dan menyenangkan. Tapi seperti juga pekerjaan-pekerjaan lainnya, profesi ini juga menuntut kita untuk tetap bekerja keras dan berdisiplin tinggi. Mengingat penghaasilan yang berupa komisi, maka makin banyak penjualan yang dilakukan maka akan makin tinggi pula komisi yang diperoleh. Jadi, kenapa Anda tidak mencoba untuk memulainya sekarang? Salam.
Safir Senduk
Perencana Keuangan

TINGKATAN MENJADI PENGUSAHA PROPERTI

Ujung-ujungnya BISNIS adalah bisnis PROPERTY dan ujung-ujungnya BISNIS PROPERTY adalah jadi PENGUSAHA DEVELOPER PROPERTY. Selama ini yang selalu ada adalah buku-buku property yang mengulas secara simpel tetapi ujung-ujungnya hanya menjalankan atau menjual produk property itu sendiri, tidak pernah mengulas tentang bagaimana menjadi PENGUSAHA DEVELOPER PROPERTY .

Ebook ini mengulas secara LENGKAP dan Sangat Mudah dipahami karena yang ditulis di dalam ebook ini merupakan pengalaman dalam menjalankan Bisnis Developer Property, bukan disadur dari buku-buku teori manapun. SEHINGGA KAMI MEYAKINI EBOOK INI SATU-SATUNYA YANG MENGULAS BAGAIMANA NIKMATNYA MENJADI PENGUSAHA DEVELOPER yang bisa dilakukan oleh siapapun dari golongan ekonomi maupun latar belakang pendidikan apapun. Yang mana menjadi PENGUSAHA DEVELOPER PROPERTY bisa dilakukan DENGAN MODAL KECIL BAHKAN BISA TANPA MODAL.

BUKAN TEORI, TETAPI TELAH TERBUKTI MENCIPTAKAN PENGUSAHA-PENGUSAHA DEVELOPER PROPERTY LEBIH DARI 35 KOTA DI INDONESIA DARI DENGAN HANYA LUASAN TANAH 2500 M2 SAMPAI PULUHAN HEKTAR

TINGKATAN-TINGKATAN DALAM BISNIS PROPERTY

BELAJAR BISNIS PROPERTY TINGKAT JAMAN PURBAKALA

Latar Belakang Historis
Sedikit mari kita melihat sejarah mengenai tanah. Pada awalnya pemilikan tanah dengan cara menduduki suatu wilayah oleh masyarakat adat disebut sebagai tanah komunal ( milik bersama ) khusunya di wilayah pedesaaan diluar jawa, tanah ini diakui oleh hukum adat tak tertulis baik berdasarkan hubungan keturunan maupun wilayah. Seiring dengan perubahan pola sosial ekonomi dalam setiap masyarakat tanah milik bersama masyarakat adat ini secara bertahap dikuasai oleh anggota masyarakat melalui penggarapan yang bergiliran.

Sistem pemilikan individual kemudian mulai dikenal di dalam sistem pemilikan komunal. Situasi ini terus berlangsung di dalam wilayah kerajaan dan kesultanan sejak abad ke lima dan berkembang di seiring dengan kedatangan kolonial Belanda pada abad ke tujuh belas yang membawa konsep hukum pertanahan mereka.

Selama masa penjajahan Belanda, pemilikan tanah secara perorangan menyebabkan dualism hukum pertanahan yaitu tanah-tanah yang tunduk kepada hukum Belanda, menurut hukum pertanahan kolonial tanah bersama milik adat dan tanah milik perorangan adalah tanah dibawah penguasaaan Negara. Hak individual atas tanah, seperti hak milik atas tanah diakui terbatas kepada yang tunduk kepada hukum barat. Hak milik ini umumnya diberikan atas tanah-tanah di perkotaan dan tanah perkebunan di pedesaan dikenal pula beberapa tanah instansi pemerintah yang diperoleh melalui penguasaan.

Berperang / menjajah untuk mendapatkan lahan / tanah. Prinsip dasar inilah yang sebetulnya bisa mengilhami akan pentingnya penguasaan lahan dalam setiap langkah bisnis property khususnya di bidang developer..

BELAJAR BISNIS PROPERTY TINGKATAN ORANG TUA KITA

Sebenarnya tanpa disadari sistem bisnis property ini telah lama diterapkan oleh orang tua kita terdahulu, sebagai contoh orang tua kita membeli tanah kemudian didiamkan saja dengan hanya menunggu soal waktu maka secara otomatis tanah tersebut akan mengalami kenaikan harga, pendek kata didiamkan saja tanah itu akan mendatangkan keuntungan dengan sendirinya dengan kenaikan harga tanah.

Walaupun membeli tanah yang lokasinya tidak strategis, tetapi seiring dengan berjalannya waktu, lambat laun tanah tersebut akan memiliki posisi strategis juga. Bila sudah demikian, otomatis nilai dari tanah tersebut nilainya akan meningkat. Sebab tidak ada istilah harga tanah turun. Dimanapun harga tanah itu selalu naik dari waktu ke waktu atau dengan kata lain bisnis property, bisnis yang tidak pernah rugi.

Apa semuanya ini benar tidak akan pernah turun….?? Mungkin pandangan kita langsung terlintas ada juga yang langsung turun… contoh : pasca kena gempa bumi, kena banjir dan ain sebagainya yang di sebabkan oleh alam. Tapi pada dasarnya tanah tersebut lambat laun juga akan naik dan kembali keharga semula dan setelah itu akan naik dengan berlangsungnya waktu..

Contoh satu :
Bapak A dan Bapak B sama sama bekerja, dan berdua sama sama bisa menabung Rp 50 juta sebulan, A dan B selama 3 tahun menabung terus menerus, maka tabungan A dan B masing masing berjumlah Rp 1,8 milyard plus bunga tabungan. Tapi bapak A di tahun ke tiga, setelah mengikuti seminar dan workshop oleh property plus memutuskan untuk keluar kerja dan uang yang Rp 1,8 milyard di belikan tanah dengan harga Rp 25.000 / m2 maka akan dapat tanah seluas 72.000 m2. Dan setelah itu bapak A keluar bekerja dan cukup menikmai hasil dari pensiunan untuk hidup keseharianya, maka bapak A sudah tidak bisa menabung tetapi memiliki tanah 72.000 m2. Tetapi bapak B terus bekerja dan menabung sampai tahun ke- 10. Maka bapak B mempunyai tabungan senilai 6 Milyard berikut bunga tabunganya. Pertanyaanya, pada tahun ke – 10 tanah Bapak A dan tabungan Bapak B sama-sama diambil dengan cara tanah Bapak A dijual dan tabungan Bapak B diambil di Bank, maka kira-kira uang Bapak A dan Bapak B banyak mana? Jadi kesimpulanya apakah benar untuk menjadi kaya harus bekerja keras terus menerus.

Contoh dua:
Bapak A membeli tanah pada tahun 2004 di daerah A seluas 10.000 m2 dengan harga per meternya sebesar Rp 50.000,-. Pada tahun 2010 beliau menjualnya dengan harga Rp 200.000,-/ m2 berapa keuntungan yang didapak Bapak A?
Harga beli
10.000 m2 x Rp 50.000,- = Rp 500.000.000

Harga jual
10.000 x Rp 200.000 = Rp 2.000.000.000,-
keuntungan = Harga Jual – Harga Beli
= Rp 2.000.000.000 – Rp 500.000,-
= Rp 1.500.000.000,- = 300%/6 tahun= 50%/tahun= 4,2%/ bulan.

Benarkah ini bisa terjadi? Hal ini bisa hanya setelah melampaui minimal tahun ke-6 dan kecil kemungkinan di tiga tahun pertama ini pun ada tekhnik-tekhnik tata cara untuk mendapatkan tanah agar kenaikanya bisa sesuai rumus diatas atau bahkan bisa lebih.

BELAJAR BISNIS PROPERTY TINGKAT KONVESIONAL

Bila kita memiliki modal sendiri yang cukup kemudian membeli tanah dan dibangun rumah terus ditempati dan dijual. Setelah cukup lama ditempati maka dengan sendirinya tanpa sadar harga jual dari rumah tersebut akan naik. Suatu kenaikan harga yang tanpa disadari dan diluar perkiraan atau istilahnya mendapatkan keuntungan secara materil dan keuntungan bisa menempati rumah tersebut.

Contoh yang banyak terjadi pada saat orang tua menyekolahkan anaknya dan memutuskan orang tuanya membelikan rumah kepada anaknya daripada kontrak / kos untuk anaknya, setelah anaknya lulus rumah tersebut dijual, maka yang terjadi rumah tersebut harganya akan meningkat dan mendapatkan keuntungan dan secara umum keuntungan tersebut bisa membiayai seluruh aktifitas anaknya selama sekolah dikota yang menjadi tujuan merantau. Dalam hal ini belum memakai instrument keuangan pihak kedua tapi 100% memakai kekuatan ekonomi pribadi masing-masing.

BELAJAR BISNIS PROPERTY TINGKAT TAMAN KANAK-KANAK

Dalam menjalankan bisnis ini sudah menggunakan Instrument pihak kedua ( lembaga keuangan ) karena sebagian besar kita menjual proyeksi pendapatan untuk beberapa tahun ke depan dan dibelikan aset rumah.

Asumsi bapak A membeli rumah tipe 45/110 m2
Harga = Rp 170.000.000
DP = Rp 20.000.000
Sisa hutang Rp 150.000.000 dibeli secara KPR selama 10 tahun / 120 bulan dengan asumsi bunga sebesar 15 % diambil tertinggi dan asumsi angsuran Rp 2.250.000/bulan. Selama kurun waktu 10 tahun total pembayaran sampai lunas = Rp 2.250.000 x 120 bulan = Rp 270.000.000.
Jadi total harga rumah selama 10 tahun adalah:
DP = Rp 20.000.000.

Total angsuran = Rp 270.000.000. +

Total = Rp 290.000.000
Harga rumah untuk kredit 10 tahun kita harus memberi keuntungan kepada pihak bank sebesar = Rp 290.000.000 – Rp 270.000.000 = Rp 120.000.000
Asumsi harga mengalami kenaikan 3 x lipat = Rp 510.000.000,- ( harga rumah 10 tahun kemudian rata-rata kenaikan adalah 3 x lipat biasanya sampai dengan 4 x lipat khusus untuk rumah harga dibawah Rp 100.000.000,- semakin rendah harga rumah akan mengalami kenaikan harga yang lebih tinggi atau sebaliknya contoh lihat rumah RSH sepuluh tahun yang lalu harga yang dulu dibandingkan dengan harga sekarang)
Keuntungan = Rp 510.000.000,- – Rp 290.000.000
= Rp 220.000.000
Maka untuk mengetahui keuntungan perbulan
Keuntungan = Rp 220.000.000 :
120 bulan
= Rp 1.833.000,-/ bulan

Mungkin anda tidak pernah bayangkan dengan modal awal 20 juta dan dengan cicilan perbulan Rp 2.250.000 perbulan dapat memperoleh keuntungan perbulan Rp 1.833.000,- perbulan dengan kata lain sebenarnya pada saat mengansur bulanan di bank tadi sebenarnya kita tidak membayar Rp 2.250.000,- melainkan jumlah yang sebenarnya kita bayar adalah Rp 2.250.000, - Rp 1.833.000,- = Rp 417.000,- atau menabung dan kita bisa mendapat keuntungan Rp 220 juta dengan tanpa melakukan aktifitas apapun untuk mendapatkan keuntungan ini. Jadi kumulatif pada tahun ke 10 maka kita mempunyai tabungan kurang lebih Rp 510 juta.

Apabila rumah tersebut dikontrakkan maka akan mendapatkan nilai keuntungan tersendiri sebagai contoh rumah dikontrakkan selama 10 tahun dengan asumsi rumah yang dikontrakkan hanya Rp 7.500.000./ tahun atau Rp 625.000/ bulan. Maka nilai rumah yang dikontrakkan = Rp 75.000.000 selama 10 tahun.

Sehingga real cicilan rumah perbulan menjadi gratis dari hasil kenaikan rumah dan dari hasil rumah yang dikontrakan, inipun tidak menutup kemungkinan untuk mengalami kenaikan harga kontrak rumah tiap tahunya, biasanya harga kontrak rumah naik antara 5 sampai dengan 10 % pertahun.

PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT SEKOLAH DASAR

Bapak A memiliki uang cash sebesar Rp 200.000.000 dan ingin membeli 3 unit rumah dengan tipe luas bangunan 45 dan luas tanah 110 m 2 beliau hendak beli di daerah perumahan di lingkungan dan lokasi yang strategis. Dan untuk beberapa bulan ke depan beliau hendak jual rumahnya tersebut. Bagaimanakah caranya agar beliau mendapatkan keuntungan yang cepat?
Asumsi Rumah tipe 45/110 m2 dengan harga = Rp 170.000.000.
Beli 3 unit x Rp 170.000.000 = Rp 510.000.000.
DP 3 unit rumah = Rp 60.000.000. -

Sisa KPR = Rp 470.000.000

Angsuran perbulan dari 3 unit rumah tersebut Rp 7.050.000 dengan asumsi bunga 15 % diambil bunga tertinggi. Dari pembelian 3 unit rumah tersebut Bapak A masih memiliki sisa uang Rp 140 juta yang bisa digunakan untuk mencicil KPR selama 19 bulan. Maka pada bulan ke 20 Bapak A sudah tidak ada uang untuk mencicil angsuran tersebut.

Maka yang harus dilakukan adalah pada bulan ke 19 menjual 2 unit rumahnya. Dimana pada bulan ke 12 dilakukan penjualan rumah 1 unit pertama, maka disini akan mendapatkan kembali pokok uang yang diangsur dan keuntungan atas kenaikan harga rumah. Kemudian di bulan ke 19 rumah ke dua juga dijual dan akan mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga rumah.

Hal ini menurut saudara menguntungkan atau tidak? Maka untuk pembayaran cicilan rumah yang ketiga beliau sudah mendapatkan gratis uang untuk mengansur rumah ketiga dari penjualan rumah pertama dan kedua dan mungkin masih memiliki sisa keuntungan dari penjualan kedua rumahnya tersebut. Syarat mutlak yang harus dipenuhi adalah beli perumahan yang minimal unit di bangun adalah 25 unit atau kawasan minimal 5000 m2 dan semakin luas kawasan maka akan semakin kecil pula resikonya. Pembelian rumah harus di unit awal pada saat perumahan itu dipasarkan.
Contoh :

• Perumahan Graha alwita di Cirebon harga awal type 45/100 m2 Rp 165.000.000 setelah di jual 1 tahun kemudian maka harga jualnya sudah menjadi Rp 288.000.000. maka sudah mendapatkan keuntungan dari pernjualan rumah tersebut Rp 123.000.000.

Dari contoh kasus diatas mengapa bisa membeli rumah ke tiga dengan gratis? Alasannya adalah lingkungan dan lokasi yang strategis maka inilah yang terjadi di dalam bisnis property dapat cepat menghasilkan keuntungan dan faktor-faktor lain yang dapat mendukung percepatan kenaikan harga, variabel ini sangat luas dan detail untuk dapat mengetahui maka sangat diperlukan pengalaman yang cukup.

BISNIS PROPERTY TINGKAT SEKOLAH MENENGAH PERTAMA

Beli rumah untuk di jadikan kos-kosan, di DP Rp 2.500.000,- setelah itu cari pihak Bank untuk melakukan penilaian terhadap rumah kos tersebut berapa nilai yang dapat dibiayai untuk KPR. Pemilik kos atau rumah yang akan dijual ditawar dibawah harga penilaian Bank yang mana sisanya bisa untuk memperbaiki kondisi kos tersebut dan mencicil angsuran di Bank minimal 3 bulan kedepan. Pada bulan ke empat harapan rumah kos tersebut sudah menghasilkan pendapatan perbulan yang besarnya diharapkan dapat untuk mengansur KPR kos tersebut di BANK.

Dalam sistem bisnis ini kemungkinan besar terjadi adalah kita tidak dapat menerima uang cash bulanan malah kadang menambah cicilan KPR karena hasil kos kadang-kadang tidak cukup untuk membayar cicilan. Dalam bisnis property ini hanya mendapatkan aset saja apabila hasil dari kos-kosan tidak mencukupi untuk menutupi cicilan KPR. Tapi tetap saja bisnis ini juga menguntungkan.

Beli ruko atau rumah dengan membeli dibawah harga standart pasaran kemudian diajukan KPR ke bank dengan harga diatas harga riil tapi bisa di atas harga pasaran, apabila penilaian Bank menyetujui sesuai harga yang harapkan maka kita mendapatkan cash back dari harga ruko atau rumah tersebut yang kita ajukan ke pihak Bank atau dengan kata lain beli ruko atau rumah dapat uang.

Dalam bisnis model ini sisa uang bisa untuk modal kerja usaha dan pendapatan dari usaha tersebut digunakan untuk mencicil KPR rumah / ruko yang dibeli. Tingkat keberhasilan sistem ini rendah karena rasanya terlalu sulit dengan modal yang 20 % tetapi harus mengcover beban 100%. Contoh punya hutang beban KPR Rp 1 milyard tetapi hanya dengan modal Rp 200 juta saja.

Kemungkinan berhasil bila sisa uang tadi bukan untuk usaha baru, tetapi hanya untuk menambahi di bisnis yang telah berjalan, atau model-model bisnis yang lain yang mengandalkan faktor menjualkan produk rumah hingga mendapatkan keuntungan terhadap selisih dari harga pembelian dan harga jual atau mendapatkan keuntungan karena lokasi rumah / ruko tersebut strategis hingga harga sewanya tinggi, baik disewa tempatnya ataupun disewa titik strategisnya untuk keperluan media promosi. Misal bisa dipasang billboard iklan, bisnis model ini berarti mencari tidak menciptakan produk.

Dalam hal ini yang beruntung sekali adalah pihak developer property karena produk rumah/rukonya laku terjual. Sistem ini dipergunakan oleh pihak developer untuk memberi motivasi kepada semua pihak dalam rangka menjual produknya. Pelaku bisnis ini hanya dijadikan sebagai alat untuk memperkaya developer.

PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT SEKOLAH MENENGAH ATAS

Untuk menjalani bisnis property ini harus sudah ada kemitraan dengan Property Plus di kota tersebut. Contoh: ada 5 orang atau lebih diisyaratkan salah satunya memilki tanah yang bisa dikembangkan dan layak menjadi perumahan dengan luas 5000 m2 ( standart modal Rp 250.000.000 = 5000 m2 ) dari 5 orang tersebut mewakilkan 2 orang untuk terjun di bisnis property dan didampingi oleh team Property Plus. Diharapkan setelah tahun pertama sudah ada hasil proyek perumahan

Apabila tidak memiliki tanah dari ke 5 orang tersebut maka diperbolehkan untuk beli tanah dengan luas +/- 5000 m2 dengan nilai maksimal harga +/- 1 milyard. Dan pihak Property Plus akan mencarikan partner untuk pembelian tanah sebesar 25 % dari harga tanah. Sisanya akan ditanggung oleh 5 orang tersebut. Dengan ketentuan dalam pembelian tanah tersebut dapat dibayarkan dalam tempo 1,5 tahun atau lebih dan dibayarkan secara bertahap atau membeli tanah dengan luas berapapun dan dengan nilai berapapun, tetapi cara pembayaranya tanah sesuai dengan yang terjual selama harga tanah layak dan lokasinya bisa dikembangkan untuk menjadi perumahan ( pola seperti ini sangat dianjurkan dan sangat aman ) .

Pembagian keuntunganya adalah sebagai berikut:

• Pemilik tanah 25 % ( bila diantara 5 orang tersebut ada memiliki tanah )
• 5 orang mendapatkan 50 % bila tanah dibeli bersama
• Mitra pendamping 25 % ( Property Plus )

PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT PERGURUAN TINGGI

Pelajaran bisnis ini benar-benar bisa tanpa modal tetapi untuk sekala menengah. Tetapi ke 5 orang tersebut hanya mencari konsumen / pembeli rumah milik mitra Property Plus, dan mencari orang yang memilki tanah yang bisa dikerjasamakan atau bisa membeli tanah dengan cara pembayaran sesuai dengan tanah yang terjual. Untuk permodalan diluar tanah ( karena tanahnya sudah ada yang mau diajak kerjasama ) didapat dari jasa menjualkan rumah milik mitra Property Plus maka akan dipinjami modal 10 s/d 20 % dari nilai rumah yang dijualkan yang mana uang pinjaman tersebut untuk permodalan usaha developer dan pihak Property Plus akan mendampingi dalam menjalankan bisnis developer tersebut.

PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT MASTER

Pelajaran ini adalah dasar-dasar ilmu awal untuk seorang pengusaha developer property. Dalam menjalani pelajaran ini proses yang perlu dipelajari sebagai berikut:

Strategi Pemilihan Bisnis Property sebagai Investasi Terbaik dan Bagaimana Tingkatan untuk memulainya

Strategi Bagaimana Cara Mendapatkan Permodalan yang Tanpa Batas dengan Teknik Negosiasi yang Dahsyat

Teknik Bagaimana Cara Membangun Bisnis Developer dengan Modal Awal yang Minim & Bahkan Nol

Langkah Praktis dan Detail Bagaimana Membangun Bisnis Developer Property yang Tidak Pernah Diajarkan oleh Developer Lain

Teknik Bagaimana Cara Melipatgandakan Profit Penjualan Property Anda dengan Membuat Studi Kelayakan Proyek yang Tepat

Langkah - Langkah Bagaimana Melakukan Proses Pembangunan Proyek dari Mulai Bangun sampai Serah Terima Rumah

Strategi Bagaimana Meningkatkan Penjualan Property Anda hingga 2 x Lipat dengan Teknik Marketing dan Promosi yang Efektif

Langkah – Langkah Detail Bagaimana Cara Membuat Prosedur Kerja setelah Terjadinya Penjualan

Rahasia Manajemen Keuangan Developer yang sebelumnya Disembunyikan Akhirnya DIBONGKAR Disini

Belajar Bisnis Properti! Yuk!

Apa yang ada dalam benak anda tentang bisnis properti?

Modal besar?

Urusan birokrasi yang rumit?

Alur kerja yang njelimet?

Pemasaran yang fantastis?

Atau menjadi broker atau RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia; hehehe, gak apa-apa yang penting halal)?

Boleh-boleh saja dan sah-sah saja. Tapi tips berikut akan merubah pola pikir anda! Baca dengan teliti dan simak baik-baik…

Think Big, Start Small, Act Now

Entah siapa yang memopulerkan kata-kata tersebut di atas. Tapi bagi saya, susunan kata tersebut memberi energi positif yang sangat besar. Untuk memulai bisnis properti memang dibutuhkan pemikiran yang besar, namun kadang kita terjebak bahwa pemikiran besar kita membutuhkan usaha yang besar pula. Sungguh tidak!

Runtutan berikut ini akan memberikan gambaran kepada anda bahwa untuk berbisnis properti sangat bisa dimulai dari hal yang kecil. Menjadi broker misalnya. Tapi keuntungan anda tidak seberapa. Bagaimana kalau saya berikan tips untuk menjadi developer / pengembangan perumahan dalam skala kecil. Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa menjadikan dan menghantarkan anda menjadi developer kelas wahid. Ingat cukup satu rumah! Namun untuk mewujudkan impian besar anda, jangan hanya berhenti di satu rumah saja. Fokus dan kontinuitas sangat dibutuhkan di sini.

Dengan anda membidik perumahan kecil, anda tidak akan berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit. Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.

Modal Tidak Harus Besar

Modal! Ya! Modal tidak harus besar. Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak perlu membeli kapling siap bangun kan ?! Tinggal buka koran, cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.

Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.

Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta. Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a hard cash? Oh no… jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta.

Think! Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran? Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA! Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.

Desain rumahnya dari mana? Itu mah gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki kepiawaian menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda tinggal bayar konsultan. Selesai!

Perhitungan Sederhana

Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan?

Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup 15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?

Padahal (lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor akan anda bebankan dalam pencairan KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!! Ehmm yang ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS BESAR!

Alur Kerja Mudah

Alur kerja ini bisa dipahami jika anda mengetahui siapa stake holder anda. Anda akan berhubungan dengan pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas. Saya singkat sebagai berikut :

Pemilik tanah – Pemasaran – Kontraktor — Perbankan

Dengan pemilik tanah, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan jual beli (notaril bila diperlukan). Ini adalah langkah awal. Langkah kedua adalah memasarkan produk anda. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan dengan pembeli / konsumen.

Rangkaian pemasaran selain perjanjian dengan konsumen adalah penagihan uang muka, persetujuan desain rumah dan proses persyaratan KPR (kredit pemilikan rumah) di bank.

Apabila sudah terpenuhi, maka anda musti mengundang kontraktor yang akan membangun. Perjanjian dengan kontraktor juga musti dibuat. Biasanya termaktub di dalamnya adalah gambar kerja, spesifikasi bangunan, harga kontrak pembangunan, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan dan target pembangunan.

Setelah rumah selesai 100%, anda bisa memproses pencairan KPR di bank. Di sinilah anda musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli di notaris, berikut juga IMB.

State Mission, Fokus dan Kerja Cerdas

State mission sebenarnya adalah kalimat yang menggugah pertama kali yakni Think Big. Berpikir besar! Tujuan anda tentunya tidak hanya berhenti dengan menjual 1 rumah saja bukan. Hanya dengan menjual 1 unit rumah SAJA belum tentu akan membuat anda bisa mapan.

Jadi tetapkan tujuan anda, misalnya tujuan anda adalah mendapatkan pasive income dari properti. Sungguh, bukan hal mustahil. Dengan keuntungan 1 unit rumah, anda sudah bisa membeli 1 aset rumah kelas RSS dan anda bisa mendapatkan passive income dengan menyewakan rumah tersebut.

Atau tujuan anda misalnya menjadi developer perumahan terbesar di kota anda. Maka jadikanlah bisnis kecil anda ini adalah kurva belajar menuju sesuatu yang anda cita-citakan.

Atau anda ingin mendapatkan passive income dengan mengikuti bisnis properti berjaringan. Anda tinggal taruh keuntungan anda tersebut dalam bisnis properti berjaringan, sembari terlibat dalam operasional yang tentunya akan meningkatkan kemampuan anda berbisnis properti. Tujuan ini juga tidak mustahil.

Artinya anda memang harus fokus dan bekerja cerdas agar state mission yang sudah anda cita-citakan sejak awal akan terwujud.

Demikian sekelumit ilmu yang ingin saya sampaikan kepada semua. Tentu ini tulisan ini sangat terbatas, namun saya bersedia untuk berdiskusi panjang di YM : aryodiponegoro. Jika anda memang benar-benar berminat, silahkan bergabung dengan milist YukBisnisProperti@yahoogroups.com dengan mengirimkan email kosong ke YukBisnisProperti-subscribe@yahoogroups.com atau klik link berikut FeedBurner untuk mendapatkan RSS Feed dari blog ini.

Selamat, anda telah menjadi pengusaha properti! Salam!

penulis : aryodiponegoro

Mau Jadi Pengusaha Developer Property?

Jika Anda ingin berhasil dalam bisnis properti skala developer dan bisa zero modal, bergabunglah dengan Property Plus Indonesia (PP). Lembaga supporting & total management consultant ini menawarkan alternatif bisnis yang dapat memberikan keuntungan besar dengan risiko relatif kecil. Prinsip-prinsip yang dipakai adalah kemitraan yang berkesinambungan, peduli, dan berbagi.

Property Plus Indonesia (PP) juga menawarkan bisnis aman dan terjaga karena didukung instrumen serta kepastian hukum yang jelas. Begitu pula dengan fungsi konsultannya. Totalitas diberikan oleh Property Plus Indonesia bagi para mitra bisnisnya. Selain konsultasi manajemen, PP juga memberi solusi, tata cara, dan panduan agar usaha properti bisa berjalan sesuai harapan.

Dukungan lain yang diberikan meliputi manajemen sumber daya manusia (SDM), keuangan, perencanaan, promosi, pema-saran, dan pengelolaan/pendanaan, baik terkait perbankan maupun mitra. Bahkan berbagai terobosan cara penjualan juga dila-kukan langsung. Misal dengan cara pameran, seminar, dan work-shop. Tim PP diterjunkan langsung untuk memberikan panduan hingga mitra bisa mandiri.

Secara intern, pelatihan-pelatihan diberikan. Antara lain untuk manajer operasional, marketing, legal KPR, arsitek, lapangan, keuangan, dan administrasi proyek. Bidang-bidang khusus seperti arsitek dan hukum dipilihkan mereka yang memang bergerak di bidang tersebut. Penyelesaikan tiap masalah disesuaikan dengan keahlian masing-masing. Minimal SDM tapi efektif dan efisien.

KEMITRAAN DAN BERBAGI

Kepedulian terhadap pengembangan daerah terlihat dari sistem kemitraan. Para mitra bisnis yang diajak bekerja sama harus berasal dari masing-masing daerah dimana pengembangan Property Plus Indonesia. Misalnya di Makassar dan Banjarmasin. Maka mitra yang diajak untuk kerja sama harus benar-benar mereka yang berdomisili di Makassar dan Banjarmasin. Begitu pula di kota-kota lain.

Ketika kemitraan dengan masyarakat lokal terben-tuk, diharapkan kepedulian terhadap pengembangan daerah tersebut bisa lebih maksimal. Bentuk bangunan, lokasi perumahan, dan fasilitas bisa memenuhi harapan sebagian besar masyarakat setempat tanpa melupakan kondisi sosial ekonomi mereka. Hal penting lainnya, ke-mitraan tidak sebatas pelaku di tingkat manajemen dan investasi.

Di tataran operasional pun ada kemitraan lokal. Senior-senior dari Property Plus Indonesia hanya membuka ”jalan” sedangkan pengembangan selanjutnya diteruskan oleh mitra-mitra lokal. Mitra lokal tidak perlu khawatir de-ngan kelanjutan usaha karena selama minimal dua ta-hun hingga mandiri, mereka akan dididik dan selalu mendapat panduan dari Property Plus Indonesia. Selain mengikuti diklat dan disekolahkan mereka langsung diterjunkan ke lapangan, experience is the best teacher.

Memang, konsep berbagi ini selain berbagi ilmu juga berbagi usaha. Dampak pasti adalah berkurangnya pe-ngangguran serta mereka yang memiliki potensi untuk berkembang di bidang bisnis bisa tersalurkan secara tepat. Konsep kepedulian lokal dan lingkungan serta berbagi ”kue” bisnis secara profesional yang diterapkan Property Plus Indonesia diharapkan bisa membawa angin segar pada dunia properti di Indonesia, yang selama ini di-nikmati segelintir orang saja.

YANG MUDA YANG DINAMIS

Kemitraan Property Plus Indonesia (PP) yang digarap per Oktober 2009 tercatat lebih dari 32 kota dengan 67 lokasi perumahan. Dari yang terkecil luasan tanah perumahan 2.500 meter per-segi dengan 16 unit rumah sampai dengan 350 hektare dengan total 6.000 unit rumah dengan segala fasilitas.

Kota-kota yang sudah ada dalam kemitraan PP antara lain Cirebon, Indramayu, Kuningan, Bandung, Bogor, Mataram, Banjarmasin, Banjarbaru, Semarang, Jakarta, Makassar, Manado, Salatiga, Solo, Madiun, Denpasar. Selanjutnya menyusul beberapa kota lain di seluruh Indonesia.

Ditargetkan tiap tiga bulan terdapat tiga kota baru yang akan dibuka atau 300 generasi baru yang terdidik menjadi developer. Saat ini sudah lebih dari 2500 anak muda yang dididik oleh PP menjadi developer. Pada 2015 ditargetkan ada 15.000 anak muda terdidik yang tergabung dalam Property Plus Indonesia.

Untuk menjadi mitra PP dapat dilakukan dengan cara mengikuti seminar dan workshop di daerah-daerah kemitraan PP. Kesempatan yang terbatas di setiap kota ini agar bisa memberikan peluang yang sama bagi mereka yang tertarik di bidang properti tapi berada di daerah lain.

Namun apabila tidak ikut seminar atau workshop tapi ingin menjadi mitra Property Plus Indonesia, bisa dengan cara menyediakan uang Rp 500 juta atau tanah seluas 5.000 meter persegi yang bisa digunakan oleh 100 peserta workshop di daerah bersangkutan. Karena kesempatan ikut workshop terbatas, maka bagi mereka yang tertarik sebaiknya menghubungi customer service Rosida Sunarningtyas (Rosi) di 081804048891.

Seminar dan workshop tersebut sebaiknya diikuti sebelum terjun ke dunia properti atau menjadi mitra PP. Hal ini dimaksudkan agar saat mengikuti dua kegiatan tersebut, peserta mendapatkan pemahaman bahwa ke-bahagiaan tidak hanya di materi uang. Sebab, bisnis properti bisa menjadi orang menjadi sangat kaya dalam waktu singkat tapi juga bisa sangat menderita tidak terbayangkan apabila salah dalam pengeloaannya. Oleh karena itulah penggodokan dilakukan saat workshop.

Ciri khas workshop PP adalah keberlanjutan. Artinya, workshop dilakukan secara terus-menerus hingga pe-serta bisa mandiri secara nyata. Didikan dan arahan serta support manajemen terus dilakukan. Jadi tujuan seminar dan workshop bukan berjualan seminar tapi mencari mitra bisnis dengan siapa pun dari golongan mana pun. Bahkan ahli agama dari beberapa agama pun ikut menjadi mitra PP.

Ke depan, regenerasi akan terus dilakukan dalam perusahaan-perusahaan di bawah manajemen Property Plus Indonesia. Saat ini para pemuda yang sedang membuka lahan-lahan baru, diharapkan beberapa tahun ke depan sudah bisa mandiri dan mengelola beberapa perusahaan dengan prinsip benar-benar ”memiliki” dan bukan-nya sekadar ”rasa memiliki”.

Transfer ilmu pun akan terus terjadi antar-generasi bak rantai yang tidak pernah terputus, sehingga jiwa-jiwa muda akan selalu mewarnai Properti Plus khusus-nya dan dunia properti pada umumnya. •••

Mendirikan Perumahan untuk Pengembang Kecil

Rumah merupakan salah satu kebutuhan penting selain sandang, bagi sebagian besar masyarakat di Indonesia rumah dan sandang menjadi kebutuhan pokok. Kenaikan jumlah penduduk di Indonesia yang cukup besar mengakibatkan kebutuhan akan rumah belum bisa dipenuhi oleh pengembang yang ada selama ini ada karena itu perlu kiranya menumbuhkan pengusaha-pengusaha baru perumahan dan pada akhirnya pengembang tersebut mampu membantu mensuplai kebutuhan rumah secara nasional.

Untuk menjadi pengusaha perumahan sebetulnya tidak dituntut mempunyai modal yang besar tapi lebih kepada kemampuan mengelola perusahaan secara baik dan efisien. Dengan modal dasar tanah yang mempunyai akses baik terhadap jalan dan keramaian serta kontur tanah yang relative rata, agar biaya pekerjaan tanah tidak besar, tanah tersebut bisa segera dibangun dan dijual, modal itu dulu sebetulnya cukup untuk membuat sebuah perumahan.

Tanah sebagai modal dasar inipun sebetulnya tidak harus dipunyai sendiri atau dibeli secara langsung, tapi bisa saja bekerjasama dengan Dengan sangat tanah" href="http://mastono.info/tag/pemilik-tanah">pemilik tanah dengan pola tertentu seperti:

1. Bagi Hasil, tanah yang akan dibuat perumahan dinilai harganya sesuai dengan kesepakatan kemudian pemilik tanah diberi keuntungan sesuai dengan prosentasi modal tanah yang dipunyai tersebut.

2. Saham, pemilik tanah dan pemilik perusahaan melebur menjadi satu dalam satu pengurusan di perusahaan dengan pembagian saham sesuai dengan kesepakatan baru.

3. Pembelian Tanah, pembelian tanah dengan pola pembayaran setelah tanah tersebut dikembangkan dan pembayaran tanahnya berdasarkan tanah yang sudah dibeli oleh konsumen (kalau rumah yang dijual sudah laku).

Setelah permasalahan tanah selesai keuntungan agen kawasan perumahan" href="http://mastono.info/search/perencanaan+kawasan+perumahan" target="_blank">perencanaan kawasan perumahan juga harus dilaksanakan dengan hati-hati, ini dimaksudkan agar biaya yang dikeluarkan di depan sangat kecil sehingga cash flow perusahaan bisa berjalan tanpa modal yang terlalu besar, salah satu cara untuk melakukan penghematan adalah dengan membuat cluster untuk kawasan tersebut, bila tanahnya luas bisa dibuat beberapa cluster dan bila tidak memungkinkan cukup dibuat satu cluster saja, keuntungan sistim cluster:

1. Menghemat biaya sarana dan prasarana, sarana dan prasarana yang dikerjakan sebatas kebutuhan satu cluster saja.

2. Memudahkan penjualan dan pembangunan karena penjualan dan pembangunan dibatasi dulu dalan satu cluster.

3. Mudah untuk membuat tema perumahan dan memungkinkan lebih dari satu tema di perumahan tersebut.

Setelah perencanaan selesai untuk memasarkan rumah sebaiknya menujuk agen penjualan, selain penjualan rumah bisa ditangani oleh tenaga-tenaga yang berpengalaman dibidangnya langkah ini juga dimaksudkan untuk mengubah biaya tetap (fix cost) yang digunakan untuk membayar sales menjadi biaya variable (variable cost) dalam bentuk fee sales.

Dalam melakukan pembangunan juga sebaiknya menggunakan kontraktor selain agar biaya tetapnya berkurang dan diubah menjadi biaya variable juga kontrol pengeluaran dana bisa dijadwalkan dengan baik apabila rumah-rumah sudah banyak pembelinya.

Langkah terakhir yang sangat penting adalah kerjasama dengan bank pemberi sebagian diberi Rumah" href="http://mastono.info/search/Kredit+Pemilikan+Rumah+KPR" target="_blank">Kredit Pemilikan Rumah (KPR) agar dapat diberi KPR yang dicairkan sebelum selesai dibangun atau bahkan progress 0% sudah bisa dilakukan pengikatan KPR. Kerjasama ini sangat penting karena dengan adanya pencairan KPR di depan atau sebelum bangunan selesai dibangun perusahaan sudah cukup modal untuk membangun rumah-rumah yang telah dibeli oleh konsumen.

Broker Property Harus Sabar

November 11, 2007 · & Komentar

Membaca kata broker,apa persepsi yang muncul dipikiran kita? Persepsi kita bisa berarti orang yang suka minta komisi, ada unsur percaloan, atau malah perspektif yang negatif seperti masalah menjandi panjang. Broker sendiri berarti pedagang perantara. Mungkin takala zaman belum seperti sekarang, seorang produsen yang menciptakan suatu produk disebabkan memiliki keterbatasaan waktu dan tenaga untuk menjual dan memasarkan produknya, kemudian menggunakan jasa broker dengan imbalam komisi bagi yang mampu membawa pembeli.

Broker bertindak sebagai pedagang perantara, berfungsi mempertemukan penjual dan pembeli sehingga mempercepat dan membantu kelancaran proses negoisiasi. Hasil akhir adalah memperoleh komisi dari jasa layanan mereka. Broker menjual informasi tentang apa yang dibutuhkan pembeli, dan mencari pemasok-pemasok mana yang menyediakan barang kebutuhan tersebut.

Dunia per-broker-an tidak bisa lepas dalam kehidupan sehari-hari kita. Dalam hal percintaan terkadang muncul juga broker yang kita kenal dengan istilah mak comblang. Tugasnya sebagai katalisator, dalam ilmu kimia, katalisator diperlukan bila ingin melarutkan dua zat yang sulit menyatu tapi dengan adanya katalisator maka zat tersebut akhirnya dapat menyatu.

Mak comblang juga ini berfungsi sama seperti itu. Dialah yang aktif berperan untuk bagaimana dua orang yang sedang jatuh cinta ini agar dapat bersatu. Dan bila jadian etika-nya sih ada komisi, biasanya bentuk traktir makan sebagai rasa syukur.

Dibidang property, seorang broker memiliki peran untuk menegosiasikan penjualan property antara penjual dan pembeli dengan imbalan komisi tertentu. Sebagai broker professional mereka harus bertindak bagi kepentingan penjual dan pembeli dan buka untuk dirinya sendiri, selain itu juga harus bisa menjadi problem solver, mencari solusi bila ada ketidak sesuaian antara penjual dan pembeli dengan pendekatan win-win solution.

Semenjak saya “terdampar” di ERA, agen broker property banyak hal yang mengubah pandangan saya tentang broker. Sepertinya tugasnya mudah, cukup menghubungkan antara pemilik property dan calon buyer, tapi ternyata tidaklah demikian. Dalam dunia ini justru dikenal “pulungan” (bahasa Jawa), atau jodoh-jodohan . Bila sesama marketing associate tidak jadi closing (transaksi), antara pembeli dan penjual tidak terjadi kecocokan dan tidak terjadi transaksi, kata-kata yang sering muncul pun adalah…”yah sudalah mungkin belum jodoh!” Lemas lagi…..!

Kali ini saya menulis bagaimana proses bisnis menjadi pebisnis broker. Tulisan ini masih kurang detail tapi saya mencoba garis besarnya saja. (Catatan: untuk istilah property itu dapat berarti rumah, tanah, bangunan komersial seperti rumah toko, ataupun gudang, bisa juga apartemen).

Usaha bisnis broker property sebenarnya tidak perlu banyak modal. Kecuali kita membeli waralaba atau franchise seperti ERA, Century 21, RayWhite, Coldwell Banker, dan lain sebagainya. Itu bisa kisaran 150 juta sampai 350 juta. Belum lagi kita harus menyiapkan budget untuk mencari ruang usaha sebagai kantor, 1 orang yang bertindak sebagai member broker atau managing director, 2 orang pegawai administrasi, 1 orang driver. Gaji mereka disesuaikan dengan UMR setempat, trus ada biaya overhead, seperti listrik, biaya telepon (line telepon minimal dua line). Kantor tidak perlu membayar marketing, karena mereka sifatnya menerima komisi saja.

Secara sederhana untuk usaha broker property bila TANPA system waralaba bisa dimulai dengan tim kecil saja. Modal utamanya tentu informasi, yakni mencari informasi property yang akan dijual atau mencarikan property bila kita mendapatkan seorang calon pembeli yang serius dan kemudian mengajaknya bertemu untuk deal harga.

Bagi hasil umum yang berlaku ada komisi berkisar 1 sampai 5%. Developer yakni yang membangun property biasanya berbentuk perumahan umumnya memberikan komisi antara 1-2% bagi broker tradisonal (BT) bila kita membawa buyer dan buyer tersebut membeli rumah developer itu.

BT adalah à orang yang menekuni profesi broker tanpa institusi tertentu seperti ERA,

Di ERA sendiri saya jelaskan untuk harga jual s/d 1 milyar komisinya 3%, 1 M s/d 3M komisi 2,5% diatas 3 Milyar komisi 2% sementara untuk komisi sewa (rumah, ruko atau tanah) sama rata dikenaikan 5%. Kalau kita sebagai marketing associate, itu pun ada bagi hasil sendiri dengan kantor ERA. Komisi 3% itu akan dibagi lagi dengan bagi hasil tertentu dengan sekian persen kantor ERA diwilayah jogja misalnya, kemudian royalty yang harus dibayar bagi pemegang waralaba, dan komisi antara marketing yang berhasil men-selling (menjual) dan me-listing rumah serta ada penghasilan dikenakan pajak.

Prospek mencari listing (maksudnya mencari pemilik yang sedang/ingin menjual atau menyewa property dan mempercayakan kita untuk memasarkannya), bisa kita dapatkan melalui kawan, kerabat, iklan baris disurat kabar, atau lagi jalan-jalan dan menemukan tanda didepan rumah pemilik. Semuanya itu bisa kita prospek agar bersedia diajak kerja sama dengan kita. Bila kita mendapatkan pembeli kita tawarkan mau tidak sang pemilik memberi komisi kepada kita, atau bekerja sama untuk deal harga, atau sistemnya jual harga dengan cara pemilik mententukan harga terserah kita mau menjual dengan harga berapa. Selisihnya itu menjadi milik kita.

Kegiatan untuk mencari pembeli bisa dilakukan dengan meng-iklan-kan property sang pemilik tadi, memang akhirnya kita harus mengeluarkan biaya. Dengan beriklan dari situ lah kita merespon calon pembeli yang betul-betul serius mau membeli rumah tersebut.

Nah bila ada respon iklan dari seorang yang bertanya tentang property yang kita iklan kan tadi, calon pembeli itu bisa kita approach dan follow-up agar mau mempercayai kita untuk berkeja sama mencari property sesuai kriteria mereka. Mungkin dengan bertemu langsung, dan berkenalan, sebagai seorang broker yang serius dan profesional tentu kita akan berusaha mencarikan tipe property sesuai dengan kebutuhan pembeli tersebut, dan bersama-sama meninjau lokasi.

Logikanya dengan mengiklankan property dari prospek listing tadi, kita mendapat respon dari yang membaca iklan kemudian bisa menyaringnya menjadi calon buyer, kemudian kita pun memiliki tugas baru lagi yakni mencari property yang diinginkan pembeli dengan cara melihat iklan di surat kabar, jaringan atau kawan sesama broker, atau dengan cara canvassing (kegiatan untuk mendapatkan prospek dengan berjalan-jalan disekitar lokasi tertentu).

Ada keahlian lagi yang diperlukan bagi seorang broker yakni kemampuan sosial atau human skill, interpersonal skill, komunikasi yang jelas dan baik, mampu membangun kepercayaan (trust) terhadap klien. Job broker ini berhubungan dengan orang-orang maka people skill sangat diperlukan, tidak ada salahnya memulai membaca buku tentang relationship dan personality. Selain itu memiliki kemampuan penjualan (selling skill) iyang harus terus menerus kita kembangkan. Kreatifitas kita dalam memasarkan dan menjual unit property suatu hal yang mutlak.

Satu hal lagi yakni sedikit punya pengetahuan dibidang legal dan hukum, yaitu membuat suatu perjanjian kerja sama, agar aman setiap perjanjian kerja sama sebaiknya dilakukan secara tertulis untuk menghindari pemilik yang tidak mau membayar komisi. Kita pun harus familiar dengan surat-surat seperti akta tanah, sertifikat tanah, jangan sampai misalnya kita menemukan masalah menjual tanah yang sedang bersengketa, adanya teman dibidang tersebut membantu kita dalam mencari solusi-solusi. Misalnya pada notaris, pejabat pembuat akta tanah ataupun didepatemen pertanahan.

Pengetahuan tentang arah perkembangan suatu daerah yang lazim disebut perencanaan tata kota harus dimengerti. Daerah mana yang akan berkembang sebagai daerah bisnis, dimana daerah yang prioritas pemukiman, daerah mana yang akan berkembang misalnya saja akan dibangun suatu pusat pendidikan haruslah kita ketahui. Naik turunnya nilai property sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor yang disebutkan tadi.

Bila tertarik untuk berkecimpung dibidang bisnis broker property ada baiknya bergabung dahulu disalah satu agen property yang sudah maju dalam system untuk belajar lika-liku bisnis ini. Sehingga kita dapat menghindari jebakan-jebakan yang mungkin bisa merugikan diri kita.

Bisnis perantara property harus sabar, terkadang menghadapi calon pembeli, mereka biasanya tanya macam-macam. Protes sana sini kondisi tumah tersebut. Mengoceh tentang property yang dibutuhkan. Itupun sudah capek temanin keliling seharian liat beberapa listing (property) namun akhirnya bila di tanyakan tidak sesuia kriteria, tidak jadi beli, atau tidak minat sama sekali. Ditelpon kembali tidak diangkat-angkat, alias dicuekin.

Menjadi Broker Properti

Jumat, 06/03/2009 09:49 WIB

Assalamualaikum Wr. Wb.

Pak, saya tertarik ingin bisnis di bidang property. menurut bapak apa sebaiknya bergabung dulu agen property yang sudah punya nama atau berdiri sendiri. kalau bergabung bagaimana caranya? dan dari segi syariat apakah boleh menjadi broker property? trima kasih

Wassalam

Lukman

Jawaban

Wa'alaikumussalam Warahmatullahi Wabarakaatuh

Saudaraku Lukman yang dirahmati Allah. Berdasarkan pengamatan saya bisnis properti di Indonesia termasuk yang cukup baik pertumbuhannya. Meskipun begitu tingkat persaingannya lumayan keras dan padat. Untuk dapat menjadi broker dan pemain handal dalam bisnis ini dibutuhkan pengalaman dan pengetahuan yang dalam dan itu hanya dapat dimiliki dengan belajar serius dan butuh waktu yang cukup lama atau belajar serta berguru kepada orang atau institusi yang sudah terbukti berhasil dan punya pegnalaman di bidang itu. Saran saya cari pengalaman dulu sebanyak2nya dengan bekerja atau magang di perusahaan broker properti yang sudah terkenal seperti Era atau Century 21. Tapi tetap harus ada target sampai berapa lama kamu harus menguasai bidang itu dan kapan mulai membangun bisnis sendiri. Semoga bermanfaat.

Belajar lagi lebih banyak tentang bisnis dan entrepreneur di bisnis2121 dengan mengklik disini

Valentino Dinsi - Spiritual Entrepreneur (www.8rahasia.com)